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Christian PIRE ?

 

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ECRITS

Nouveaux paradigmes d'analyse économique
14 août 2012

Et si certains ratios boursiers (PER, VAR, Price to Book) étaient faux ?
13 août 2012

Raisonner en flux comptables ou en dynamique financière ?
8 décembre 2010

 

 

1)    L’IMMOBILIER, SIMPLE LOGEMENT OU PILIER DE L’ETAT ?

Mis en ligne le 26 décembre 2010



Ne penser à l’immobilier que dans sa fonction de logement est une des plus graves erreurs que puisse commettre l’Etat. L’immobilier est avant tout LA réalité sociologique de l’Avenir possible. De la qualité de cet Avenir possible dépendra en très grande partie le comportement sociologique.
L’immobilier, après la famille, dans sa fonction habitation et protection est le socle sociologique de notre civilisation.  
A ce titre, il est facteur de stabilité ou de révolte.
Transformer l’immobilier en outil financier et/ou fiscal, c’est occulter cette réalité.
Pour rappel, le droit à la propriété est un droit juridique explicitement décrit dans plusieurs textes de lois :


Art 17 Droits de l’homme (1789):
La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste indemnité. “La liberté de la propriété, la sûreté, la résistance à l’oppression.”
Art 1804 Code civil :
La propriété individuelle est la condition de la liberté et de l’indépendance de l’être humain, et ce faisant, un instrument de paix sociale 1958 : La Constitution dans son préambule lui donne une valeur constitutionnelle
Art 544 Code Civil :
Droit réel le plus complet essentiellement individuel. Les restrictions (démembrement, servitudes, indivision) sont exceptionnelles ou provisoires La défiscalisation immobilière dans sa mise en place crée une inflation des prix tant sur la construction que sur le terrain.


A)    Immobilier et sociologie


Bâtir dans tous les sens en ne respectant pas les critères de vie en termes d’espace, d’écologie, de transports etc… c’est provoquer des coûts financiers exorbitants du fait de déstabilisations sociologiques importantes.


Revue de presse sur ce thème


Annick Colybes dans « Les Echos » du 21 décembre 2009 en page 16 :
« Trente ans de politique du logement et toujours la crise. Perdurent une insuffisance d’offre adaptée à la demande, des difficultés à l’achat comme à la location pour les ménages qui ont vu leurs dépenses de logement passer de 15% à 25% de leurs revenus au cours des trente dernières années. De fait, la crise du logement est en réalité celle du logement abordable et elle concerne la grande majorité des Français. On est loin de la réforme Barre de 1977 qui voulait limiter les aides à la pierre au profit des aides à la personne afin de ne plus intervenir progressivement que pour loger les catégories sociales les plus défavorisées. Au terme de ces trente années, la modernisation du parc a bien eu lieu, mais les quartiers nouveaux ont été dédaignés par les classes moyennes et les élites. Barres et tours ont, au fil des ans, accueilli des familles de plus en plus pauvres, instillant un malaise des banlieues que nos pays voisins ont su éviter. Ainsi l’échec de la politique du logement en France a été accentué par l’échec de la maîtrise urbaine qui à un coût social et donne actuellement le sujet d’identité nationale. En acceptant la ségrégation sociale, on a favorisé l’émergence d’un communautarisme regrettable. Il serait temps de se souvenir qu’on habite non seulement un logement mais un quartier où une vie économique et sociale donne envie d’habiter. »

Sébastien Dumoulin dans « Le Nouvel Economiste » du 21 juin 2010 en page 17 :
Article intitulé : Sonnette d’alarme
« Depuis des années, l’urbanisation anarchique a installé durablement un paysage constitué de lotissements s’étalant à perte de vue, d’échangeurs routiers, de ronds-points en surnombre et de zones commerciales cubiques aux couleurs criardes. « Nos entrées de ville sont défigurées. Les mêmes enseignes, les mêmes vitrines. L’uniforme sans qualité architecturale », n’hésitait pas à affirmer Jean-Paul Charié, député. Les ménages modestes, exclus des centres-villes devenus hors de prix, sont dépendants de la voiture et exposés aux chocs énergétiques. L’équivalent d’un département français est englouti par la ville tous les dix ans. Comment un élu peut-il facilement refuser un projet parasite si c’est par ailleurs une source de financement pour le budget communal ?...Et pourtant 36 681 communes en France en 2008 dont 92% comptent moins de 3 500 habitants. 200 000 hectares de terres agricoles disparaissent par jour entre 2006 et 2008 au profit de l’urbanisation.»

Extrait d’un article que j’ai écrit en 2003
Dans le système économique actuel, l’immobilier est une bombe à retardement.
Comme toutes les bombes, on se doit de la désamorcer à temps. Immobilier et répercussion sur notre vie privée La généralisation de la politique de concentration de l’activité économique ou commerciale se transforme vite en véritable galère. Rappelez-vous la raison pour laquelle on a construit des HLM, il y a quelques années.
Aujourd’hui, on refait la même erreur pour des raisons d’immigration économique non réfléchie.
Que va-t-il se passer et pourquoi les mairies s’évertuent-elles à construire dans tous les sens ?

Y a-t-il un maire qui réfléchit sur l’opportunité d’entrer en concurrence avec d’autres zones commerciales proche ?

Que va-t-il se passer lorsqu’il aura fait le « plein » d’habitants pour faire vivre sa zone commerciale et qu’il ne pourra plus réduire les surfaces minimales pour pouvoir construire – faute d’avoir déjà réduit cette surface à peau de chagrin -, que la concurrence sera telle que les magasins, ne faisant plus assez de bénéfices, devront licencier et que le balancier qui a créé la hausse se retournera à la baisse ?

Que va-t-il se passer dans le ghetto « nouvelle mode » qu’il a créé ?
Messieurs les responsables étatiques, ne perdez pas de vue que vous devez anticiper sur le long terme les méfaits (inévitables) de vos différentes politiques à court terme. Il est de votre devoir d’adapter une stratégie de développement durable et non-déstabilisatrice en termes économiques et humains. Réfléchissez à la résultante, quelques dizaines d’années après (30 ans), des décisions qui ont amené à parquer des peuples différents, ayant des besoins différents dans certaines HLM.
Quel est le coût de la destruction des HLM pour recréer des espaces verts ?
Quel est le coût de la déstabilisation sociologique de générations entières ?
N’est-ce pas ce fait qui a favorisé le retour des instincts primaires et de zones de non-droit. ?
Que faut-il faire maintenant ?
Quelle est à votre avis la responsabilité des urbanistes ?
Existe-t-il une assurance responsabilité civile pour couvrir les dégâts causés ?
La meilleure assurance n’est-elle pas que les urbanistes (tout comme nous tous) arrêtons de réfléchir en gains à court terme au détriment du long terme ?
Fin article 2003


B)    Pénurie


Et s’il n’y avait pas de pénurie de logements ?
Et si l’on mettait fin à la concentration d’habitations en faveur de l’utilisation du potentiel existant ?
Une des solutions ne consisterait-elle pas en la création et le développement de villages ou de villes avec des moyens de communication adéquats ?
Et si de cette politique « socio-économique » de l’immobilier naissait une plus grande harmonie humaine ?
N’est-ce pas ce parcage des citoyens qui favorise la délinquance ?


Revue de presse sur ce thème

Sophie Sanchez, dans « La Tribune » du 2 février 2010 page 6 :
Article intitulé : Benoist Apparu (secrétaire d’Etat au logement) s’attelle aux logements vacants.
«La vacance des logements est un vrai sujet puisqu’on estime de 1,8 à 2,5 millions le nombre de logements vacants.
Etienne Pinte, député UMP, président du conseil national des politiques de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale, dans « La Croix » en date du 15 décembre 2010 en page 10 :
Article intitulé : Il faudrait avoir plus largement recours à la réquisition du foncier vacant

« Le simple fait d’agiter la menace de la réquisition permet des résultats. Il faudrait organiser une grande campagne de publicité, afin d’encourager les propriétaires à opter pour la location à caractère social. J’estime également qu’il faudrait avoir plus largement recours à la réquisition du foncier vacant, qu’il s’agisse de bureaux non utilisés ou de logements vacants depuis longtemps. Je constate toutefois que le simple fait d’agiter la menace de la réquisition permet des résultats. Lorsque j’étais maire de Versailles, j’ai envoyé des lettres aux propriétaires de biens immobiliers inoccupés parfois depuis quinze ans. Dans les trois mois, ces bailleurs avaient redonné à ces surfaces leur utilité, soit économique, soit sociale. »

Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises, dans « La Tribune » daté du 24 août 2010 en page 8 :
Article intitulé : La maison, facteur de progrès écologique.
« Avec seulement 8% de la surface aménagée et 2% d’espace bâti, la France reste toutefois le pays le moins urbanisé d’Europe. Le logement doit être pensé en termes d’harmonie sociale »Il est grand temps d’utiliser, à bon escient, l’ensemble du territoire français au lieu de pratiquer une politique de concentration humaine ayant pour objectif de valider des raisonnements économiques standardisés (et stupides) qui sont le fruit d’une vision du commerce paupérisant directement et/ou indirectement les citoyens. Cela sans parler de la nocivité des produits commercialisés. Mais que valent les Peuples face aux lobbies ?

Pascal Lorent dans "Le Soir" du 15 juillet 2010 :
Article intitulé : Logement social : mesures à la rentrée.
"La paupérisation de la population a changé un droit universel en service résiduel."

Bertrand Devert, prêtre et promoteur immobilier,  dans « Le Figaro » du 11 juin 2010 en page 18 :
Article intitulé : Logement social : repenser la solidarité.
«Des populations souffrent, mais pour ne pas rencontrer les visages on en reste à des chiffres qui « gonflent », sourds au murmure de l’inquiétude ou au grondement de la colère. Par le jeu des investissements publics (transport, équipements culturels, sportifs), le prix du foncier explose dans les grandes agglomérations. Est-il raisonnable d’accepter comme une fatalité cet enrichissement sans cause comme d’énoncer le droit du logement sans que soit revisité le droit de propriété ? Sans justice ni cohérence, la recherche de la cohésion sociale est vaine. A force de tolérer les injustices, ne nous étonnons pas de cet individualisme qui fait perdre à notre société l’attachement à son unité.  »

Grégoire Allix dans « Le Monde » du 25 mai 2010 en page 4 :
Article intitulé : La Commission européenne veut élaborer une politique urbaine « durable ».
«  Johannes Hahn, commissaire européen s’est dit favorable à ce que « La politique urbaine devienne une nouvelle cible de l’Union européenne ». Si l’Europe a une politique agricole commune depuis un demi-siècle, elle n’a jamais défini de politique urbaine. « Avant la fin de l’année, la Commission aura élaboré un document de politique urbaine, avec une vision de la ville européenne d’avenir, des exemples de bonnes pratiques, en abordant les questions de la forme urbaine, de la planification, des transports publics, des espaces verts, etc. », a précisé Monsieur Hahn devant la presse. »


Bonne et joyeuse année 2011
Christian PIRE

SUIVI DE CET ARTICLE


Jean-Marc Vittori dans « Les Echos » du 12 septembre 2011

Article intitulé : Les Français malades de la pierre  
« En vertu d’un vieux principe national : la pierre est sacrée. Et il faut l’aider, sinon elle tombe et ça fait mal. Voilà pourquoi le gouvernement dépense pas loin de 40 milliards d’euros chaque année pour soutenir d’une manière ou d’une autre le logement – près de 2 % du PIB, deux fois plus que les autres pays développés. Voilà pourquoi ministres et élus de droite et de gauche enchaînent les dispositifs de soutien à la construction qui finissent par composer une étrange poésie : Quillot, Quilès-Méhaignerie, plafonds Besson, variante Lienemann, amortissement Périssol, Besson neuf, Robien recentré (!), Borloo neuf ou populaire (!), réduction Scellier… Avec tous ces efforts, les Français sont-ils mieux logés que les autres ? Non. Ils sont dans la moyenne des pays développés, pour les enquêtes de satisfaction comme pour le nombre de mètres carrés par habitant. Sont-ils plus souvent propriétaires ? Non. C’est le cas de 58 % d’entre eux, l’un des taux les plus faibles des pays développés, devant l’Allemagne qui dépasse à peine 40 % mais derrière les pays anglo-saxons à 70 % ou l’Espagne et l’Italie à 80 %.Mais alors, où va tout cet argent ? Il fait bien sûr le bonheur des promoteurs et des entrepreneurs, qui construisent des logements à la rentabilité sinon incertaine. Il fait surtout les beaux jours de ceux qui possèdent les maisons ou des terrains, car cet argent donne plus de moyens aux acheteurs. Il« solvabilise la demande », disent les économistes. C’est ainsi que l’aide au logement étudiant fait s’envoler le prix des chambres à des niveaux hallucinants. Au final, les grands gagnants sont les rentiers – parmi lesquels figurent certaines collectivités locales qui vendent leurs terrains à prix d’or. Le capital qui dort l’emporte haut la main sur le capital qui bouge. La pierre est une maladie bien française."

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 12 septembre 2011

Article intitulé : L'immobilier, nouveau coffre-fort
« Le marché immobilier francilien est à un tournant ", déclarait, le 8 septembre, Thierry Delesalle, notaire à Paris, en présentant la conjoncture immobilière des notaires franciliens. Il pronostiquait ainsi la stabilisation, voire la baisse prochaine, des prix des logements parisiens. La baisse, on l'attend, la scrute et l'espère. Au premier semestre 2011, les prix de l'immobilier résidentiel parisien ont gagné 22,5 % sur un an et 39 % en deux ans, atteignant, en moyenne, 8 150 euros le mètre carré. Un record indécent, déconnecté des ressources des ménages, et le résultat de l'angoisse d'épargnants déboussolés. Le logement devient l'ultime coffre-fort, rassurant comme l'or, pour mettre à l'abri ses économies. Les plus fortunés ont déjà jeté leur dévolu sur les beaux immeubles et les propriétés chics, mais les modestes possesseurs de bas de laine s'y réfugient aussi. Qu'importent le prix et la rentabilité. Les sociétés civiles de placement collectif en immobilier (SCPI) battent des records : 1,15 milliard d'euros récoltés au premier semestre 2011, soit 60 % de plus qu'au même semestre de 2010, déjà très fructueux. Les Français désertent la Bourse et boudent même l'assurance-vie. Ce placement, que l'on croyait indémodable, présent dans le portefeuille de tout bon père de famille, connaît une surprenante désaffection. Les capitaux collectés reculent de 11 % sur un an, en août 2011 à 17,4 milliards d'euros. Et la défiance sur la solidité des banques s'installe. Ces masses d'argent fondant sur l'immobilier ont pour résultat d'enfler les prix jusqu'à l'absurde, mettant hors jeu ceux qui ne vivent que de leur travail. Seuls des héritiers peuvent désormais accéder à la propriété dans les marchés tendus, heureusement pas toutes les régions de France puisque les prix, hors Ile-de-France, n'ont augmenté " que " de 4,3 %. Mais le mal est fait. Cette épargne, si abondante, n'est pas bien employée, reste stérile car elle ne crée pas ou peu d'activité et ne finance pas l'investissement dans les entreprises. La hausse des prix des logements rend surtout la vie impossible à tous les locataires (40 % des Français et 60 % des Parisiens) et à tous ceux qui n'ont que leurs seuls revenus de travail, elle élargit la fracture résidentielle et accentue la ségrégation sociale sur le territoire. L'envolée des prix des logements n'a, en outre, pu être financée que par un formidable endettement, passé, entre 2000 et 2010, de 30 % à 60 % du revenu des ménages, traduit par un allongement des prêts qui va se révéler insupportable. " Pour la première fois de ma carrière, j'ai établi un acte de vente, pour une jeune femme de 30 ans, sans apport personnel avec un prêt sur trente-cinq ans, donc jusqu'en 2046 ! ", confie Me Delesalle, encore sous le choc. L'accession à la propriété des plus jeunes se fait donc au profit de vendeurs souvent âgés, des seniors qui captent ainsi, et pour de nombreuses années, 20 % à 30 % des gains futurs de leurs jeunes acheteurs. Ces derniers permettent donc aux seniors de vivre bien, très bien même, mais les logements qu'ils leur ont achetés ne sont pas de meilleure qualité et il est probable qu'ils ne leur procureront pas la même plus-value à l'avenir. Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), dans un chapitre de l'ouvrage collectif économique Pour sortir de la crise du logement (La Découverte, 282 p., 15 euros) dénonce cette hérésie économique : " La seule consommation additionnelle des vendeurs, qui se sont retrouvés riches du jour au lendemain, représente, cumulée entre 2000 et 2009, de 15 % à 20 % du PIB. " Par un tragique paradoxe, les jeunes ménages se seront donc endettés et auront financé la consommation de leurs aînés sans en tirer de bénéfice personnel. La politique des pouvoirs publics d'encouragement de l'accession à la propriété, y compris en mettant à la disposition des accédants des crédits certes à taux zéro mais qu'il faut bien rembourser, a entériné ce transfert de richesses. »

Nicolas César dans « La Croix » en date du 27 décembre 2010 : Article intitulé : Les territoires ruraux, terreaux d’innovations « Aujourd’hui, les campagnes ne sont plus ces terres d’exode dont on prédisait la fin il y a trente ans. Ce sont des terres vivantes où l’on vient chercher de l’espace, du calme, de l’air, un autre mode de vie », se réjouissait il y a quelques jours Bruno Le Maire, ministre de l’agriculture, lors de sa venue au colloque du Réseau rural français, qui s’est tenu à Agen (Lot-et-Garonne). En effet, depuis une dizaine d’années, les espaces ruraux se repeuplent. Mais « les exigences des néoruraux sont les mêmes qu’en ville. Ils veulent des services à proximité, des écoles, des médecins… », souligne Patrick Falcone, sous-directeur du développement rural au ministère. Internet haut débit… les campagnes ne veulent rien à avoir à envier aux villes et « la ruralité, c’est la modernité », peut affirmer Bruno Le Maire. Les prévisions de l’Insee montrent que les territoires ruraux sont sur la bonne voie. D’ici à 2040, les régions Limousin et Auvergne devraient voir leur population augmenter respectivement de 10,2 % et de 8,1 %, et progresser au même rythme que l’Île-de-France dans les prochaines années. Doucement, mais sûrement, c’est une véritable révolution qui est en marche dans les campagnes. Les prévisions de l’Insee montrent que les territoires ruraux sont sur la bonne voie. »


Charte Humanity Invest

Information Socialement Responsable
6 janvier 2011

Français, investissez...
6 janvier 2011


1) Immobilier, simple logement ou pilier de l'Etat ?
26 décembre 2010


2) Immobilier et défiscalisation
26 décembre 2010


3) Immobilier/Bourse
26 décembre 2010 Mise à jour au 6 janvier 2015


Et si l'évaluation des SICAV et FCP était fausse ?

Comparatif de performances, oui mais ?

Qui avait écrit cela dès janvier 2007 ?

Nouvelle Calédonie

 Nouvelle calédonie

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