Socioecopofi

CAC 40 et s'il était trompeur voire FAUX ?

Du respect du droit à l'information juridiquement opérationnelle mis à jour au
10 04 15

NOUVEAU

ET LE 17 JANVIER 2017, LA CONFIRMATION DE MES PROPOS JURIDIQUES

 Nouveau : 21 06 16 Dernière décision juridique "Lecoq Vallon"

11 04 16 Décision juridique "Lecoq Vallon"

Christian PIRE ?

 

ARTICLE EDIFIANT SITE ORDRE DES EXPERTS COMPTABLES ET SITE "LACADEMIE.INFO" qui regroupe des instances telles l’AMF, la CIP, la CNCEF, la Cour d’appel de Paris, l’Ordre des avocats etc…

ECRITS

Nouveaux paradigmes d'analyse économique
14 août 2012

Et si certains ratios boursiers (PER, VAR, Price to Book) étaient faux ?
13 août 2012

Raisonner en flux comptables ou en dynamique financière ?
8 décembre 2010

 

 

3)    IMMOBILIER / BOURSE

Mis en ligne le 26 decembre 2010

MISE A JOUR LE 1 octobre 2014

Si les cycles se sont vus confirmés, leur amplitude et leur durée seront, a priori,prolongées en fonction des interférences politiques qui ont reporté le krach immobilier et interferé dans l'évolution boursière.Cette prolongation peut etre estimée à un cycle de quatre ans amenant une crise boursière en 2020 et une reprise immobiliere en 2018.

Dans le Figaro du 26 09 14 "Les prix de l'immobilier baisse pour de bon" (en fin de cet écrit voir un des articles commentés de la Revue de presse immo 2014) quant à la Bourse (en fin de cet écrit voir un des articles commentés de la Revue de presse Bourse du 25 04 2014 et en septembre 2014, entre autre), le summum, avec comme exemple un article du 01 10 14 intitulé "Les liquidités sont l'ennemi".....


A)    Cycle boursier et cycle immobilier


Selon les cycles SOCIOECOPOFI  (4 fois 4 ans), nous pouvons schématiser comme suit la cyclicité boursière en partant du changement économique de 1984 :
-    84/88 Cycle de crise/reprise                      - 00/04 Cycle de crise/reprise
-    88/92 Cycle d’adaptation                           - 04/08 Cycle d’adaptation
-    92/96 Cycle de croisière mouvementée     - 08/12 Cycle de croisière mouvementée
-    96/00 Cycle de surchauffe                          - 12/16 Cycle de surchauffe


Nous connaissons une période de krach boursier due à l’extension des crédits et à la manipulation comptable et financière en fin du cycle d’adaptation, ainsi qu’à une nouvelle période de krach due à la surchauffe des cotations en fin du cycle de surchauffe.

Le cycle immobilier fait que les prix sont en règle générale au plus haut en fin de cycle d’adaptation (91/92 et 07/08), avant d’entamer une baisse jusqu’en milieu du cycle de surchauffe (1998/2014).


La baisse de l’immobilier se fait en plusieurs étapes et est plus lente que celle des marchés financiers.  Nous sommes sur des cycles de 10 ans. Ce fait est du à plusieurs facteur et notamment au fait que lorsque les prix de l’immobilier baissent, le rendement augmente, ce qui de facto retarde la crise au moment où non seulement les prix baissent par manque d’acheteurs mais aussi les loyers par manque de locataires. A ces réalités « immobilières » s’ajoutent la réalité « boursière » qui à ce moment là du cycle est favorable, voire très favorable, pour les investissements. C'est bien cette réalité qui lorsqu'elle est en place incite les institutionnels à se séparer de leur immobilier en faveur des valeurs boursières. Situation qui accélère la chute de l'immobilier et la hausse des marchés actions.


Comme nous venons de le voir, sans remonter au-delà de 1970, « la durée moyenne » des cycles immobiliers est d'environ dix ans :
-    Une phase d'expansion de six ans,
-    suivie d'une contraction de quatre ans, expliquent les experts internationaux. 


En France, chacun garde en mémoire les années 1993-1997 où le repli avait obéi à cette norme historique (à noter que les années 93/97 correspondent dans les cycles SOCIOECOPOFI aux années 2009/2013). Certes l'histoire n'est pas condamnée à se répéter, mais en ignorant ses leçons, on court le risque qu'elle vous saisisse au collet. Le FMI rappelle « que les récessions associées à une chute des prix de l'immobilier et à un credit crunch sont toujours plus longues et plus profondes que les autres ». C'est précisément ce que la France avait vécu en 1993…et en 2009. 


Revue de presse sur ce thème

IMMOBILIER

Mathias Thépot  dans "La Tribune" du 9 octobre 2015 : Immobilier : les prix poursuivent leur baisse, inexorablement...

" Les prix des logements en France ont baissé de 2,2 % au deuxième trimestre 2015, selon l'Insee. La correction des prix de l'immobilier résidentiel se poursuit. Selon l'Insee, « sur un an, les prix des logements continuent de baisser au deuxième trimestre 2015, de 2,2 % », après une correction 2 % au premier trimestre. Portée par l'immobilier ancien, cette tendance est révélatrice d'une correction progressive du marché du logement en France depuis 3 ans. Dans l'ancien, les prix ont ainsi baissé de 2,2 % en 2014, après des reculs d'1,7 % en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Un baisse logique, car la hausse des prix de l'immobilier fut totalement décorrélée de l'évolution des revenus des ménages entre 1998 et 2011, ce qui a fait grimper le budget qu'ils consacrent à leur logement. Depuis, le marché s'ajuste, et les prix baissent donc de quelques points de pourcentage chaque année.
Correction totale d'ici 2018
Plusieurs analystes estiment ainsi qu'à ce rythme de baisse et en supposant que les taux d'intérêt de crédits se maintiennent à leurs niveaux actuels, il faudra encore attendre quelques années, jusqu'à 2017 ou 2018, pour que la capacité d'achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu'en 1998.
Il faut cependant noter que la correction des prix a récemment ralenti : cette année, au deuxième trimestre 2015, « les prix des logements sont quasi stables par rapport au trimestre précédent », dit l'Insee. Ceci est certainement la conséquence du niveau extrêmement bas des taux d'intérêt qui se pérennise, mais aussi d'un retour progressif de la confiance.
Les prix du neuf augmentent
Enfin, il faut noter que les prix des logements neufs, qui représentent une part minoritaire des transactions chaque année, sont en augmentation. Au deuxième trimestre 2015, ils ont crû de 0,8 % par rapport au trimestre précédent, et surtout de 2,4% sur un an, selon l'Insee. Le succès du nouveau dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, le « Pinel », ainsi que l'élargissement du prêt à taux zéro n'y sont certainement pas pour rien.  Encore un bel exemple de la fumisterie des avantages fiscaux sur l'immobilier Mais il faut aussi dire que les promoteurs immobiliers éprouvent des difficultés à faire baisser le prix de vente des logements, au regard du niveau élevé de leur prix de revient."

Commentaire : Nous retrouvons les cycles avec l'influence des quatre années de déstabilisation de la politique de l'europe allemande.

Anne-Sophie Vion dans "Les Echos" du 7 mai 2015 Article intitulé : Immobilier : les prix vont-ils encore baisser ?

" Les prix de l’immobilier ancien devraient encore reculer lentement, estime le Crédit Agricole dans une récente étude. Mais, ils pourraient repartir à la hausse dès 2018.
Enclenchée depuis fin 2011-début 2012, la baisse du marché immobilier résidentiel tricolore devrait se poursuivre. D’après une récente étude du Crédit Agricole, conduite par l’économiste Olivier Eluère, les prix de l’immobilier ancien devraient « continuer à reculer lentement, à un rythme de 2,5 % par an, entre 2015 et 2017 ». Ce qui se traduirait au total par une baisse cumulée des prix de 14 % depuis 2011. Le recul des prix en France reste donc globalement mesuré même si de fortes disparités géographiques existent, certaines villes ayant perdu plus de 7 % en un an . A Paris, et dans le reste de l’ Ile-de-France, la baisse des prix de l’ancien s’est notamment accentuée .
7 % de baisse depuis fin 2011
Dans l’ensemble de l’Hexagone, selon l’étude, à fin 2014, les prix de l’immobilier ont diminué de 7 %, en cumulé depuis fin 2011, sachant qu’ils se sont envolés de 150 % entre 1998 et 2011.
Le scénario du Crédit Agricole repose sur le maintien d’un certain nombre de facteurs de soutien, tant conjoncturels que structurels, qui expliquent que la correction du marché français reste bien plus graduelle et modérée que dans d’autres pays. Dans l’ancien, les prix baissent faiblement du fait du niveau assez élevé des ventes et d’une offre plutôt modérée. Tous marchés confondus, l’achat immobilier bénéficie au premier chef, naturellement, de conditions de financement qui demeurent exceptionnelles.
Les taux des crédits immobiliers ne cessent en effet d’enfoncer des plus bas historiques. En mars, ces taux sont ainsi tombés en moyenne à 2,11 % toutes durées confondues, selon la dernière édition du baromètre Crédit Logement/CSA. Actuellement, observe Olivier Eluère, « le très bas niveau des taux de crédit et le risque qu’ils remontent tôt ou tard poussent certains ménages hésitants à acheter , malgré le niveau élevé des prix, et soutient la demande de logement . » Toutefois, l’expert anticipe que les taux de crédit à l’habitat « pourraient cesser de baisser et se stabiliser sur les prochains trimestres en liaison avec la stabilisation ou la très légère remontée attendue des taux de l’OAT 10 ans ».
Augmentation du pouvoir d’achat immobilier, dégonflement de la bulle
Quoique progressivement rabotés, les prix de vente restent élevés, observe aussi l’auteur de l’étude. Mais, pour la première fois, il met en avant que le marché est « de moins en moins surévalué ». S’appuyant sur un modèle interne d’analyse qui prend en compte la capacité d’achat des ménages et leur solvabilité, Olivier Eluère estime ainsi qu’ « avec la baisse lente des prix et le recul des taux de crédit, ainsi que la hausse des revenus, les prix ne sont plus surévalués que de 0 à 5 % fin 2014 (...) alors qu’ils l’étaient encore de près de 20 % début 2012 et de 10 % environ en 2013. » Il seraient donc désormais « proche de leur fair value ».
Au rythme du recul modéré des prix de 2,5  % par an de 2015 à 2017, et dans l’hypothèse - « assez forte » - où les taux de crédit demeureraient à peu près stables pendant trois ans au niveau de début 2015, et d’une accélération des revenus nominaux des ménages, alors ces derniers « seront peu à peu resolvabilisés ». D’après le Crédit Agricole, la surface achetable attendrait 100 mètres carrés environ fin 2017, contre 77 mètres carrés fin 2011 et 83 m2 début 2014. Cette augmentation du pouvoir d’achat, conjuguée à une amélioration de la conjoncture économique et à une baisse du taux de chômage, pourraient même avoir pour conséquence « un nouveau cycle haussier de l’immobilier à partir de 2018 »."

En savoir plus sur http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/02123981262-immobilier-les-prix-vont-ils-encore-baisser-1113880.php?vHy5BHfMLBjIWErP.99

Alain Tourdjman dans "L'Agefi Hebdo" du 5 février 2015 Article intitulé : La crise du logement est une crise de l'accession

" 
Pour la première fois depuis 1997, les mises en chantier sont passées sous la barre symbolique des 300.000 unités. Hors livraisons « en résidence », associant habitat et services, il s’est même construit moins de 274.000 « logements ordinaires ». Sur ce registre, l’année 2014 pourrait bien s’approcher du record de la plus faible production depuis un demi-siècle. Cette situation paradoxale de forte contraction des volumes et d’inertie des prix se double d’une dégradation du secteur du bâtiment qui s’apparente à celle des années 90. D’une part, le faible soutien des acteurs publics accentue le recul de la demande privée, le résidentiel et le non-résidentiel faisant simultanément défaut. D’autre part, une logique de pénurie est à nouveau à l’oeuvre. Même en comparaison d’une estimation de la demande potentielle plutôt conservatrice, l’écart cumulé depuis 2010 entre celle-ci et la production réalisée dépasse les 100.000 mises en chantier, sans compter les besoins supplémentaires associés au mal-logement, voire au non-logement. Dans ce contexte, sous forte contrainte budgétaire, la politique du logement s’appuie quantitativement sur deux piliers, le logement social et l’investissement locatif, l’accession n’étant soutenue que par des mesures qualitatives et une révision à la marge du prêt à taux zéro (PTZ). La fin anticipée du dispositif « Duflot » pour laisser place au « Pinel », plus avantageux et allégé des contraintes les plus dissuasives de la loi Alur, pourrait conduire à un surcroît de ventes de l’ordre de 20.000 biens locatifs. La promotion privée pourrait ainsi dépasser la zone des 80.000 logements et atteindre à terme la barre des 100.000 unités.
De son côté, le secteur social affiche 120.000 financements dans le locatif en 2014 et un objectif de 150.000 logements. Ces chiffres laissent penser que le logement social pourrait assurer près de la moitié des mises en chantier et jouer un rôle clé dans leur relance. C’est illusoire. Dans la réalité, l’écart entre les objectifs et les mises en chantier est important. Même à la suite des années 2009-2010, où plus de 147.000 agréments ont été budgétés, la construction n’a dépassé les 100.000 unités qu’en 2011. De nombreuses opérations sont constituées de rachats de bâtiments existants et certains projets n’aboutissent pas. En outre, le secteur social de l’habitat peut difficilement concilier ses équilibres financiers, l’adhésion des élus locaux, ses objectifs en matière d’économies d’énergie, d’accueil des plus fragiles, de recentrage sur les zones denses… avec une extension de ses capacités de production.
Sortir du piège d’une construction anémiée suppose donc d’investir dans le troisième et principal pilier de l’offre résidentielle, l’accession. Non seulement celle-ci répond à une attente sociale forte, disposer à la fois d’un habitat de qualité et d’un outil patrimonial pour sécuriser son parcours de vie à long terme, mais elle constitue aussi le seul segment de marché assez profond pour relancer l’activité. L’essentiel de l’accession dans le neuf repose sur l’individuel, dont la construction a baissé de moitié depuis son point haut avec un recul des prix de 8 % depuis 2007 pour les maisons en Province. Ne peut-on pas élargir encore le PTZ sans crainte d’effet inflationniste, sous réserve de préserver une performance énergétique sécurisant l’accédant ?
Pour autant, ne faut-il pas accorder davantage d’attention à l’accession dans le collectif ? Le développement durable, l’équilibre budgétaire des ménages et l’organisation cohérente de l’espace militent en ce sens. Pourtant, les prix du neuf y excluent de facto l’essentiel des ménages solvables. Les calculs du cabinet Adéquation montrent que le prix du collectif dépasse nettement les capacités contributives des sept premiers déciles de revenu des ménages des zones les plus denses. L’une des principales réponses de la profession à ce décalage consiste à réduire les surfaces, accentuant encore le désamour des familles pour le collectif.
Les ressources aujourd’hui consacrées à financer le renouvellement d’un parc locatif privé voué à s’éroder pourraient être employées à un plan de réorientation de la promotion vers l’accession. Pour l’ancien, la vente d’une partie du parc locatif privé au locataire sous conditions fiscales privilégiées aurait un effet sédatif sur les prix. Dans le neuf, la limitation des normes du handicap aux premiers niveaux du bâtiment, la réduction des obligations de parking, l’explicitation de certains coûts d’aménagement ou de normes constituant des subventions indues du bâtiment à d’autres secteurs, des pratiques de vente du foncier qui ne cèdent pas in fine à la préoccupation patrimoniale et le développement de baux emphytéotiques sont autant de mesures qui pourraient élargir la demande solvable dans le collectif.

Ryad Benaidji dans "Le Dauphiné libéré" du 19 janvier 2015 Article intitulé : Le nombre de mises en chantier n’a jamais été aussi bas depuis 1998.
      







" Alors que le pays manque cruellement de logements, les mises en chantier sont passées sous le seuil symbolique des 300 000 par an. La faute surtout au manque de terrains disponibles. C’est un nouveau seuil symbolique qui a été franchi : pour la première fois depuis seize ans, il s’est construit en France moins de 300 000 logements neufs en un an. Pire, si l’on exclut les extensions ou surélévations de bâtiments existants, le nombre de mises en chantier est même de moins de 270 000. Dans un secteur du bâtiment en déprime (-4,3 % d’activité en 2014), c’est donc le marché du neuf qui, de loin, recule le plus (-10,3 % d’activité).
Un problème de foncier
La situation s’explique aisément : il manque du foncier. « Lorsqu’un terrain se libère, nous sommes parfois une dizaine sur les rangs », peste Marc Gédoux, président du promoteur Pierre Étoile. Conséquence : les prix s’envolent et les projets mis en route ne trouvent pas forcément de clients. Ainsi, en 2014, l’écart s’est creusé entre le nombre de permis de chantiers délivrés et le nombre effectif des mises en chantier.
« C’est une Bérézina, et le plus aberrant est qu’on a de l’espace en France, renchérit Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier immobilier Cafpi. Hormis à Paris, il y a du foncier. Sans doute est-il un peu cher dans les grandes métropoles… »
Un constat partagé par Marc Gédoux : « On a organisé la rareté, et nous voilà plongés dans une spirale négative. Il faut une vraie volonté politique de libérer les terrains, ou pour inciter les propriétaires à le faire. »
Le plan Pinel très attendu
« Il faut aider les primo-accédants, c’est-à-dire les jeunes, à accéder à la propriété, et inciter les investisseurs à revenir vers la pierre », explique Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment (FFB). Bonne nouvelle, il s’agit de deux des quatre priorités du plan Pinel, annoncé en août et voté en fin d’année. La profession en attend maintenant les effets positifs pour la fin de l’année 2015. « Ce plan va dans le bon sens, il devrait nous permettre de repasser au-dessus des 300 000 », explique Jacques Chanut.
Lequel regrette que François Hollande, qui s’était fixé dès 2012 un objectif de 500 000 logements construits, ait attendu plus de deux ans avant de se doter d’un plan qui réponde à ses ambitions.
Reste que les professionnels ont désormais une autre crainte : la baisse des dotations des collectivités. En effet, en période de crise, la commande publique permet traditionnellement aux entreprises de s’assurer un niveau suffisant d’activité. Elles se serrent la ceinture, et traversent la tempête en attendant le retour des commandes privées. Sauf que cette fois-ci, les collectivités, qui représentent à elles seules 10 % des activités du bâtiment, sont elles-mêmes en période de diète. « J’en appelle à la responsabilité des édiles, affirme le président de la FFB. S’ils veulent préserver leur tissu local d’entreprises, ils ne doivent pas couper leurs investissements ». 
Malgré tout, les professionnels du marché du neuf veulent garder un certain optimisme. Après avoir détruit environ 35 000 emplois en 2014, ils prévoient de n’en détruire « que » 30 000 en 2015…"

Eric Treguier dans "Challenges" du 6 janvier 2015 Article intitulé : Les prix de l’immobilier ont rejoint ceux de 2009… en euros constants

" Cela ne va sans doute pas plaire aux agents immobiliers, notaires et autres professionnels de l’immobilier, qui ont tous plus ou moins intérêt à continuer de voir les prix monter…  mais la pierre vaut aujourd’hui en France le même prix qu’au creux du marché, c’est-à-dire en 2009, juste après la crise des Subprimes. Cela n’apparait pas dans les statistiques officielles, qui ne tiennent pas compte de l’effet inflationniste de… l’inflation! Mais dès lors que l’on retire des montants de transactions la hausse des prix, qui renchérit automatiquement (et artificiellement) les chiffres, la pierre n’a pas gagné un euro en cinq ans ! Pour s’en convaincre, il suffit de reprendre les tous derniers chiffres du réseau d‘agences immobilières Century21 (groupe Nexity).  Son président Laurent Vimont constate que "les prix ont baissé de 2,8% (en 2014), 1,1% (2013) et 2,9% (2013). Cet effritement des prix va se poursuivre cette année, dans des volumes sans doute stabilisés". Ce qui fait qu’en trois ans, donc, les prix ont baissé au total de 7,7%... Mais, en retirant l’inflation, quel serait la baisse véritable ? En utilisant les tables de conversion de l’Insee, on obtient alors une baisse de 11,87%...
Cette baisse réelle des prix (non compte tenu de l’inflation) est confirmée par l’étude des délais de vente. Ils sont aujourd’hui de 95 jours (un peu plus de trois mois) soit l’équivalent, à un jour près, de ceux de 2009. Aujourd’hui, il faut autant de jours pour vendre un bien qu’au pire moment de la crise des Subprimes ! 2014 et 2009 s’inscrivent donc comme les deux pires millésimes des quinze dernières années… Artificiellement soutenu par la BCE Et cela pourrait être pire : les difficultés actuelles seraient sans doute aggravées s’il n’y avait pas eu l’effet Draghi. Autrement dit la mise en place d’un politique monétaire accommodante, qui a conduit la BCE à injecter de l’argent en masse dans la zone euro. Cela a surtout permis de faire baisser les taux d’intérêt. Ceux de la France sont tombés à 0,78%. Du jamais vu. Et ont entrainé une très forte baisse des taux des prêts immobiliers "à un niveau inconnu de mémoire de professionnel de l’immobilier" confirme un promoteur. Il y a trois ans, un particulier pouvait emprunter 167.900 euros sur 20 ans pour 1.000 euros de remboursement par mois, compte tenu des taux en cours à l’époque. Aujourd'hui, il peut emprunter 188.700 euros pour 1.000 euros remboursés par mois. Comme le prix moyen d’un appartement est passé, sur la période de 205.000 à 194.000 euros, la différence à financer (ce qu’on appelle l’apport personnel) est passée de 43.000 à 5.500 euros. Elle a été divisée par 8 ! "C’est un formidable booster pour les acheteurs…", confirme un courtier en prêts. Mais le fait que cela n’ait pas relancé le marché montre la fragilité de la situation actuelle. "Nous sommes suspendus à tout événement international impactant les taux…", reconnait Laurent Vimont."

Dans "La Tribune" du 30 décembre 2014 Article intitulé : Logement : le secteur du bâtiment ne voit pas le bout de la crise

" Le seuil symbolique des 300.000 logements neufs mis en chantier sur 12 mois vient d'être franchi. Preuve de la crise qui touche le secteur du bâtiment. "De décembre 2013 à novembre 2014, le nombre de logements mis en chantier s'élève à 299.200 unités, soit une baisse de 11,4 % par rapport aux douze mois précédents" a indiqué ce mardi un communiqué du ministère du Logement. Si le mois de décembre, traditionnellement favorable, ne redresse pas la barre, il se pourrait que l'année 2014 reste longtemps dans les mémoires des professionnels du secteur du bâtiment. A titre de comparaison en 2013, 331.867 logements neufs avaient été mis en chantier en France, un chiffre déjà en repli de 4,2% sur un an, et bien en deçà de l'objectif gouvernemental, encore jamais atteint dans l'Hexagone, de lancer la construction d'un demi-million de logements par an. Le pic de ces dernières années a en fait été atteint en 2011, avec 378.561 logements mis en chantier. Depuis, les chiffres de la construction n'ont cessé de reculer à cause de la crise économique, mais aussi de la limitation du périmètre de certaines mesures d'aides fiscales jugées inflationnistes (loi Scellier, prêt à taux zéro...), ainsi qu'à un effet rattrapage après une année faste. Plus précisément, sur les trois mois allant de septembre à novembre 2014, 81.112 logements neufs ont été mis en chantier dans l'ensemble du pays, soit 4,7% de moins que sur la même période l'année précédente. Cette baisse concerne les logements ordinaires individuels (32.675 unités, en baisse de 16,8%).
En revanche, le secteur des logements collectifs s'est redressé lors des 3 derniers mois à 41.387 unités, c'est-à-dire en hausse de 6,4% par rapport aux mêmes mois de l'année précédente. Concernant, les résidences pour seniors, étudiants et touristes, la tendance est toujours haussière, de 1,9% à 7.050 unités. Ce secteur résiste à la conjoncture difficile du bâtiment grâce aux politiques de diversification des grands promoteurs qui souhaitent limiter leur exposition à la crise du logement. Malheureusement, la tendance ne devrait pas s'améliorer à court terme puisque le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs -indicateur des mises en chantier à venir- ne se redresse pas. Sur 12 mois, ils baissent de 11,9% à 381.701 unités. Et sur le trimestre allant de septembre à novembre, ils ont dégringolé de 11,8% à 92.643 unités.
À l'exception des logements en résidence, tous les secteurs de la construction sont orientés à la baisse détaille le ministère : "Les autorisations à construire des logements individuels diminuent de 10% (- 8 % pour les individuels purs, - 15 % pour les individuels groupés). Les logements collectifs sont en baisse de 16 %. Les logements en résidence progressent de 15 %". Cette chute confirme le retournement de tendance amorcé en octobre (-3,9%), après une courte hausse en août et en septembre, qui avait interrompu un déclin continu depuis le premier trimestre 2013.

Valérie Second dans « La Tribune » daté du 10 septembre 2010 en page 11 :
Article intitulé : Immobilier : la fausse bonne nouvelle.
 « Les logements sont aujourd’hui beaucoup trop chers pour la capacité financière des actifs. En France, pour l’acquisition d’un premier logement, il ne faut pas moins de 4,5 années de revenus d’un foyer, contre un peu plus de la moitié il y a quinze ans. A ces niveaux, les prix de l’immobilier recèlent un transfert de richesses massif des jeunes accédants vers les vieux possédants, ainsi que des actifs vers les rentiers, qui pèse sur le dynamisme de notre économie. Qui peut prétendre que c’est une bonne nouvelle ? »

Mon commentaire : Pour ceux qui suivent les cycles SOCOECOPOFI, il y a quinze ans (voir dans l’article) c’était en 1995 dans le cycle de croisière 1992/1996. Aujourd’hui, à la veille de 2011, nous sommes dans ce même cycle (2008/2012) et quasiment au même moment. Pour rappel le point bas de l’immobilier dans les années 1990/2000 fût en 1997/1998 dans le cycle de surchauffe (1996/2000). Est-ce à dire que nous connaîtrons le point bas en 2013/2014 dans le cycle de surchauffe 2012/2016 ? L’avenir nous le dira.
L’aspect déstabilisant des hausses immobilières pour l’économie que je décris depuis plusieurs années est très bien expliqué.


B)    Comparaison immobilier et bourse


Il est bon de rappeler que nous ne pouvons en aucun cas comparer la Bourse et l’immobilier. La Bourse des valeurs mobilières a pour objet d’offrir une réponse rapide en termes de liquidité aux vendeurs par besoin (besoin de capitaux) ou vendeurs spéculateurs.
Il n’y a pas de Bourse des valeurs immobilières.
Si vous deviez vendre votre immobilier avec une réponse financière aussi rapide que le marché boursier, votre immobilier perdrait la quasi totalité de sa valeur.
Dans le cas de l’immobilier, le fait de ne pas avoir une bourse quotidienne de négociation (à la casse) est facteur de croyances financières erronées.
Il est trop souvent oublié les charges de maintien en l’état (gros œuvre : toiture, façade etc..) de l’immobilier. Charges qui avec les années dépassent le prix d’acquisition et qui ne se justifient financièrement, en cas de surchauffe des prix immobiliers, par rapport à une location que si la démographie assure une demande pour les années futures. Cette demande « démographique » étant la « garante » des plus-values futures.


Revue de presse sur ce thème
Dans « Challenges » daté du 18 novembre 2010 en page 9 :
Article intitulé : La retraite immobilière se prend à 56 ans
« L’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers a commencé en 2004 : cela, concerne, en moyenne, 500 000 foyers chaque année. Ce qui devrait modifier la structure du marché de l’immobilier, car le solde des vendeurs « nets », autrement dit de ceux qui vendent sans racheter ensuite (aujourd’hui de 5 000 à 7 000 par classe d’âge chez les séniors), est en train de s’accroître. »


C)    Situation actuelle


A la crise boursière se sont rajoutées des crises politiques et financières fabriquées pour accélérer l’évolution et la mise en place progressive de la Fédération Européenne.


Revue de presse sur ce thème


Frédéric Schaeffer, propos de Jean-Paul Fitoussi président de l’OFCE, dans « Les Echos » en date du 23 décembre 2010 :
Article intitulé : La crise de l’euro n’est pas économique mais politique
«  La construction européenne, avec la création de la monnaie unique ou la mise en place du pacte de stabilité, a été un laboratoire extraordinaire pour les économistes. Cette construction a changé la face du monde, faisant de l’Europe la plus grande économie mondiale en termes de PIB. Aujourd’hui, l’Europe paie le coût économique de l’absence de gouvernement politique. Cela se percevait dès sa création et cela éclate au grand jour, avec la crise actuelle de la zone euro. Car il ne s’agit pas d’une crise économique mais bien d’une crise politique. D’un point de vue financier, l’Europe est certainement l’économie la plus saine du monde industrialisé, avec une dette publique bien plus faible que celle des Etats-Unis ou du Japon et un taux d’épargne très élevé. Le deuxième phénomène majeur est l’émergence de la Chine et de l’Inde, qui a conduit à l’apparition d’énormes déséquilibres de balances des paiements, avec des réserves monétaires considérables accumulées par les pays émergents et un déficit considérable et persistant aux Etats-Unis. Face à cette nouvelle donne, les institutions internationales mises en place à la fin de la Seconde Guerre mondiale ne sont plus adaptées. Je suis stupéfait de voir que la crise n’a été qu’une parenthèse pour une majorité d’économistes désireux de retrouver très vite leur boîte à outils, leur grille d’analyse qui prévalait jusque-là. Il faut absolument renforcer notre connaissance du fonctionnement des marchés et renoncer aux théories fondées sur une dichotomie entre sphère financière et sphère réelle. Au cours des vingt-cinq dernières années, 80 % de la population de l’OCDE a vu son revenu progresser moins rapidement que le revenu moyen. Même chose pour l’inflation : celle-ci a été plus marquée pour les ménages les plus pauvres que la moyenne, tandis qu’elle a été négative pour les plus aisés. Le manque d’attention à la qualité de vie (santé, éducation, emploi, sécurité…) explique en partie le malaise social dans les pays riches. »


Face à ces incertitudes, l’immobilier est devenu une valeur refuge. Cette situation politico-financière contribue à la poursuite, au-delà de toute logique, de la hausse immobilière.
Situation qualifiée d’énorme problème et d’énorme folie par le secrétaire d’Etat Benoist Apparu.  
L’Etat se trouve devant un dilemme.
Il doit absolument éviter de cumuler une crise boursière et une crise immobilière. C’est pourquoi, quitte à accentuer la surchauffe des prix immobiliers (taux très bas, prêts à taux zéro..), il ne fera rien pour faire exploser la bulle immobilière tant que les marchés boursiers ne seront pas revenus à plus de sérénité et que l’assise de la reprise économique ne sera pas consolidée par de fortes dynamiques positives (reprise de la création d’emplois, des investissements…)
Nous n’en sommes pas loin.
Ce qui peux présager pour les mois à venir, une chute brutale de l’immobilier.


Revue de presse sur ce thème

Olivier Cheilan dans "Boursier.com" du 24 février 2015 Article intitulé : Les prix de l’immobilier ancien pourraient connaître encore plusieurs années de baisse
" Rares sont les économistes ou les professionnels de l’immobilier à se prononcer sur des prévisions de prix de l’immobilier à moyen terme. Dans sa dernière étude sur «L’immobilier de logements en France et en régions», le bureau d’études économiques Xerfi fait le pronostic d’une poursuite de la tendance baissière des prix jusqu’en 2020. En France, les prix de l’immobilier ancien sont en légère baisse depuis environ trois ans et tous les observateurs prédisent que cette tendance va se poursuivre cette année, l’opportunité de bénéficier de taux d’intérêt d’emprunts historiquement bas (on emprunte aujourd’hui autour de 2,3% sur 20 ans) limitant toutefois l’érosion des prix. Xerfi parie sur une baisse des prix de -2,7% en 2015, comparable à la projection de l’agence de notation Standard & Poor’s qui table sur -3%. Phénomène de correction Mais Xerfi pense que la tendance perdurera en 2016 avec une nouvelle baisse de -1,1%. Bien sûr, une telle baisse des prix serait encore bien loin d’effacer l’envolée observée depuis la fin des années 2000 (+de 100% dans beaucoup de régions) et qui n’a pas été compensée par la croissance du revenu des ménages, même après l’impact positif de la baisses des taux d’emprunt. Xerfi parle donc d’un simple phénomène de correction, perceptible à la fois pour les ventes dites forcées (après un décès ou un divorce), mais aussi, et c’est nouveau, pour les opérations menées par les secundo accédants à la recherche d’un bien plus grand ou de meilleure qualité.
Xerfi souligne que cette modération des prix, alliée à un contexte de détente sur les taux d’intérêt (qui a toutes chances de perdurer compte tenu du plan de rachat d’actifs engagé par  la BCE au moins jusqu’en septembre 2016), permettra de redonner un peu de pouvoir d’achat immobilier aux ménages. En allant plus loin dans l’analyse, le cabinet d’études explique que ce recul des prix n’est d’ailleurs pas suffisamment marqué pour constituer un facteur de blocage. «Il ne met par exemple pas en péril la rentabilité d’investissements réalisés quand l’immobilier était au plus haut dans les années 2000. Le niveau des prix dans certaines zones reste cependant élevé et pourrait être un frein dans le cas d’une remontée des taux, certes très hypothétique à l’heure actuelle», poursuit Xerfi. Après 2016, Xerfi n’envisage pas de rupture de tendance en privilégiant une poursuite de la baisse des prix d’ici 2020, à un rythme modéré et avec une progression continue des volumes de transactions dans l’ancien. Ce scénario rejoint en partie celui de l’économiste Marc Touati, pour qui la baisse des prix de l’immobilier ancien aurait encore un potentiel de 10 à 15% dans les prochaines années avant un éventuel rebond des prix à partir de 2017, en fonction notamment du résultat des prochaines élections présidentielles. Xerfi rejette en tout cas toute hypothèse de choc important sur les prix, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, alimenté par la croissance du nombre de ménages et le faible niveau de la construction, restant un frein à une brutale correction des prix. «Chaque génération se transmet en effet ce fardeau des prix élevés, dans un contexte de conditions de crédits encore favorables. En revanche, des facteurs ayant contribué à un emballement du marché comme au milieu des années 2000 ne semblent plus d’actualité, comme un allongement important de la durée des prêts», explique l’étude de Xerfi. Les disparités régionales ont par contre toutes les chances de se poursuivre au cours des prochaines années. En témoigne, les évolutions de la construction neuve par régions. Le littoral Atlantique et le Grand Sud se caractérisent par exemple par un niveau de nouvelles constructions plus élevé rapporté à la population, ainsi que par un dynamisme démographique de long terme qui entretient la demande et donc les prix…

A DR dans « Les Echos » en date du 23 décembre 2010 :
Article intitulé : Les taux des crédits immobiliers remontent lentement mais sûrement  
« Alors que le coût de la ressource des banques a augmenté d’une centaine de points de base en quelques semaines, les établissements n’ont pour l’instant relevé le taux de leurs prêts à l’habitat que d’une quinzaine de points. Mais pour les banques, la hausse des taux des crédits immobiliers est désormais là pour durer. « Les taux des crédits remonteront surtout au second semestre, lorsque pourra se poser la question du relèvement des taux de la BCE », estime Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Sans compter la réforme du prêt à 0 % qui réduit, à compter du 1er janvier, de 3,5 % à un taux nul 6 % de la production totale de nouveaux crédits l’an prochain. « Le coût de notre ressource a  augmenté de 50 % en quelques semaines si l’on se réfère aux taux de swaps[qui reflètent la prime de risque des émetteurs bancaires par rapport au taux sans  risque d’Etat, l’OAT, NDLR], indique l’un d’eux, passant de 2,2 % à 3,2 %, soit une centaine de points de base, et il tangente maintenant avec le taux auquel nous faisons crédit. » « Sachant qu’on ne peut contingenter le crédit, la régulation se fera donc par les prix », indique ce dernier, ainsi qu’un responsable financier."


Bonne et joyeuse année 2011
Christian PIRE

 

SUIVI DE CET ARTICLE

Si les cycles se confirment, la question est de savoir si le point bas de 2014 va être reporté du nombre d'années depuis le dernière défiscalisation qui a "stoppé" la crise qui est partie logiquement en 2008/2009 stoppant ainsi  le cycle de baisse 2008/2014. Si c'était le cas (comme probable), le point bas serait entre 2016 ET 2020. Pourquoi entre 2016 et 2020 ? parce que je pense que la dynamique de baisse peut être accélérée dans la conjoncture actuelle de paupérisation à tout va.

Dans "La Tribune" du 30 décembre 2014 Article intitulé : Logement : le secteur du bâtiment ne voit pas le bout de la crise

" Le seuil symbolique des 300.000 logements neufs mis en chantier sur 12 mois vient d'être franchi. Preuve de la crise qui touche le secteur du bâtiment. "De décembre 2013 à novembre 2014, le nombre de logements mis en chantier s'élève à 299.200 unités, soit une baisse de 11,4 % par rapport aux douze mois précédents" a indiqué ce mardi un communiqué du ministère du Logement. Si le mois de décembre, traditionnellement favorable, ne redresse pas la barre, il se pourrait que l'année 2014 reste longtemps dans les mémoires des professionnels du secteur du bâtiment. A titre de comparaison en 2013, 331.867 logements neufs avaient été mis en chantier en France, un chiffre déjà en repli de 4,2% sur un an, et bien en deçà de l'objectif gouvernemental, encore jamais atteint dans l'Hexagone, de lancer la construction d'un demi-million de logements par an. Le pic de ces dernières années a en fait été atteint en 2011, avec 378.561 logements mis en chantier. Depuis, les chiffres de la construction n'ont cessé de reculer à cause de la crise économique, mais aussi de la limitation du périmètre de certaines mesures d'aides fiscales jugées inflationnistes (loi Scellier, prêt à taux zéro...), ainsi qu'à un effet rattrapage après une année faste. Plus précisément, sur les trois mois allant de septembre à novembre 2014, 81.112 logements neufs ont été mis en chantier dans l'ensemble du pays, soit 4,7% de moins que sur la même période l'année précédente. Cette baisse concerne les logements ordinaires individuels (32.675 unités, en baisse de 16,8%).
En revanche, le secteur des logements collectifs s'est redressé lors des 3 derniers mois à 41.387 unités, c'est-à-dire en hausse de 6,4% par rapport aux mêmes mois de l'année précédente. Concernant, les résidences pour seniors, étudiants et touristes, la tendance est toujours haussière, de 1,9% à 7.050 unités. Ce secteur résiste à la conjoncture difficile du bâtiment grâce aux politiques de diversification des grands promoteurs qui souhaitent limiter leur exposition à la crise du logement. Malheureusement, la tendance ne devrait pas s'améliorer à court terme puisque le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs -indicateur des mises en chantier à venir- ne se redresse pas. Sur 12 mois, ils baissent de 11,9% à 381.701 unités. Et sur le trimestre allant de septembre à novembre, ils ont dégringolé de 11,8% à 92.643 unités.
À l'exception des logements en résidence, tous les secteurs de la construction sont orientés à la baisse détaille le ministère : "Les autorisations à construire des logements individuels diminuent de 10% (- 8 % pour les individuels purs, - 15 % pour les individuels groupés). Les logements collectifs sont en baisse de 16 %. Les logements en résidence progressent de 15 %". Cette chute confirme le retournement de tendance amorcé en octobre (-3,9%), après une courte hausse en août et en septembre, qui avait interrompu un déclin continu depuis le premier trimestre 2013.

Dans "M&G Investment" du 17 09 14

Article intituké : Les liquidités sont l'ennemi

" Un élément clé que nous continuons de constater au sein de l'équipe Gestion Diversifiée de M&G est le caractère inintéressant des liquidités qui offrent toujours un rendement réel négatif dans la plupart des principales économies développées. Selon nous, elles constituent sans aucun doute le principal ennemi des investisseurs à l'heure actuelle et nous ne pouvons que réitérer ô combien il est important d'investir son argent dynamiquement dans cet environnement. Et heureusement, il existe actuellement des segments intéressants et diversifiés au sein des différents actifs qui, de notre point de vue, sont attractifs en valeur absolue, ainsi que des épisodes de volatilité qui créent ainsi un environnement favorable pour générer des performances positives.
Les portefeuilles des ménages sont placés sous le signe de la prudence
Dans ce contexte marqué par une croissance économique principalement lente mais stable et une inflation contenue dans la plupart des pays, le paysage boursier mondial actuel nous apparait relativement encourageant pour les investisseurs actifs et à long terme, et ce, dans la quasi-totalité des classes d’actifs. Toutefois, une classe d'actifs qui continue d'apparaître extrêmement inintéressante est celle des liquidités.
En dépit des rendements réels négatifs offerts par les liquidités ces dernières années dans la plupart des économies développées, les portefeuilles des ménages continuent de faire la part belle aux produits liquides perçus comme « sans risque » dans la plupart des pays du monde, en particulier en Europe.
Les chiffres relatifs à la situation en France en 2012 (les données disponibles les plus récentes) publiés par l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) révèlent que, même si la part des liquidités dans le portefeuille des ménages français n'est pas la plus élevée parmi les économies développées (graphique 1), elle n'en reste pas moins plus importante que dans des pays comme les États-Unis, le Royaume-Uni et l'Australie.
Les liquidités comptaient, en effet, pour un peu plus de 30 % dans les actifs financiers des ménages français, représentant ainsi le deuxième poste le plus important de leur portefeuille après l'assurance vie (graphique 2).
Compte tenu des turbulences dont les marchés financiers internationaux ont été les témoins à la suite de la crise financière de 2008, il n'est pas surprenant que de nombreux investisseurs se soient montrés peu enclins à prendre des « risques ». Toutefois, et si le plus grand risque était de mal comprendre le risque lui-même ?
Selon nous, lorsque l'on analyse l'avenir et que l'on pense au risque, il est essentiel de distinguer la volatilité à court terme du risque de pertes définitives. Ce dernier représente le vrai risque, tandis que les épisodes éphémères de volatilité ne doivent pas nous détourner de nos convictions à long terme fondées sur les fondamentaux.
Le coût de la « certitude »
Les investisseurs n'agissent pas toujours de manière rationnelle et certains biais comportementaux humains profondément enracinés peuvent influer sur deux décisions : savoir s'il faut ou non investir et comment investir. Au cours des années qui ont suivi le choc de 2008, nous avons pu voir que la quête de la certitude dans un monde ô combien incertain exerçait une influence puissante sur les décisions d'investissement. Toutefois, lorsque les investisseurs commencent à surévaluer la « certitude » et à considérer un actif comme « sans risque », c'est souvent là qu'il est le plus risqué.
Comme nous pouvons le constater, les placements liquides et peu rémunérateurs demeurent des actifs financiers prisés par beaucoup de Français. Et pourtant, la Banque centrale européenne n'a cessé d'abaisser son principal taux directeur depuis 2008 pour le ramener à un niveau historiquement bas. Ceux qui ont cru que la « certitude » offerte par les liquidités faisait d'elles l'option la plus sûre depuis janvier 2009 (date de la première baisse à 1 % du taux directeur) se sont ainsi vus être privés de considérables opportunités dont ont pu bénéficier ceux disposés à tolérer une volatilité parfois importante sur les marchés obligataires et, surtout, les marchés actions durant la même période. Comme l'illustre le graphique 3, parmi la plupart des principales classes d'actifs, seules les liquidités ont généré une performance négative sur cette période. Par conséquent, les investisseurs auraient ainsi été mieux lotis dans n'importe quelle autre classe d’actifs. Il est tout particulièrement intéressant de constater que les actions se sont globalement très bien comportées, et ce, même au cours d'une période marquée par une profonde crise économique en Europe.
Des marchés internationaux synonymes de diverses opportunités
Au cours des 12 à 18 derniers mois, nous avons commencé à observer une diminution de l'aversion à la volatilité parmi les investisseurs (en dépit de la considérable volatilité intervenue depuis le début de l'année). La croissance économique mondiale, lente mais stable, et la faiblesse de l'inflation les ont conduits à devenir plus enclins à prendre des risques. De plus, des niveaux de valorisations intéressants ont commencé à s'imposer à nouveau, créant ainsi de possibles opportunités d'investissement au sein des différentes classes d'actifs.
Dans le cadre d'une étude publiée fin 2013, Pioneer Investments a procédé à une analyse approfondie des profils des portefeuilles des ménages de différentes régions par rapport aux portefeuilles moyens des fonds communs depuis 1996. Cette étude a fait apparaître que, même si le caractère extrêmement défensif des portefeuilles détenus par les ménages européens les a aidés à préserver leur patrimoine financier lors des brèves phases de turbulences sur les marchés, sur l'ensemble de la période, chaque fonds commun a fait nettement mieux tant en termes de risque que de performance.
Pioneer en a conclu que pour tirer avantage de la reprise plus récente de l'économie mondiale, « accroître son exposition aux investissements plus risqués était donc conseillé »1. Nous souscrivons totalement à ce point de vue et continuons de penser que les coûts liés à l'absence de prise de risque en détenant des liquidités demeurent extrêmement élevés.
De plus, et tout en nous abstenant de tenter de prédire l'évolution future des taux d’intérêt, il est intéressant de remarquer que les taux aux États-Unis et au Royaume-Uni n'ont toujours pas augmenté malgré l'avance prise par la reprise dans ces deux pays par rapport à la zone euro. Les taux d’intérêt outre-Atlantique et outre-Manche ont été abaissés à des niveaux historiquement bas bien avant que cela ne soit le cas en Europe, de même que des mesures d'assouplissement quantitatif existent dans ces deux pays depuis plus longtemps. Dans ce contexte, il est donc raisonnable de s'attendre à ce que les taux d’intérêt en Europe demeurent au plus bas pendant un certain temps encore et, ce faisant, à ce que les liquidités continuent d'offrir des rendements réels négatifs pendant une longue période.
Pour autant, certes nous estimons que l'environnement actuel devrait s'avérer globalement positif pour de nombreux actifs risqués, mais une analyse minutieuse de la valorisation des actifs et du régime économique est essentielle afin d'être à même de sélectionner les bons actifs et au bon moment. Ce n'est pas là une tâche facile. C'est pourquoi nous sommes convaincus que notre expérience et notre expertise en matière de gestion de fonds diversifiés devraient se révéler fortes utiles aux investisseurs désireux de tirer au mieux parti de l'environnement intéressant, mais difficile, qui s'annonce."

Myriam Chauvot dans "Les Echos" du 14 février 2014
Article intitulé : Les ventes de logements neufs vont vers leur plus bas niveau depuis vingt ans

" La baisse des permis de construire en 2013 fait anticiper aux promoteurs un recul de 10 % à 12 % des ventes en 2014. Le prix du neuf, lui, n’a diminué que de 1,6 % l’an dernier. Pour quel volume ?  Le recul de 13 % des permis de construire octroyés et des mises en vente de logements neufs l’an dernier fait craindre aux promoteurs des ventes qui retomberaient cette année sous la barre des 70.000 logements, ce qui ne leur était plus arrivé depuis 1995. « Au vu des indicateurs actuels, on peut anticiper un recul de 10 % à 12 % des ventes aux particuliers cette année, soit 67.000 logements, ce qui se rapprocherait dangereusement du creux de 1992, où seulement 62.300 ventes avaient été enregistrées, souligne François Payelle, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Nous retrouvons les cycles SOCIOECOPOFI, souvenez-vous : "Le cycle immobilier fait que les prix sont en règle générale au plus haut en fin de cycle d’adaptation (91/92 et 07/08), avant d’entamer une baisse jusqu’en milieu du cycle de surchauffe (1998/2014) http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilierbourse.php Comme indiqué dans mon commentaire du 5 avril 2012  Nous retrouvons le cycle immobilier SOCIOECOPOFI qui voit le point bas pour 2014 (voir http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilierbourse.php ) auquel on peut (peut-être) rajouter les quatre ans qui ont été rajoutés au cycle normal de hausse par la relance de la défiscalisation en 2008. Le graph ci-dessous est on ne peut plus édifiant sur l’impact de la défiscalisation relancée en 2008.

Sachant qu’à l’époque, la France comptait 56 millions d’habitants, contre 66 millions aujourd’hui et que les besoins ne sont donc pas les mêmes. » Il faut compter actuellement de six à neuf mois entre l’octroi du permis de construire et la vente d’un nombre de logements suffisant pour obtenir un financement bancaire pour la construction du programme. Donc, si le niveau de permis de construire de 2013 ne préjuge pas à lui seul des ventes de logements neufs en 2014, la FPI souligne qu’il l’influence lourdement.
Autre facteur inquiétant, « nous observons depuis trois ou quatre mois une augmentation importante du taux de désistement des clients pour cause de refus de prêt par les banques, ajoute François Payelle. Le motif est un apport personnel jugé insuffisant ou un raccourcissement de la durée du prêt ». Selon les chiffres dévoilés par la FPI, le prix du neuf n’a diminué que de 1,6 %, car « il est relativement inélastique vu le poids des normes et des contraintes techniques à la construction ». 75.000 logements ont tout de même été vendus l’an dernier. Un chiffre en ligne avec 2012 (+ 1,4 %), correspondant au haut de la fourchette de prévision des promoteurs (70.000 à 75.000 ventes), mais avec une baisse de 7 % au quatrième trimestre par rapport à la même période en 2012. Le rebond observé au deuxième trimestre n’a pas duré. En 2013, 40  % seulement des logements ont été vendus à des investisseurs en locatif contre 60 % en 2010 à l’apogée du régime Scellier. Soit 30.000 ventes à investisseurs (sur 75.000 au total), en recul de 4 % en un an et loin de l’objectif gouvernemental de 40.000 ventes locatives. « Ce type de ventes connaît traditionnellement un rebond en fin d’année, indique François Payelle. Là, il a été très inférieur à la normale », chutant de 13 % au quatrième trimestre par rapport à la même période en 2012. Les caractéristiques du Duflot sont pourtant jugées satisfaisantes, mais « il y a eu un problème d’incertitude sur la modulation à la baisse des plafonds de loyer par les préfets de région, qui ont handicapé les ventes », explique le président de la FPI. Aujourd’hui, l’inquiétude se focalise sur l’accession à la propriété. Elle a, certes, progressé de près de 6 % en nombre de logements vendus, mais c’est l’agrégation d’un rebond en début d’année suivi d’une glissade. « Elle s’érode au fil des trimestres malgré les taux d’intérêt bas. Il faut réformer le prêt à taux zéro plus (PTZ+) », insiste la FPI.

 

BOURSE

 

Cédric Boitte dans "Trends Tendances Source : Moneytalk" Belgique du 7 mai 2015 Article intitulé : Un cataclysme financier prévu pour...2016?

" Selon Morgan Stanley, les marchés financiers sont peut-être déjà en train de se préparer au cataclysme qui nous attend en 2016 quand les trois grandes banques centrales mondiales durciront leur politique monétaire.
Début de normalisation pour la Fed
Même si la Réserve fédérale américaine (Fed) a stoppé ses rachats de titres, la politique des banques centrales demeure extrêmement laxiste mais cela risque d'évoluer fortement en 2016 pointent les spécialistes de Morgan Stanley. La Fed devrait ainsi commencer à relever son taux directeur cet automne, un premier pas dans la normalisation de sa politique avant la réduction de son bilan. Jusqu'à présent, la Fed continue en effet de réinvestir les montants arrivant à échéance afin de maintenir son assouplissement quantitatif à plein régime. Ce qu'elle cessera de faire au moins partiellement à partir du premier semestre 2016 selon Morgan Stanley. Les retraits de la Fed du système financier devraient s'avérer importants, les analystes évaluant les échéances 2016 à environ 500 milliards de dollars.
Arrêt des stimulants en zone euro et au Japon
Par ailleurs, le programme d'assouplissement quantitatif de la Banque centrale européenne est prévu jusqu'en septembre 2016, ce qui pourrait priver les marchés de 60 milliards d'argent frais par mois. La Banque du Japon doit pour sa part cesser ses rachats (70 milliards de dollars par mois) fin 2016.
Un impact anticipé sur les marchés
Même si les événements n'auront lieu qu'en 2016, les marchés peuvent y réagir bien avant qu'ils se produisent. Les analystes américains expliquent en effet qu'ils évoluent davantage en fonction des attentes, des perspectives. La récente chute des obligations et des actions peut ainsi s'expliquer par un début de prise en compte d'un durcissement de la politique monétaire mondiale l'année prochaine."

Commentaire : Nous retrouvons les cycles SOCIOECOPOFI dans ce raisonnement et cette prévision.

Marie Charrel et Audrey Tonnelier dans "Le Monde" du 25 avril 2014
Article intitulé :
L'abondance de liquidités boostée par les normes comptables et la volonté haussière grise les marchés

" Du jamais-vu. Après des années de marasme économique, la planète finance est entrée dans une conjonction d'astres inédite. Grisés par les monceaux de liquidités à leur disposition, les investisseurs – assureurs, fonds de pension ou hedge funds spéculatifs – ne savent plus où donner de la tête. « Tout est possible », résume un banquier parisien. Tout s'achète, tout se finance. Les Bourses tutoient leurs records, le marché des fusions-acquisitions est en ébullition, les entreprises et les Etats émettent d'un claquement de doigts des obligations pour se financer. Ce dynamisme signe le grand retour de l'appétit pour le risque. Pour trouver du rendement – le « Graal » de tout investisseur –, ils n'hésitent plus à se tourner vers des marchés plus risqués – obligations de moins bonne qualité, actions de sociétés non rentables…
Mais d'où vient cet argent facile, au juste ? Des grandes banques centrales. Celles des Etats-Unis, du Royaume-Uni, du Japon et, dans une moindre mesure, de la zone euro. Depuis 2008, elles ont injecté des montagnes de liquidités dans le système financier. Elles représentent désormais 25 % du PIB mondial, contre 15 % en 2007.
Une manne que les investisseurs ont d'abord placée dans les pays émergents. Mais, mi-2013, quand ces derniers ont traversé des turbulences, ils ont rapatrié leurs fonds vers les Etats-Unis et la zone euro. « Pour nous, cette masse de liquidités à bas coût est un pousse-au-crime », confie un patron de fonds parisien. Certains n'hésitent plus à parler de bulle prête à exploser au moindre retournement de tendance.
•    Bourses : du record à la surchauffe
Depuis un mois, Wall Street vole de record en record. Fin mars, le S&P 500 a atteint un nouveau sommet à plus de 1 890 points, deux fois plus qu'il y a cinq ans. Le CAC 40 a frôlé, le 22 avril, son record de septembre 2008, avant la chute de la banque Lehman Brothers.
Mais c'est sur le Nasdaq que la surchauffe est le plus palpable. L'indice des valeurs technologiques a atteint début mars un plus-haut depuis 2000, avant de chuter de plus de 8 % en un mois.
De quoi raviver les souvenirs de la bulle technologique de 2000. « Certaines valorisations ressemblent à celles de 1999-2000 : Facebook se paie 80 fois ses bénéfices, Netflix 129 fois ! », confirme Christian Parisot, chef économiste chez Aurel BGC.  Sans parler des sommes records dépensées en rachats d'action. « Sur les marchés américains, au quatrième trimestre 2013, les premiers acheteurs après les ETF [produits financiers qui répliquent les indices] ont été les entreprises elles-mêmes », souligne M. Parisot. Ainsi d'Apple, qui y consacrera 130 milliards de dollars (94 milliards d'euros) d'ici à fin 2015 !
    •    Fusions-acquisitions, le grand retour
Les grandes manoeuvres ont repris entre multinationales. Entamé mi-2013, le mouvement s'est accéléré depuis le début de l'année, pour là aussi frôler l'emballement. Au total, les M&A ont bondi de 48 % par rapport à 2013, selon Thomson Reuters.
    •    Dette d'entreprises : un « puits sans fond »
Même les professionnels n'en ont pas cru leurs yeux. En bouclant, mercredi 23 avril, un emprunt obligataire de 7,9 milliards d'euros pour financer le rachat de SFR, le câblo-opérateur Numericable a pulvérisé tous les records de levée de fonds pour une entreprise notée high-yield – la catégorie la plus risquée selon les agences de notation. « Cette opération a confirmé que la demande pour les obligations d'entreprises est désormais pratiquement un puits sans fond », souligne Félix Orsini, coresponsable des émissions de dette d'entreprise à la Société générale.
    •    Emprunts d'Etat : déroutante euphorie
« Entre nous, je trouve ça malsain », confie, dans un soudain moment de lucidité, un banquier parisien. « Nous nous jetons sur la dette grecque alors qu'il y a deux ans la restructuration de cette même dette a fait perdre 107 milliards d'euros à tous les créanciers privés ! » Le 10 avril, Athènes a en effet emprunté 2,5 milliards d'euros sur cinq ans, à 4,95 %. Et les investisseurs se sont battus pour lui prêter de l'argent : la demande a dépassé les 20 milliards…
Il y a dix-huit mois encore, personne n'aurait parié que le vent tournerait aussi vite. A l'époque, les pays périphériques de la zone euro – Irlande, Grèce, Portugal, Espagne, Italie – étaient voués aux gémonies par les financiers, qui ne daignaient plus acheter leurs obligations. Ou alors, à des taux dépassant 6, 10, voire 15 %. Mais tout a changé fin 2013, quand les économies émergentes ont donné de premiers signes de faiblesse. Soudain, les investisseurs se sont réintéressés à la zone euro. Et ont constaté que loin d'avoir explosé, comme le prédisaient les Cassandre, elle commençait à renouer avec la croissance. Du coup, ils se sont mis à acheter des obligations souveraines à tour de bras, si bien que l'Irlande, le Portugal et la Grèce ont pu faire leur retour sur les marchés sans encombre. Le 23 avril, Lisbonne a ainsi emprunté 750 millions sur dix ans à 3,575 %. C'est moins que les taux français d'avant la crise (4,15 % en moyenne)… Pour certains observateurs, cette euphorie est le signe que la confiance dans la zone euro est enfin revenue. "

Commentaire : De nouveau, et malheureusement, les cycles SOCIOECOPOFI se confirment encore.

Souvenez-vous : Christine Lejoux dans "La Tribune" du 24 décembre 2013
Article intitulé : 2013, la meilleure année pour Wall Street depuis… 1997 Cycle SOCIOECOPOFI confirmé. 97 = 2013 dans la phase de surchauffe boursière.

" La Bourse de New York s'apprête à terminer l'année comme elle l'avait commencée. En beauté. Lundi 23 décembre, le Dow Jones et le S&P 500 - l'indice de référence de Wall Street - ont clôturé à leurs plus hauts niveaux historiques, à 16.294,61 points pour le premier et à 1.827,99 points pour le second. Quant au Nasdaq, l'indice des valeurs technologiques a terminé à 4.148,90 points, retrouvant son niveau de septembre 2000, au moment de l'éclatement de la bulle Internet. Résultat, Wall Street affiche des performances spectaculaires depuis le début de l'année. Le Nasdaq s'envole de 37%, le Dow Jones bondit de 24% et le S&P 500 grimpe de 28%, signant ainsi sa plus forte hausse depuis…1997. Encore trois années de "hausse" avant le krach de surchauffe ? A ces trois années faudra-t-il rajouter les deux ans d'interventionnisme politique/lobbies ? Des performances à côté desquelles celles, pourtant honorables, du CAC et du Dow Jones Euro Stoxx 50 font pâle figure : l'indice vedette de la Bourse de Paris a gagné 15,7% "seulement" depuis le 1er janvier, et l'indice des 50 premières capitalisations boursières européennes, 16,5%. Mais à quoi carbure donc Wall Street ? Aux bonnes nouvelles en provenance de l'économie américaine, d'abord. D'après des chiffres publiés le 23 décembre, la consommation des ménages a progressé de 0,5% aux Etats-Unis, en novembre, sa plus forte hausse des cinq derniers mois. Et les consommateurs américains pourraient continuer sur leur lancée, au cours des prochains mois, puisqu'ils affichaient en décembre un moral au plus haut depuis juillet, selon l'enquête mensuelle menée par Thomson Reuters et l'Université du Michigan. D'ailleurs, dimanche 20 décembre, le Fonds monétaire international (FMI) a prévenu qu'il s'apprêtait à relever son estimation de la croissance de l'économie américaine pour 2014, estimation qui était de 2,6% en octobre. L'indice S&P 500 a rebondi de 170% depuis son plancher de 2009 La multiplication des signes de reprise économique aux Etats-Unis depuis le début de l'année n'est pas le seul moteur de Wall Street. Il y en a un deuxième, qui s'appelle la Fed (Réserve fédérale américaine). En effet, depuis la crise financière de 2008/2009, la Banque centrale des Etats-Unis soutient l'économie du pays en déversant régulièrement des tombereaux de liquidités sur les marchés financiers. Ce qui a permis au S&P 500 de rebondir de 170% depuis mars 2009 Attention aux raisonnements réducteurs. Les hausses (et les baisses) des indices ne sont que des hausses (ou baisses) comptables fictives du fait qu'elles ne prennent pas en compte les volumes échangés voir site www.agencedecotationihr.com  , date à laquelle l'indice était tombé à son plus bas niveau depuis 12 ans. De nouveau, nous retrouvons les cycles SOCIOECOPOFI. Certes, embellie de l'économie oblige, la Fed a annoncé mi-décembre qu'elle lèverait le pied à partir de janvier. Mais de façon légère, puisqu'elle continuera à acheter chaque mois 75 milliards de dollars de Bons du trésor et de titres adossés à des créances hypothécaires, contre 85 milliards jusqu'à présent. De plus, la Réserve fédérale a précisé que ses taux directeurs resteraient encore longtemps proches de zéro, d'où un coût du crédit qui demeurera faible pour les entreprises et les ménages, favorisant ainsi les dépenses d'investissement et de consommation. Et, partant, la croissance économique. Alors Wall Street, en piste pour un nouveau "rally" en 2014 ? "Les années extraordinaires sont généralement suivies d'années simplement bonnes", prévient Sam Stovall, responsable de la stratégie actions chez S&P Capital IQ. La preuve avec une étude du cabinet Birinyi Associates, qui montre que, depuis 1927, le S&P 500 a connu à 23 reprises une croissance annuelle de 20% ou plus. Et que ces 23 très belles performances ont été suivies, en moyenne, par une hausse de 6,4% seulement l'année suivante. De fait, les dix stratèges de marchés interrogés par Marketwatch (The Wall Street Journal) pronostiquent en moyenne un gain de 10% pour le S&P 500, en 2014. Honorable, mais sans plus. Il faut dire qu'après le train d'enfer mené par Wall Street ces quatre dernières années, les sociétés du S&P 500 valent 17 fois leurs bénéfices. Ce raisonnement est totalement faux puisque la hausse des titres ne s'est faite que dans de faibles volumes. Un multiple certes très éloigné de celui de 25 qui prévalait en période de bulle, rappelle le courtier Pictet. Mais sans doute trop élevé pour espérer une nouvelle hausse de près de 30% du S&P 500, l'an prochain. Quoique… Sur les 23 années où l'indice américain a gagné plus de 20%, une a tout de même été suivie d'une année encore meilleure, souligne Birinyi Associates. C'était en 1997, justement, quand le S&P avait bondi de 31%, après s'être envolé de 20% en 1996. 96 tout comme 2012 sont les années d'entrée en phase de surchauffe.

Souvenez-vous : Dans " Le Figaro " du 18 mai 2013 Article intitulé : Record à la Bourse de Paris malgré la récession"Le Cac 40 a franchi les 4000 points, hier, soit une hausse de 32 % en un an." Mon commentaire du 31 janvier 2013 : Souvenez-vous des conférences sur les cycles SOCIOECOPOFI réalisées avec HSBC IFA Services / Essentialis / Sérénalis / Abela

 

Carole Papazian dans Le Figaro Magazinedu 26 septembre 2014

Article intitulé : Les prix de l'immobilier baissent pour de bon

Avec des taux de crédit au plus bas depuis les années 40 et des prix qui reculent, le moment est bien choisi pour s'intéresser à la pierre. Sur le terrain, les négociations vont bon train. Ils attendaient depuis deux ans, reportaient leurs projets immobiliers dans l'espoir d'une meilleure visibilité. Aujourd'hui, les Français semblent regarder d'un œil neuf le marché. Depuis la rentrée, les agents immobiliers veulent y croire. «Nous commençons à les voir revenir sur le marché, surtout à Paris», explique Thibault de Saint Vincent, le président de Barnes. «A Paris, depuis le 25 août, le marché a redémarré, les visites reprennent. Cette année, les Parisiens n'ont pas attendu le mois d'octobre comme souvent. Ils sont déjà revenus, conscients que les prix ont bien baissé et qu'ils devraient se stabiliser», explique Nathalie Garcin, la présidente du groupe Emile Garcin, pour qui les prix ont baissé de 20 % depuis trois ans sur les beaux appartements parisiens. «Avant, on ne trouvait rien en dessous de 10.000 €/m² dans le XVIe, le XVIIe ou à Neuilly-sur-Seine. Aujourd'hui, on peut acheter de beaux appartements à 8500 €/m² dans ces arrondissements et à partir de 7000 € dans de bons quartiers de Neuilly», précise-t-elle. Même analyse pour Charles-Marie Jottras, le président de Féau: «Les prix des appartements familiaux dans les beaux quartiers de Paris valent 10 % de moins qu'il y a deux ans.» «Le marché parisien bouge. Nous avons de plus en plus de demandes, mais très peu viennent d'investisseurs et de primo-accédants»,appuie Marc Foujols.
Ceux qui observent le marché depuis quelques années l'ont compris. Ils peuvent acheter à des prix attractifs tout en s'endettant à des niveaux inconnus. Aujourd'hui, un emprunteur qui a un très bon dossier peut dénicher un crédit à taux fixe de 2,10 % sur 15 ans hors assurance. «Les ménages qui sont en position d'obtenir un crédit bénéficient d'un gain de près de 20 % de leur pouvoir d'achat depuis juin 2011», calcule Sébastien de Lafond, le président de Meilleursagents.com. «Le marché se débloque doucement, beaucoup d'acheteurs en ont assez d'attendre et les vendeurs commencent à comprendre que les prix ont changé», indique Alexander Kraft, le PDG de Sotheby's International Realty France-Monaco, qui décrit «des offres parfois agressives, 20 à 30 % en dessous du prix de présentation, non seulement des étrangers, mais aussi des Français».
Les transactions en hausse
Bien sûr, ce n'est qu'un frémissement, pas une reprise en fanfare. Après une mauvaise année 2013, le marché immobilier a encore la gueule de bois et Paris n'est pas la France. A partir d'un certain prix, qui dépend de l'endroit, les transactions ne se font toujours pas. «Les gros produits sont “scotchés”», résume Thierry Thomas, le président de l'Institut notarial de droit immobilier. «A Nantes, par exemple, au-dessus de 600.000 €, les ventes ne se font pas», explique Thierry Thomas qui s'attend à «des hausses de prix de 4 à 5 % sur les marchés les plus dynamiques cette année et à des baisses de 2 à 3 % ailleurs». Selon les notaires, le nombre de transactions a toutefois augmenté de 9 % entre le 30 juin 2013 et le 30 juin 2014. Les transactions annuelles sont encore nettement en deçà de la barre des 800.000 (les notaires ont enregistré 735.000 transactions sur cette période), mais les professionnels de l'immobilier espèrent avoir touché le fond.
Les acheteurs en position de force
Certes, la conjoncture économique n'est pas plus réconfortante qu'il y a quelques mois et le chômage élevé demeure anxiogène. Paris reste un cas à part. Dans plusieurs régions françaises, le marché est encore mou. Sébastien de Lafond pense d'ailleurs que les prix vont encore un peu baisser, le rapport de force entre acheteurs et vendeurs étant de plus en plus favorable aux acheteurs partout en France. Pourtant, on sent un léger frémissement dans l'air. Est-ce la baisse de rendement des placements financiers? L'impression que l'achat de la résidence principale demeure le premier acte de la gestion du patrimoine familial? «Acheter sa résidence principale est d'autant plus important, qu'il s'agit d'une des dernières niches fiscales en France», souligne Thibault de Saint Vincent. Ou est-ce simplement le temps qui passe et qui rend plus compliquées les solutions d'attente? Pour les professionnels de l'immobilier, en tout cas, la demande est là. «Quand le produit est au bon endroit au bon moment, les ventes se font», explique Nordine Hachémi, le PDG de Kaufman & Broad, qui a vendu à plus de 80 % un programme de maisons (à partir de 338.000 €) à Montévrain (77) près de Disney, en région parisienne, lancé mi-juin. Dans le neuf, les professionnels ont aussi compris qu'il fallait s'adapter à la demande et serrer les prix. Si la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) parle de «prix stables depuis la mi-2012», au cas par cas, des mouvements à la baisse se dessinent. «Les prix de nos nouveaux programmes sont de 4 à 5 % inférieurs à ceux d'il y a un ou deux ans, il y a des opportunités», admet François Bertière, le président de Bouygues Immobilier.
Des mesures qui vont dans le bon sens
Le plan de relance de la construction annoncé par Manuel Valls va dans le bon sens, les professionnels de l'immobilier le reconnaissent. Il donne (enfin) un cap plus rassurant, loin des combats idéologiques. Le gouvernement semble avoir pris la mesure du marasme. Il cherche à rassurer l'investisseur immobilier, à encourager la vente de terrains à bâtir, l'octroi de permis de construire et à alléger les normes de construction. Tout cela prendra du temps compte tenu de l'inertie de la «machine» immobilière, mais la direction est la bonne.Il était temps.«Les pouvoirs publics sont en train d'assécher le parc locatif privé et d'organiser une pénurie de logements à la location», mettait en garde cet été Laurent Vimont, le président de Century 21. «La loi Duflot a dégoûté les investisseurs, rappelle Thierry Thomas, pour qui la taxation des revenus fonciers limite aussi l'appétit des Français pour la pierre comme placement. «Les pouvoirs publics ont enfin pris conscience de l'ampleur de la crise qui frappe le secteur et menace gravement ses entreprises et l'emploi. Mais il faut aller plus loin», selon François Payelle, le président de la FPI, qui souhaite que l'investissement locatif entre dans le plafond de niche fiscale de 18.000 € (et non plus de 10.000 €). Il va falloir rassurer, casser la confiance est toujours plus rapide que la reconquérir. «Vouloir encadrer en 2014, c'est ignorer la réalité du marché et ses ressorts. Dans la plupart des zones tendues, les loyers sont baissiers depuis deux ans», rappelle Jean-François Buet, le président de la Fnaim, qui décrit le carcan auquel sont déjà soumis les propriétaires. «Les partisans de l'encadrement vantent les exemples étrangers, mais oublient que la condition juridique du propriétaire est là-bas autrement plus favorable, avec la faculté de reprendre son logement aisément pour convenance personnelle et une plus grande facilité à expulser en cas d'impayé et d'occupation sans titre.» D'ailleurs, Charles-Marie Jottras prévient: «Le parc locatif va diminuer à Paris.»

Dans l'ancien, selon les notaires, les prix ont cédé 1,2 % en France sur un an à fin juin. Ville par ville, les variations peuvent être facialement plus importantes. Dans un marché qui se corrige, certaines évolutions peuvent parfois paraître erratiques. Ce qui compte finalement pour les acheteurs et les vendeurs, c'est de se faire l'idée la plus précise possible des prix au mètre carré pour des biens comparables et de comprendre la logique du marché. On ne juge pas de l'évolution d'un marché sur un an, mais sur plusieurs années.A force de grignotages, les prix finissent par reculer réellement. «Les prix ont baissé de près de 10 % en moyenne en trois ans, dans certains secteurs ils sont restés stables, mais dans d'autres ils ont chuté de 20 à 25 %», explique Thierry Thomas. Il est possible de trouver de beaux biens à des prix attractifs. Un exemple parmi d'autres: Patrice Besse vient de vendre une ancienne ferme fortifiée de 415 m2 restaurée et 7 ha, à 115 km au sud de Paris, 530.000 €.
La rentrée est faite d'espoirs. Les acheteurs espèrent trouver l'appartement ou la maison de leurs rêves à un prix enfin en accord avec leur budget. La baisse des prix et des taux des crédits les aidera. Les vendeurs, eux, s'ils ne sont pas trop gourmands peuvent espérer vendre assez rapidement leurs biens, puisque la demande existe. Pour que ces espoirs ne retombent pas comme un soufflé, il faudra à la fois une conjoncture économique étale (pas pire en tout cas qu'elle n'est), une vraie responsabilité des élus lors du débat parlementaire sur les mesures sur le logement et une mise en application claire. «Il ne faut pas que des incertitudes subsistent sur les modalités d'application, sinon les investisseurs attendront», prévient Jean-Philippe Bourgade, le président de Bouwfonds. La possibilité de louer à ses enfants ou à ses parents un logement acheté dans le cadre de la loi Pinel (nouveau nom de la loi Duflot!) est une avancée. «Cette possibilité avait bien fonctionné avec l'avantage fiscal Scellier. Ce sont plusieurs milliers de logements à la clé. Mais il faut que la mesure soit claire le plus rapidement possible», ajoute François Bertière. La loi de finances pour 2015 sera présentée la semaine prochaine. C'est un premier rendez-vous. Espérons que les mois qui viennent permettront au plan Valls de prendre tout son sens et ne lui couperont pas les ailes.

Dans "Zone Bourse" du 29 septembre 2014
Article intitulé :
Immobilier : Accélération de la baisse en 2015

Communiqué de presse du 29 septembre 2014
Financiarisation excessive, revenu disponible des ménages, scénario de déflation, le marché immobilier français a connu une "bulle", même si les professionnels de l'immobilier ont du mal à parler de bulle mettant en avant les besoins du marché. Mais faut-il une nouvelle fois le rappeler, les marchés immobiliers ont toujours connu des cycles. Où en sommes nous ?
Jean-Luc Buchalet Président de Pythagore Consult persiste et signe dans un nouvel ouvrage publié aux Editions Eyrolles « Comment la bulle va se dégonfler ».
Il a accordé à la Web Tv www.labourseetlavie.com une nouvelle interview dont voici les principaux extraits.
Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : 

« Déjà, on va rappeler quand même un principe, c'est qu'il y a des cycles, d'accord ? Si on rappelle la dernière crise qui a eu lieu entre 90 et 97 où le plus bas avait été atteint, à Paris intra-muros, soi-disant la ville lumière qui ne peut jamais baisser, on avait baissé à peu près de 39 %. Si on rajoute l'inflation, on était dans des baisses qui étaient de l'ordre de 48-49 %, donc cela veut dire qu'il y a des cycles dans l'immobilier. Alors, la particularité du dernier cycle, c'est que vous avez eu une financiarisation excessive de l'immobilier avec les banques qui ont utilisé bien entendu les prêts immobiliers comme produit d'appel et en essayant de faire leurs marges sur autres choses de façon à attirer les clients(...)Deuxième chose qui a eu lieu, c'est cette baisse extraordinaire, historique, comme on n'en a jamais vu, et donc personne n'aurait imaginé… si on avait dit il y a dix ans que les taux d'intérêt seraient à 1,30 sur le 10 ans, les gens nous auraient dit : « il y a une catastrophe, qu'est-ce qui se passe ? On est dans un scénario à la japonaise. »
Web TV www.labourseetlavie.com : On a eu aussi du point de vue des ménages sans doute, cette idée avec les crises financières que l'immobilier finalement c'est la valeur refuge.
Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : « On a exactement eu le même phénomène après la crise de 1929. Donc vous aviez eu l'effondrement des marchés financiers et donc tous les gens ont soldé leur portefeuille, tous les actifs qu'ils avaient dans le domaine financier pour pouvoir se réfugier sur l'immobilier, sachant que les gens se disent : « de toute façon, sur très longue période, ce sera pour ma retraite, j'aurais mon appartement, et donc cela me protège ». Et donc on a eu ce phénomène équivalent, donc on a eu après 29 une hausse très forte de l'immobilier jusque en 1935, et puis derrière la réalité est venue dans une crise qui a mené à la seconde guerre mondiale. On a eu des prix de l'immobilier de 1935 à 1939 qui ont baissé. Aujourd'hui, on a eu cette crise en 2011 et bis repetita en 2012 concernant la possibilité d'un éclatement de la zone euro. Et donc vous avez eu beaucoup de gens qui se sont rendus compte que finalement l'assurance-vie n'était peut-être pas si sûre et donc ont vendu des paquets très importants, on l'a très bien vu dans les flux, pour aller se positionner sur l'immobilier et on a bien atteint un pic sur l'immobilier à l'été 2011. »
Web TV www.labourseetlavie.com : De votre point de vue, on pourrait retrouver ce que l'on a déjà eu c'est-à-dire de dire -30 % ne serait pas en soit impossible ?
Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : Donc si, sur très longue période, en gros les prix de l'immobilier évoluent en fonction des revenus. Donc on a bien vu ce phénomène depuis la seconde guerre mondiale jusque, on va dire, en 97, vous avez une évolution parallèle entre le revenu des ménages et les prix de l'immobilier, et on a eu un décrochage puissant par les phénomènes que je viens d'expliquer, de financiarisation excessive, de baisse des taux, d'allongement de la durée des prêts, de financiarisation, donc on a eu cette sortie par le haut. Et donc la tendance de fond, c'est de revenir au revenu disponible des ménages, et je vous le redis en plus dans un contexte économique relativement médiocre, avec une progression maintenant du revenu des ménages qui va être de plus en plus lente, compte tenu de ce scénario de déflation, donc pour pouvoir revenir sur cette tendance à long terme, il faudra à peu près une baisse de l'ordre de 30 %. Donc cela peut se faire deux façons, brutalement, donc ce n'est pas notre scénario, je vous ai dit, -4, -5 cette année, et de l'ordre de -8, -10 l'année prochaine, et puis après à -4, etc., donc un lent étiolement dans la mesure où les banquiers ont fait correctement leur métier c'est-à-dire qu'ils ont vérifié quand même que les ménages étaient solvables, et donc les prix se font quand même à la marge.
La vidéo de cette interview est à retrouver sur le lien suivant :
http://www.labourseetlavie.com/videos/l-interview/jean-luc-buchalet-president-pythagore-consult-acceleration-de-la-baisse-de-l-immobilier-en-2015,1803.html

Valérie Riochet dans  « L’Agefi Hebdo » en date du 13 janvier 2011 :
Article intitulé : Ventes forcées, les nouvelles opportunités de l'immobilier

« Problème de refinancement et effondrement des valeurs obligent certaines banques et investisseurs à récupérer les immeubles sous-jacents, afin de les vendre. Le malheur des uns, comme souvent, fait le bonheur des autres. Ces autres, ce sont les investisseurs en immobilier, en mal d’actifs. Depuis trois ans au moins, le marché de l’investissement est en berne, avec un total estimé aux alentours de 11 milliards d’euros injectés en immobilier d’entreprise en 2010. Une situation qui s’explique par d’importants décrochages des valeurs et l’arrivée à échéance de prêts contractés entre 2005 et 2008, une période de fort levier ». Un effet ciseau qui pourrait amener la vente pure et simple des immeubles.  A l’échéance de la dette, les établissements bancaires ont le choix entre différentes stratégies. « S’il s’agit d’un seul prêteur, il peut jouer les extensions et proroger la durée du crédit en cas, par exemple, de revenus locatifs suffisants, illustre David Lacaze, avocat associé chez Paul Hastings, en charge du département immobilier. En revanche, si le risque est partagé dans le cadre d’une syndication ou d’une titrisation sous participation, certains des créanciers, en fonction de leur rang, n’auront pas intérêt à proroger le prêt dans la mesure où les créanciers seniors n’ont pas de risque de pertes, celles-ci étant supportées par les créanciers juniors. » Résultat, l’immeuble pourrait être récupéré et cédé, à la condition que les intérêts ne soient plus versés par les propriétaires. « Néanmoins, dans le cas d’un refinancement, on observe plutôt le souhait de la banque affectée par des problèmes de liquidités par exemple d’être simplement remplacée par un autre établissement », tempère Jacques Prost. Autre possibilité : la cession de la créance moyennant une décote « auprès d’investisseurs opportunistes qui revendraient alors le bien sous-jacent par l’intermédiaire d’un administrateur judiciaire ou à l’issue de la période de création de valeur », poursuit Philippe Deloffre, directeur Emea Debt Advisory chez CB Richard Ellis. D’autres observateurs vont plus loin en anticipant que certains établissements ou véhicules de titrisation « prendront le risque de ventes forcées des sous-jacents afin de financer leurs coûts de sortie », présage Philippe Deloffre. »

Jean-Michel Quatrepoint, journaliste économique, dans « La Tribune » en date du 27 décembre 2010 en page 21 :
Article intitulé : Dette publique et épargne nationale

« La crise de l’euro a au moins un mérite : elle met en lumière les effets pervers de la déréglementation financière, qui a donné au système financier le quasi monopole de la transformation de l’épargne. Une épargne, que les banques internationalisent et font tourner de plus en plus vite, pour optimiser les performances. Les Etats de la zone euro doivent trouver 1 000 milliards d’euros pour financer leur dette souveraine. La France, qui doit lever 185 milliards, sera plus que jamais suspendue au verdict des marchés et des agences de notation : « Encore un peu plus de rigueur, sinon vous paierez plus cher votre dette. » Ce n’est pas le cas de la France. Le seul patrimoine financier (hors immobilier) des ménages est évalué à 3 800 milliards d’euros, dont 1 300 milliards pour l’assurance-vie. Celui de l’Etat (toujours hors immobilier) se chiffre à 850 milliards d’euros. Soit un total d’actifs pour la maison France (hors entreprises) de 4 650 milliards. Face à cela, la dette des ménages est de 1 300 milliards dont les trois quarts de crédits immobiliers. Et celle de l’Etat de 1 600 milliards. Nous avons donc un solde largement positif. »

Commentaire : Souvenez-vous des conférences SOCIOECOPOFI lors desquelles j’attire votre attention sur l’absence d’endettement de la France. Les marchés financiers provoquent eux-mêmes des situations de stress afin d’amplifier la volatilité des marchés. Volatilité déjà fabriquée dans un premier temps par le système de cotation qui ne prenant pas en compte la faiblesse des volumes échangés donnent des valeurs totalement virtuelles. Virtuelles, oui mais…certifiées par les Commissaires aux comptes !



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6 janvier 2011

Français, investissez...
6 janvier 2011


1) Immobilier, simple logement ou pilier de l'Etat ?
26 décembre 2010


2) Immobilier et défiscalisation
26 décembre 2010


3) Immobilier/Bourse
26 décembre 2010 Mise à jour au 6 janvier 2015


Et si l'évaluation des SICAV et FCP était fausse ?

Comparatif de performances, oui mais ?

Qui avait écrit cela dès janvier 2007 ?

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