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11 04 16 Décision juridique "Lecoq Vallon"

Christian PIRE ?

 

ARTICLE EDIFIANT SITE ORDRE DES EXPERTS COMPTABLES ET SITE "LACADEMIE.INFO" qui regroupe des instances telles l’AMF, la CIP, la CNCEF, la Cour d’appel de Paris, l’Ordre des avocats etc…

ECRITS

Nouveaux paradigmes d'analyse économique
14 août 2012

Et si certains ratios boursiers (PER, VAR, Price to Book) étaient faux ?
13 août 2012

Raisonner en flux comptables ou en dynamique financière ?
8 décembre 2010

 

 

2)    IMMOBILIER ET DEFISCALISATION

Mis en ligne le 26 decembre 2010


A)    Défiscalisation


Si la défiscalisation est indéniablement un des outils les plus efficaces pour animer et accélérer le développement d’un secteur, d’un marché ou d’un pays, elle devient vite destructrice de pouvoir d’achat et vecteur de déstabilisation du marché ou du secteur « défiscalisé » voire du pays lui-même, si elle n’est pas maîtrisée.
Ces faits cumulés aboutiront à une modification substantielle de la répartition des richesses et à l’exclusion de certaines populations. Populations, à la base pacifiques, qui entreront en « guérilla ».
La défiscalisation immobilière n’échappe pas à ce fait.


B)    Immobilier et défiscalisation

Ce n’est pas en appauvrissant l’Etat (pertes fiscales) en faveur de la hausse des prix immobiliers que l’on favorise l’avenir. Non, on favorise quelques personnes ou quelques groupes travaillant dans le secteur immobilier au détriment du plus grand nombre.
Pour rappel, depuis que l’on a décidé de limiter l’inflation (au milieu des années 80), il est devenu impératif de limiter au maximum les charges fixes (dont les dépenses de loyer ou d’acquisition) des ménages pour  favoriser la consommation.  Le meilleur remède au chômage est bien la consommation du plus grand nombre.
Si la défiscalisation immobilière n’est pas encadrée dans le cadre d’un Projet Pays (le Projet Pays trace l’architecture de l’Avenir du pays ainsi que les différentes étapes pour y arriver) prenant en compte les besoins Humains réels (les besoins sociologiques), elle aboutira à une augmentation des prix d’achat et des loyers, à une baisse du pouvoir d’achat des acquéreurs et des locataires, à un rejet de l’autre et/ou à une rébellion.
En effet, les avantages apparents de la défiscalisation cachent des prix gonflés par la demande des investisseurs fiscaux. Lorsque l’on achète en défiscalisation, la baisse de rentabilité locative (malgré la hausse des loyers faite pour contrecarrer le hausse des prix à l’achat - donc l’appauvrissement des locataires - qui engendre une baisse de la consommation) est occultée par l’effet des avantages fiscaux pour les acquéreurs, l’effet moutonnier, les taux très bas (et quand cela ne passe plus par l’allongement de la durée de crédit) et le fait qu’apparemment les prix du m2 augmentent mécaniquement donc qui « assurent » une valorisation du bien.


Comme vous l’aurez compris, ces avantages fiscaux sont mal venus puisqu’ils :
•    S’auto détruisent par les inflations qu’ils créent,
•    Détruisent un pouvoir de consommation sur plusieurs années.
Quant à la plus value à espérer, il faudra d’abord couvrir :
•    la surcote du neuf (et oui ! Tout comme sur votre voiture, sitôt achetée sitôt perdue, sauf pour ceux qui surfent sur la bulle, les marchands de biens),
•    l’inflation des prix due à la défiscalisation,
•    les commissions des vendeurs (entre 5 et 12% du prix) et le fait que lorsque l’on revendra, nous revendrons de l’ancien,
•    la hausse des matériaux
•    les travaux de maintien en l’état etc.


Les investisseurs avertis évitent les périodes de défiscalisation, pour leurs investissements à long terme en immobilier. Seuls les privés et les spéculateurs font le marché à cette époque. Le particulier qui investira dans un rêve à long terme deviendra malgré lui le dindon de la farce.


Les défiscalisations immobilières ne sont pas là pour répondre à un problème de logement. Elles sont là pour favoriser une profession et céder à son lobbying. Pour ceux qui me répondront par la négative en me précisant que ces lois favorisent l’emploi, je soumets cette question : est-il plus avantageux de favoriser un système inflationniste qui n’est accessible qu’à « la fourchette supérieure des loyers » ou plus avantageux d’éviter ce système inflationniste afin de rendre accessible au plus grand nombre la propriété ?


La défiscalisation est un accélérateur de commerce.
Oui, mais….
Le commerce accéléré « artificiellement » (par exemple par intérêt fiscal) ne fabrique pas une consommation. Il concentre sur peu d’années la consommation qui aurait du assurer la fluidité du système économique sur plusieurs années.
Pour éviter les effets négatifs de la défiscalisation, il est primordial de mettre en place une politique qui s’adapte aux besoins réels de l’économie.  
 
Revue de presse sur ce thème

Mathias Thépot  dans "La Tribune" du 9 octobre 2015 : Immobilier : les prix poursuivent leur baisse, inexorablement...

" Les prix des logements en France ont baissé de 2,2 % au deuxième trimestre 2015, selon l'Insee. La correction des prix de l'immobilier résidentiel se poursuit. Selon l'Insee, « sur un an, les prix des logements continuent de baisser au deuxième trimestre 2015, de 2,2 % », après une correction 2 % au premier trimestre. Portée par l'immobilier ancien, cette tendance est révélatrice d'une correction progressive du marché du logement en France depuis 3 ans. Dans l'ancien, les prix ont ainsi baissé de 2,2 % en 2014, après des reculs d'1,7 % en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Un baisse logique, car la hausse des prix de l'immobilier fut totalement décorrélée de l'évolution des revenus des ménages entre 1998 et 2011, ce qui a fait grimper le budget qu'ils consacrent à leur logement. Depuis, le marché s'ajuste, et les prix baissent donc de quelques points de pourcentage chaque année.
Correction totale d'ici 2018
Plusieurs analystes estiment ainsi qu'à ce rythme de baisse et en supposant que les taux d'intérêt de crédits se maintiennent à leurs niveaux actuels, il faudra encore attendre quelques années, jusqu'à 2017 ou 2018, pour que la capacité d'achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu'en 1998.
Il faut cependant noter que la correction des prix a récemment ralenti : cette année, au deuxième trimestre 2015, « les prix des logements sont quasi stables par rapport au trimestre précédent », dit l'Insee. Ceci est certainement la conséquence du niveau extrêmement bas des taux d'intérêt qui se pérennise, mais aussi d'un retour progressif de la confiance.
Les prix du neuf augmentent
Enfin, il faut noter que les prix des logements neufs, qui représentent une part minoritaire des transactions chaque année, sont en augmentation. Au deuxième trimestre 2015, ils ont crû de 0,8 % par rapport au trimestre précédent, et surtout de 2,4% sur un an, selon l'Insee. Le succès du nouveau dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, le « Pinel », ainsi que l'élargissement du prêt à taux zéro n'y sont certainement pas pour rien.  Encore un bel exemple de la fumisterie des avantages fiscaux sur l'immobilier Mais il faut aussi dire que les promoteurs immobiliers éprouvent des difficultés à faire baisser le prix de vente des logements, au regard du niveau élevé de leur prix de revient."

Isabelle ReyLefebvre dans "Le Monde" du 24 02 15 pris sur http://cgt.logement.over-blog.com/article-ces-villes-minees-par-les-logements-vacants-125567015.html : Article intitulé : Ces villes minées par les logements vacants

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/logement/article/2015/02/23/ces-villes-minees-par-les-logements-vacants_4581607_1653445.html#AdoAS2Mjjzl6OVx3.99
 
" A Vichy, dans l’Allier, toutes les demandes de logement social sont satisfaites en quinze jours. «Nous proposons des appartements dans des immeubles rénovés, au bord du lac », précise Frédéric Aguilera, l’adjoint au maire chargé de l’urbanisme. Avec 4 700 logements vides, soit 22 % de son parc, la ville thermale de 25 000 habitants est en effet championne de France de la vacance. En dépit de la pénurie de logements sans cesse dénoncée, il existe des villes où les logements vides atteignent une proportion parfois inquiétante : 29 000 à Nice (AlpesMaritimes,
12,8 % du parc), 7 200 à Avignon (Vaucluse, 14,3 %), 7 500 à Mulhouse (HautRhin,
13,6 %), 7 000 à Béziers (Hérault, 16,7 %).
Selon nos calculs, issus des données de l’Insee, 42 communes de plus de 8 500 logements affichent un taux de vacance supérieur 12 %, et ce phénomène discret s’amplifie.
En dix ans, le nombre de logements vides est passé, au plan national, de 1,9 million en 2004 à 2,64 millions en 2014. Le taux de vacance a ainsi grimpé de 6,3 % à 7,8 %.

Le parc social est aussi localement touché : dans toute la France, 129 000 logements HLM attendent un locataire. De quoi relativiser la pertinence de l’objectif national, maintes fois proclamé et jamais atteint, de construire 500 000 logements, dont 150 000 sociaux. «Ce qui est absurde, c’est qu’on nous demande de construire àVichy des logements sociaux, pour atteindre les 20 % qu’exige la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU), alors que nous sommes à 15 %. Mais si je construis de nouveaux immeubles, je vide les anciens ! », se désole Frédéric Aguilera. « La solution est de convaincre les propriétaires privés de conventionner leurs biens à louer, c'est-à-dire de basculer des logements privés sous statut social. »
 « Absurde »
Ces dernières années, Vichy perdait des habitants au profit de sa périphérie, une tendance enrayée depuis peu. «Nous avons héritéd’un parc de meublés et de grands hôtels pour accueillir les curistes, nombreux en été, mais l’affluence n’est plus la même aujourd’hui », explique Frédéric Aguilera, qui est aussi vice président de l’agglomération (23 communes et 74 000 habitants). «Ce parc ancien est en mauvais état, avec des loyers faibles, proches de ceux des HLM. »
Cette suroffre résulte aussi de la flopée de programmes défiscalisés de type Robien, Borloo ou Scellier. Près de 400 nouveaux logements sont sortis de terre à Vichy entre 2006 et 2010, qui ont vidé le parc ancien mais ne se sont pas tous remplis pour autant. Pour éviter ce gaspillage, le nouveau dispositif fiscal Pinel (du nom de l’actuelle ministre du logement), en vigueur depuis le 1e r septembre 2014, ne devait pas s’appliquer dans une ville comme Vichy… Sauf dérogation, que la municipalité a demandée et obtenue du préfet : «Si je n’ai pas le label Pinel, je n’attirerai aucun investisseur, or j’en ai besoin pour, par exemple, transformer quelques anciens hôtels en logements », justifie M. Aguilera. A Mulhouse, la Tour de l’Europe, construite entre 1969 et 1972 pour accueillir cadres et professions libérales dans ses 180 logements, est devenue le symbole de la déprime immobilière locale : une trentaine de logements ne trouvent pas preneur, car les charges, entre 350 et 900 euros par mois, les font fuir. La cité regorge de logements vides : plus de 7 500, dont 1 500 HLM. Même sociaux, les loyers sont trop élevés, notamment dans les immeubles construits après 1990, sans compter les charges de chauffage, trop lourdes pour le budget des ménages. En dépit de cette surabondance, Mulhouse a continué à construire des logements sociaux et à accepter des programmes défiscalisés. La pléthore de logements locatifs privés construits avec des aides fiscales sans répondre à une vraie demande touche beaucoup de villes du Sud. Le Grand Rodez (Aveyron) a vu s’édifier 4 000 de ces logements entre 2001 et 2009, dont 1800 dans la ville centre, qui compte désormais 2 300 logements vides. La vacance y atteint 14,9 %. C’est aussi le cas à Agen (LotetGaronne, 15,4 % de vacance), Tarbes (HautesPyrénées, 14,6 %), Carcassonne (Aude, 14,2 %), Bergerac (Dordogne, 11,8 %), Castres (Tarn, 11,3 %), Avignon (Vaucluse, 14,3 %).
Dans les grandes villes aussi
Pour Dominique Estrosi Sassone, adjointe au maire de Nice, déléguée au logement et à la rénovation urbaine, les chiffres de l’Insee sont contestables : «Il y a, pour nous, 20 000 logements vides sur l’ensemble de la métropole [550 000 habitants] et si l’on retire les appartements en travaux, ceux en cours de succession ou qui seront prochainement occupés, il n’en reste qu’àpeine 2 500 vraiment vacants, que nous essayons de rénover par des incitations financières de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat », détaille t elle.
En Ile de France, les logements vides sont peu nombreux, à quelques exceptions près, comme Fontainebleau, où le taux de vacance frise les 15 % Cette ville clairière, enserrée dans la forêt domaniale, est pourtant recherchée et chère. « Le centre ville recèle un beau patrimoine, pas toujours entretenu, que les propriétaires n’ont ni envie ni besoin de louer », constate son maire Frédéric Valletoux (sans étiquette).
Toutes les grandes villes recèlent des logements vides, y compris Paris (plus de 98 000 déclarés vacants, en 2011, soit 7,3 % du parc, moins qu’en 2006), Lyon (25 000, soit 9 %) ou Marseille (30 000, 7,2 % mais certains arrondissements, comme le 1e r et le 3e , affichent des taux de vacance d’environ 15 %), et peinent à les mettre en valeur lorsqu’il s’agit d’appartements en copropriété. La Ville de Paris a réussi, avec le dispositif Solibail de garantie de paiement des loyers, à remettre 1 000 de ces logements en location, une goutte d’eau. La taxe sur les logements vacants, appliquée à petite dose, à partir de 1998, à huit agglomérations, a eu pour résultat de diminuer la vacance de 21 % à 48 %, selon les villes. Elle a été étendue, depuis le 1e r janvier 2013, à une trentaine d’agglomérations, et renforcée, avec un taux majoré au fil des ans : 12,5 % de la valeur locative la première année, 25 % la deuxième année… Sa collecte est ainsi passée, entre 2012 et 2013, de 38 à 130 millions d’euros, et pourrait atteindre 200 millions d’euros en 2015."

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 8 janvier 2010 page 2 :
Article intitulé : La dépendance fiscale croissante du marché immobilier français.
« On produit donc des logements trop chers pour des locataires, pas toujours bien situés et en totale contradiction avec les objectifs fixés par le Grenelle de l’environnement. Ce soutien artificiel au marché a, en outre, cassé le mouvement de baisse des prix des terrains, entamé en 2008, qui aurait permis d’abaisser le coût final des logements, pour les accédants comme pour les investisseurs, ce qui est, finalement, la meilleure aide au logement et la plus économe pour les ménages comme pour l’Etat. »

Valérie Segond dans « La Tribune » daté du 5 novembre 2010 en page 35 :
Article intitulé : Six ans de revenu disponible pour se loger.
« La surface que les Français peuvent s’offrir avec leur revenu a été divisée par presque deux en dix ans. Ou en d’autres termes, l’appauvrissement du pouvoir d’achat immobilier des Français en dix ans. Comme toutes les aides visant à solvabiliser les acquéreurs, la baisse des taux d’emprunt n’améliore pas le pouvoir d’achat des acquéreurs. En, période de pénurie, elle fait monter les prix, et ne profite qu’aux propriétaires. Ce qui fait dire à Mathilde Lemoine : « Si l’on voulait mettre un terme aux effets pervers des aides publiques, il faudrait taxer à 100% les plus-values immobilières. »

Catherine Sabbah dans « Les Echos » du 10 juin 2010 en page 25 :
Article intitulé : Le dispositif Scellier déjà sur la sellette.
« Deux conséquences : d'abord, les logements neufs ne se louent pas facilement car ils sont trop nombreux et trop chers pour la majorité des locataires, ensuite les investisseurs ne peuvent compter sur la rentabilité promise. Le gouvernement aurait pu s'en préoccuper il y a bien longtemps. Tous les dispositifs fiscaux précédents ont abouti aux mêmes effets », estime Jean-Marie Ciuch, coauteur, avec Evelyne Colombani, de l'étude d'Immogroup Consulting. Ces dérives, connues, ont été maintes fois dénoncées. Mais, comparés à une carotte fiscale de 75.000 euros (une réduction d'impôts de 25 % de l'investissement plafonné à 300.000 euros), les reportages et les mises en garde des forums sur Internet ne pèsent pas lourd. Les candidats se bousculent et forment 65 % de la clientèle actuelle des promoteurs. Les investisseurs qui se font berner ne s'apercevront de leur erreur qu'au moment de chercher un locataire. Pour l'heure, peu d'immeubles « Scellier », vendus sur plan deux ans à l'avance, ont été livrés. Ce n'est pourtant pas sur les valeurs « de marché » réellement pratiquées, mais bien sûr ces fameux plafonds, que s'appuient certains vendeurs pour vanter la rentabilité promise aux acquéreurs. « Ils se décident sur ces chiffres et non en calculant un prix au mètre carré qu'ils obtiendraient après une simple division. En partant d'un loyer théorique trop élevé, les vendeurs font le calcul à l'envers, appliquent une rentabilité elle aussi théorique et aboutissent à un prix bien réel mais généralement trop élevé », regrette Olivier Boukobza, directeur du pôle immobilier logement de BNP Paribas Real Estate qui réalise lui aussi une bonne part de son chiffre d'affaires grâce au Scellier. C'est le premier effet inflationniste. Le second découle des pratiques des intermédiaires : dans certaines résidences, accédants à la propriété et investisseurs n'achètent pas au même tarif des appartements pourtant exactement semblables. Les premiers s'adressent à un bureau de vente traditionnel. Les seconds sont les proies (souvent consentantes) des réseaux de « vente debout » comme Liins (filiale du groupe Akerys), Omnium Finance ou de conseillers en gestion de patrimoine… ces machines à vendre auxquelles s'adressent les promoteurs pour écouler leur stock plus vite. « Même lorsque nous passons par le réseau "maison", nous devons rémunérer ses services à hauteur de 11 % du prix de vente, ce qui fait mécaniquement monter le prix du même pourcentage », s'énerve un promoteur, qui préfère le contact direct avec le client. Achetés trop cher, ces logements sont remis sur le marché locatif à des loyers trop élevés. »


C)    Proposition fiscale


Comment faire bénéficier l’immobilier du levier fiscal en limitant ses inconvénients ?
La fiscalité immobilière ne doit plus être traitée comme un flux financier ou économique mais comme une dynamique étatique de gestion Humaine.
C’est dans ce cadre que je propose une approche fiscale à « géométrie Humaine © ».
Je propose que dans le cadre du plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols figure
- une statistique des tranches des revenus par type de biens immobiliers demandés
- les charges immobilières acceptables par les parties et cohérentes avec l’impérieux besoin, dans le système économique actuel, de consommation du plus grand nombre
- le nombre de logements à construire en tenant compte de la démographie.
De ces données Humaines du marché immobilier, nous pourrons mettre en place une fiscalité à « géométrie Humaine © ». Géométrie variable ayant pour but de favoriser l’accès à une habitation de qualité pour tous (y compris les plus démunis) et de combattre l’inflation des prix.
La logique de cette fiscalité étant d’imposer très faiblement (voire pas du tout)  les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer plus fortement les dépassements de loyers. Cela indépendamment d’autres aides, s’il le faut.
Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé pour lui maintenir un pouvoir d’achat.
Au-delà, fiscalité augmentée graduellement.  
Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là ou hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité.
Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre.
Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation.
L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat.


Revue de presse sur ce thème

Vincent Renard, directeur de recherche au CNRS, dans « Le Monde » daté du 2 décembre 2010 en page 15 :
Article intitulé : Il faut repenser la planification urbaine
« Certaines villes hollandaises, par exemple, disposent d’un service foncier puissant, qui a une connaissance très fine de son marché et prévoit la construction de logements avec des prix correspondant aux moyens des différents types d’acheteurs.»

Joseph Macé-Scaron dans « Marianne » daté du 23 novembre 2010 en page 58 :
Article intitulé : Immobilier, la bombe qui menace tous les Français.
« On ne compte plus les cris d’avertissement par lesquels on s’efforce d’alerter les pouvoirs publics sur cette situation inique, odieuse, invivable. En vain. Scandale d’entendre les autorités publiques proclamer solennellement que se loger est un droit quand ce dernier est piétiné, bafoué, ridiculisé. En France, sur environ 11 millions de locataires, 1,8 million disent avoir des difficultés à payer leur loyer. Nos concitoyens consacrent, aujourd’hui, plus du quart de leur budget pour un toit, et pour un nombre croissant d’entre eux ce taux atteint 50%, voire 70%, comme c’est le cas parfois à Paris. »

Suivi de cet article


Dans "Le Dauphiné Libéré"  du 12 décembre 2014 Article intitulé : L’avenir des stations passe par la “chasse” aux lits froids

" Comme aux Arcs, les stations de Rhône-Alpes se battent contre les lits froids (moins de cinq semaines d’occupation par an). Une des solutions, selon Atout France, est de remettre les propriétaires au cœur de la station. La montagne, ça pèse très lourd en Rhône-Alpes. La Région occupe la première place du tourisme en montagne en France, une économie qui génère 60 millions de nuitées touristiques par an (6,5 milliards d’euros de consommation touristique en 2012), possède le premier domaine skiable du monde, 150 stations (dont 55 en Savoie, 51 en Haute-Savoie) et un parc de 2 300 remontées mécaniques. La montagne accueille 44 % des hôtels et 70 % des hébergements collectifs. Tout va bien dans le meilleur des mondes ? Pas vraiment. Le cœur du système, le moteur du développement des stations, l’immobilier de loisirs (un des sujets de ce conseil Rhône-Alpes montagne 2040 d’aujourd’hui) donne des signes d’essoufflement. Un système qui s’essoufle depuis que les promoteurs immobiliers ont levé le pied Selon deux spécialistes d’Atout France (agence de développement touristique), Jean Berthier et Sylvain Charlot, « le modèle économique des stations est bâti sur les résidences de tourisme, et nous arrivons au bout de ce modèle. La fréquentation touristique était boostée par des dispositifs fiscaux avantageux, principalement dans les résidences de tourisme ». Pour bénéficier d’un crédit d’impôt, l’acquéreur s’engage à louer son bien pendant une durée de neuf ans. Au bout de ces neuf ans, le bien sort du système locatif le plus souvent. Il devient une résidence secondaire pour le propriétaire ou est mis en vente… Et l’appartement “tombe” dans les lits froids (d’où une fréquentation en baisse), ce qui correspond à moins de cinq semaines d’occupation par an. « Une problématique que l’on retrouve dans toutes les stations, mais un peu moins en Haute-Savoie où l’on a beaucoup de stations villages. » Jusqu’à présent, le système fonctionnait bien puisque la construction neuve compensait la perte de lits chauds, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. La crise économique a refroidi l’ardeur des promoteurs, le foncier se raréfie et les dispositifs fiscaux de réduction d’impôt ne seront pas éternels."

Commentaire : Encore un exemple des dégâts de la défiscalisation immobilière. En aucun cas, l'immobilier ne doit faire l'objet d'incitation fiscale. Sur ce sujet : http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php

Charles Faugeron dans « La Tribune » en date du 10 janvier 2011 :
Article intitulé : L’immobilier de bureau comme valeur de rendement

«  Face à un marché incertain, les investisseurs privés se tournent vers des placements sûrs. Parmi ceux-ci : l'immobilier de bureau, même si les prix stagnent.  « Au lendemain de la chute de Lehman en 2008, les investisseurs privés fortunés, parmi lesquels beaucoup de Français, se sont mis à préférer cette classe d'actifs pour des placements en fonds propres allant de 50 à 300 millions d'euros, raconte-t-il. Face à un marché incertain, les investisseurs privés privilégient les placements sûrs et rentables. » Auparavant, les gestionnaires de capitaux y logeaient 2 % à 3 % de leurs actifs. Cette quote-part, ne cesse d'augmenter. Cushman & Wakefield estime que la part des investisseurs privés atteint même 9 % des capitaux placés en 2010. En misant sur l'immobilier de bureau, les gestionnaires de fortune peuvent s'attendre à des rendements de 6 %, bien au-delà des 3 % garantis par les obligations d'État sur 10 ans, les OAT, pourtant l'un des placements préférés des investisseurs qui fuient le risque. »

Commentaire : Le cycle est favorable à ce type d’investissement.

Paul Fabra dans « Les Echos » en date du 8 janvier 2011 :
Article intitulé : De l’immobilier vendu comme un produit financier

«  Le retour en force de l'inflation immobilière, autrement dit de la bulle du même nom, est, certes, étroitement lié, comme n'ont pas manqué de le souligner les commentateurs, à la baisse artificielle des taux d'intérêt. Mais un autre facteur déterminant est à nouveau à l'oeuvre : la défiscalisation des investissements immobiliers dans le neuf, organisée par les dispositifs « Robien » et « Scellier ». Le drame majeur du logement, presque aussi grave que le drame du chômage, se perpétue. Etant donné que les dépenses pour se loger - loyer ou amortissement d'un emprunt -absorbent couramment entre le tiers et la moitié des petits et moyens revenus, de toute évidence on tient là (doublement, depuis l'an 2000, du prix du mètre carré) une cause décisive de la sourde dégradation du pouvoir d'achat disponible d'une bonne moitié de la population. A rémunération égale, un salarié allemand est beaucoup plus à l'aise qu'un salarié français. Il paie un loyer en moyenne divisé par deux pour un logement en général de bien meilleure qualité. Cela n'empêche pas son propriétaire de tirer un meilleur rendement de son capital, mais sans plus-value. L'Allemagne a su éviter la bulle. La législation française est comme de l'huile jetée sur le feu de la spéculation. Dans ces conditions, le plan de relance à la française apparaît bien comme une faute impardonnable. Le processus d'assainissement des prix de l'immobilier aura été bloqué net en France. Il se poursuit aux Etats-Unis (chute de 30 % à 40 %), en Grande-Bretagne, en Espagne. En quelques mois, les promoteurs et les intermédiaires ont, ensemble, augmenté de 10 % à 20 % le prix arraché à l'investisseur sans que celui-ci prenne vraiment conscience du surcoût (faute d'être en mesure de calculer un prix non manipulé). Le hic est que les candidats à la location ne s'y bousculent pas. Les procès contre les sociétés foncières s'accumulent pour promesses mensongères. C'est l'ensemble de la politique du logement qu'il serait urgent de réviser de fond en comble. »

 

Suivi de cet article


Jean-Marc Vittori dans « Les Echos » du 12 septembre 2011

Article intitulé : Les Français malades de la pierre  
« En vertu d’un vieux principe national : la pierre est sacrée. Et il faut l’aider, sinon elle tombe et ça fait mal. Voilà pourquoi le gouvernement dépense pas loin de 40 milliards d’euros chaque année pour soutenir d’une manière ou d’une autre le logement – près de 2 % du PIB, deux fois plus que les autres pays développés. Voilà pourquoi ministres et élus de droite et de gauche enchaînent les dispositifs de soutien à la construction qui finissent par composer une étrange poésie : Quillot, Quilès-Méhaignerie, plafonds Besson, variante Lienemann, amortissement Périssol, Besson neuf, Robien recentré (!), Borloo neuf ou populaire (!), réduction Scellier… Avec tous ces efforts, les Français sont-ils mieux logés que les autres ? Non. Ils sont dans la moyenne des pays développés, pour les enquêtes de satisfaction comme pour le nombre de mètres carrés par habitant. Sont-ils plus souvent propriétaires ? Non. C’est le cas de 58 % d’entre eux, l’un des taux les plus faibles des pays développés, devant l’Allemagne qui dépasse à peine 40 % mais derrière les pays anglo-saxons à 70 % ou l’Espagne et l’Italie à 80 %.Mais alors, où va tout cet argent ? Il fait bien sûr le bonheur des promoteurs et des entrepreneurs, qui construisent des logements à la rentabilité sinon incertaine. Il fait surtout les beaux jours de ceux qui possèdent les maisons ou des terrains, car cet argent donne plus de moyens aux acheteurs. Il« solvabilise la demande », disent les économistes. C’est ainsi que l’aide au logement étudiant fait s’envoler le prix des chambres à des niveaux hallucinants. Au final, les grands gagnants sont les rentiers – parmi lesquels figurent certaines collectivités locales qui vendent leurs terrains à prix d’or. Le capital qui dort l’emporte haut la main sur le capital qui bouge. La pierre est une maladie bien française."

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 12 septembre 2011

Article intitulé : L'immobilier, nouveau coffre-fort
« Le marché immobilier francilien est à un tournant ", déclarait, le 8 septembre, Thierry Delesalle, notaire à Paris, en présentant la conjoncture immobilière des notaires franciliens. Il pronostiquait ainsi la stabilisation, voire la baisse prochaine, des prix des logements parisiens. La baisse, on l'attend, la scrute et l'espère. Au premier semestre 2011, les prix de l'immobilier résidentiel parisien ont gagné 22,5 % sur un an et 39 % en deux ans, atteignant, en moyenne, 8 150 euros le mètre carré. Un record indécent, déconnecté des ressources des ménages, et le résultat de l'angoisse d'épargnants déboussolés. Le logement devient l'ultime coffre-fort, rassurant comme l'or, pour mettre à l'abri ses économies. Les plus fortunés ont déjà jeté leur dévolu sur les beaux immeubles et les propriétés chics, mais les modestes possesseurs de bas de laine s'y réfugient aussi. Qu'importent le prix et la rentabilité. Les sociétés civiles de placement collectif en immobilier (SCPI) battent des records : 1,15 milliard d'euros récoltés au premier semestre 2011, soit 60 % de plus qu'au même semestre de 2010, déjà très fructueux. Les Français désertent la Bourse et boudent même l'assurance-vie. Ce placement, que l'on croyait indémodable, présent dans le portefeuille de tout bon père de famille, connaît une surprenante désaffection. Les capitaux collectés reculent de 11 % sur un an, en août 2011 à 17,4 milliards d'euros. Et la défiance sur la solidité des banques s'installe. Ces masses d'argent fondant sur l'immobilier ont pour résultat d'enfler les prix jusqu'à l'absurde, mettant hors jeu ceux qui ne vivent que de leur travail. Seuls des héritiers peuvent désormais accéder à la propriété dans les marchés tendus, heureusement pas toutes les régions de France puisque les prix, hors Ile-de-France, n'ont augmenté " que " de 4,3 %. Mais le mal est fait. Cette épargne, si abondante, n'est pas bien employée, reste stérile car elle ne crée pas ou peu d'activité et ne finance pas l'investissement dans les entreprises. La hausse des prix des logements rend surtout la vie impossible à tous les locataires (40 % des Français et 60 % des Parisiens) et à tous ceux qui n'ont que leurs seuls revenus de travail, elle élargit la fracture résidentielle et accentue la ségrégation sociale sur le territoire. L'envolée des prix des logements n'a, en outre, pu être financée que par un formidable endettement, passé, entre 2000 et 2010, de 30 % à 60 % du revenu des ménages, traduit par un allongement des prêts qui va se révéler insupportable. " Pour la première fois de ma carrière, j'ai établi un acte de vente, pour une jeune femme de 30 ans, sans apport personnel avec un prêt sur trente-cinq ans, donc jusqu'en 2046 ! ", confie Me Delesalle, encore sous le choc. L'accession à la propriété des plus jeunes se fait donc au profit de vendeurs souvent âgés, des seniors qui captent ainsi, et pour de nombreuses années, 20 % à 30 % des gains futurs de leurs jeunes acheteurs. Ces derniers permettent donc aux seniors de vivre bien, très bien même, mais les logements qu'ils leur ont achetés ne sont pas de meilleure qualité et il est probable qu'ils ne leur procureront pas la même plus-value à l'avenir. Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), dans un chapitre de l'ouvrage collectif économique Pour sortir de la crise du logement (La Découverte, 282 p., 15 euros) dénonce cette hérésie économique : " La seule consommation additionnelle des vendeurs, qui se sont retrouvés riches du jour au lendemain, représente, cumulée entre 2000 et 2009, de 15 % à 20 % du PIB. " Par un tragique paradoxe, les jeunes ménages se seront donc endettés et auront financé la consommation de leurs aînés sans en tirer de bénéfice personnel. La politique des pouvoirs publics d'encouragement de l'accession à la propriété, y compris en mettant à la disposition des accédants des crédits certes à taux zéro mais qu'il faut bien rembourser, a entériné ce transfert de richesses. »                                                                       

Jean-Pierre Robin dans  « Le Figaro » en date du 24 janvier 2011 :
Article intitulé : Le nouveau slogan de Bercy : construire plus pour se loger mieux 


« Trop élevé à l’achat et à la location, le prix de la pierre va obliger l’Etat à une révolution copernicienne de sa politique immobilière. Il faut bâtir. Que les ménages doivent affecter autant de leur épargne et de leurs revenus à se loger n’est pas satisfaisant. Ni pour eux ni pour l’économie nationale. Ne serait-il pas plus utile de consacrer ces forces à l’investissement industriel ? La ministre de l’Économie va lancer « le grand chantier de l’immobilier en France », réunissant l’ensemble de la filière professionnelle. L’objectif sera de parvenir « aux conditions d’une amélioration de l’offre très significative ». Cela comprendra en particulier « le droit de l’urbanisme », de façon à résoudre le lancinant problème des terrains à bâtir. Quand règne la pénurie, il est vain d’améliorer les conditions de crédit. Autant apporter de l’eau à la mer. « Les prêts à taux zéro (PTZ) ne font qu’entretenir la bulle immobilière dans les marchés tendus, comme à Paris, où l’offre ne peut être accrue en l’absence de terrains à bâtir », accuse Jean-Pierre Dufoix, un expert indépendant, ancien du Crédit foncier. Il est d’autant plus indispensable de procéder à un aggiornamento de la politique immobilière que l’envolée des prix de la pierre, commencée en 1997, contribue puissamment à dégrader le pouvoir d’achat des Français, souligne-t-on à Bercy. Les prix ont bondi de 146 % entre 1997 et 2007, alors que le revenu des ménages n’a augmenté que de 49,7 %, selon le Conseil d’analyse économique. De même les loyers ont grimpé de 25,1 % quand l’inflation des produits de consommation n’était que de 15,9 %. Alors que le couple franco-allemand est devenu un souci obsessionnel, on observe que les prix des logements ont baissé outre-Rhin de 23 % en valeur réelle (déduction de l’inflation générale) sur les dix dernières années. Ils ont doublé en France, selon l’OCDE, qui a organisé la semaine dernière à Londres un colloque sur l’indispensable « rénovation des politiques du logement ». Beaucoup de choses sont à revoir. Les experts de l’OCDE notent par exemple que « la déréglementation financière (et la baisse des conditions de crédits qui en a résulté) aurait majoré les prix réels des logements dans des proportions allant jusqu’à 30 % ». Ils constatent que « les prix augmentent davantage lorsque l’offre immobilière tarde à répondre à la demande ». Une évidence, dira-t-on, mais qui met le doigt sur toute une série de rigidités particulièrement criantes en France. Le secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, estime ainsi que « le coût de la construction est 30 % plus élevé en France qu’en Allemagne, notamment à cause des contentieux de l’urbanisme ». Autre facteur de cherté, l’importance des coûts de transactions. Ils représentent 14 % chez nous (droits de mutations, frais notariés et d’agence), un record mondial ex aequo avec la Belgique, contre moins de 4 % au Danemark, a calculé l’OCDE. Last but not least, l’OCDE stigmatise les avantages fiscaux donnés aux investissements immobiliers : elle les considère comme « un facteur de spéculation et de surinvestissement des ménages » dans la pierre qui contribue à en gonfler artificiellement les prix. »

Philippe Le Coeur dans  « Le Monde » en date du 14 janvier 2011 :
Article intitulé : Le pouvoir d'achat souffre de la reprise de l'inflation
En 2010, l'indice des prix a augmenté de 1,5 % en moyenne, quinze fois plus qu'en 2009

« Les prix sont repartis à la hausse en 2010. La nouvelle n'est pas très bonne pour les salariés et leur pouvoir d'achat. Elle l'est d'autant moins que ce mouvement est pour une large part importé. Il ne résulte pas d'une tension sur les salaires, dont la progression a au contraire ralenti. Une sorte de " double peine " pour les salariés. Le fort rebond des prix L'indice des prix à la consommation s'affiche, en décembre 2010, en hausse de 1,8 % par rapport à décembre 2009, selon les chiffres publiés, jeudi 13 janvier, par l'Insee. En dépit de ce fort rebond, le niveau de l'évolution des prix reste cependant inférieur à ce qu'il avait été en moyenne ces dernières années (+ 1,7 % entre 2000 et 2009). Le poids de l'énergie Ce regain est largement dû à l'envolée des prix du pétrole et, plus généralement, de l'énergie. Ils " ont augmenté de 9,5 % en moyenne sur l'année. Ils ont contribué pour une bonne moitié à l'inflation ", note Jean-Christophe Caffet, économiste chez Natixis. Les prix de l'alimentation (+ 0,7 %) contribuent aussi, dans une moindre mesure, à ce regain. " Ceux du logement et du transport ont également augmenté : les premiers ont contribué pour un quart au 1,5 % d'inflation, les seconds pour un tiers ", ajoute M. Caffet. Les faibles gains de pouvoir d'achat " Cette configuration - hausse de l'inflation totale, baisse de l'inflation sous-jacente - est très défavorable aux salariés ", relève M. Caffet. Le fléchissement de l'inflation sous-jacente traduit, entre autres, le fait que les entreprises, en sous-production, jouent sur les prix pour conserver ou gagner de l'activité. L'utilisation de l'" arme prix " se concrétise par des réductions de marges, mais aussi par de fortes pressions sur les salaires. " La progression des salaires nominaux est passée de 2,2 % en 2009 à 1,8 % en 2010, explique Mathieu Plane, de l'Observatoire des conjonctures économiques (OFCE). En termes de salaires réels, en prenant en compte l'inflation, on est passé de + 2,1 % à + 0,3 %. "" Les gains de pouvoir d'achat sont aujourd'hui quasi nuls ", appuie Mme Cerisier. »
Commentaire : Dans cet article, nous voyons, encore, l’aspect déstabilisant des prix immobiliers débridés. Ils ont contribué au quart d’une inflation de 1,5%.


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1) Immobilier, simple logement ou pilier de l'Etat ?
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2) Immobilier et défiscalisation
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3) Immobilier/Bourse
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