Revue de presse
de ce jour

Raisonner en flux comptables ou en dynamique financière ?
8 décembre 2010

Et si l'évaluation des SICAV et FCP était fausse ?

Comparatif de performances, oui mais ?

Qui avait écrit cela dès janvier 2007 ?

Comprendre :
- la Mondialisation et l'Europe
- les cycles boursiers
- les cycles immobiliers
- l'économie et les cycles financiers

Les mardis de socioecopofi de 10h à 12h et à 19h tous
les premiers mardis de chaque mois et certains samedis sur Annecy.

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3)    IMMOBILIER / BOURSE

Mis en ligne le 26 decembre 2010

A)    Cycle boursier et cycle immobilier

Selon les cycles SOCIOECOPOFI  (4 fois 4 ans), nous pouvons schématiser comme suit la cyclicité boursière en partant du changement économique de 1984 :
-    84/88 Cycle de crise/reprise                      - 00/04 Cycle de crise/reprise
-    88/92 Cycle d’adaptation                           - 04/08 Cycle d’adaptation
-    92/96 Cycle de croisière mouvementée     - 08/12 Cycle de croisière mouvementée
-    96/00 Cycle de surchauffe                          - 12/16 Cycle de surchauffe

Nous connaissons une période de krach boursier due à l’extension des crédits et à la manipulation comptable et financière en fin du cycle d’adaptation, ainsi qu’à une nouvelle période de krach due à la surchauffe des cotations en fin du cycle de surchauffe.

Le cycle immobilier fait que les prix sont en règle générale au plus haut en fin de cycle d’adaptation (91/92 et 07/08), avant d’entamer une baisse jusqu’en milieu du cycle de surchauffe (1998/2014).

La baisse de l’immobilier se fait en plusieurs étapes et est plus lente que celle des marchés financiers.  Nous sommes sur des cycles de 10 ans. Ce fait est du à plusieurs facteur et notamment au fait que lorsque les prix de l’immobilier baissent, le rendement augmente, ce qui de facto retarde la crise au moment où non seulement les prix baissent par manque d’acheteurs mais aussi les loyers par manque de locataires. A ces réalités « immobilières » s’ajoutent la réalité « boursière » qui à ce moment là du cycle est favorable, voire très favorable, pour les investissements. C'est bien cette réalité qui lorsqu'elle est en place incite les institutionnels à se séparer de leur immobilier en faveur des valeurs boursières. Situation qui accélère la chute de l'immobilier et la hausse des marchés actions.

Comme nous venons de le voir, sans remonter au-delà de 1970, « la durée moyenne » des cycles immobiliers est d'environ dix ans :
-    Une phase d'expansion de six ans,
-    suivie d'une contraction de quatre ans, expliquent les experts internationaux. 

En France, chacun garde en mémoire les années 1993-1997 où le repli avait obéi à cette norme historique (à noter que les années 93/97 correspondent dans les cycles SOCIOECOPOFI aux années 2009/2013). Certes l'histoire n'est pas condamnée à se répéter, mais en ignorant ses leçons, on court le risque qu'elle vous saisisse au collet. Le FMI rappelle « que les récessions associées à une chute des prix de l'immobilier et à un credit crunch sont toujours plus longues et plus profondes que les autres ». C'est précisément ce que la France avait vécu en 1993…et en 2009. 

Revue de presse sur ce thème
Valérie Second dans « La Tribune » daté du 10 septembre 2010 en page 11 :
Article intitulé : Immobilier : la fausse bonne nouvelle.
 « Les logements sont aujourd’hui beaucoup trop chers pour la capacité financière des actifs. En France, pour l’acquisition d’un premier logement, il ne faut pas moins de 4,5 années de revenus d’un foyer, contre un peu plus de la moitié il y a quinze ans. A ces niveaux, les prix de l’immobilier recèlent un transfert de richesses massif des jeunes accédants vers les vieux possédants, ainsi que des actifs vers les rentiers, qui pèse sur le dynamisme de notre économie. Qui peut prétendre que c’est une bonne nouvelle ? »

Mon commentaire : Pour ceux qui suivent les cycles SOCOECOPOFI, il y a quinze ans (voir dans l’article) c’était en 1995 dans le cycle de croisière 1992/1996. Aujourd’hui, à la veille de 2011, nous sommes dans ce même cycle (2008/2012) et quasiment au même moment. Pour rappel le point bas de l’immobilier dans les années 1990/2000 fût en 1997/1998 dans le cycle de surchauffe (1996/2000). Est-ce à dire que nous connaîtrons le point bas en 2013/2014 dans le cycle de surchauffe 2012/2016 ? L’avenir nous le dira.
L’aspect déstabilisant des hausses immobilières pour l’économie que je décris depuis plusieurs années est très bien expliqué.

B)    Comparaison immobilier et bourse

Il est bon de rappeler que nous ne pouvons en aucun cas comparer la Bourse et l’immobilier. La Bourse des valeurs mobilières a pour objet d’offrir une réponse rapide en termes de liquidité aux vendeurs par besoin (besoin de capitaux) ou vendeurs spéculateurs.
Il n’y a pas de Bourse des valeurs immobilières.
Si vous deviez vendre votre immobilier avec une réponse financière aussi rapide que le marché boursier, votre immobilier perdrait la quasi totalité de sa valeur.
Dans le cas de l’immobilier, le fait de ne pas avoir une bourse quotidienne de négociation (à la casse) est facteur de croyances financières erronées.
Il est trop souvent oublié les charges de maintien en l’état (gros œuvre : toiture, façade etc..) de l’immobilier. Charges qui avec les années dépassent le prix d’acquisition et qui ne se justifient financièrement, en cas de surchauffe des prix immobiliers, par rapport à une location que si la démographie assure une demande pour les années futures. Cette demande « démographique » étant la « garante » des plus-values futures.

Revue de presse sur ce thème
Dans « Challenges » daté du 18 novembre 2010 en page 9 :
Article intitulé : La retraite immobilière se prend à 56 ans
« L’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers a commencé en 2004 : cela, concerne, en moyenne, 500 000 foyers chaque année. Ce qui devrait modifier la structure du marché de l’immobilier, car le solde des vendeurs « nets », autrement dit de ceux qui vendent sans racheter ensuite (aujourd’hui de 5 000 à 7 000 par classe d’âge chez les séniors), est en train de s’accroître. »

C)    Situation actuelle

A la crise boursière se sont rajoutées des crises politiques et financières fabriquées pour accélérer l’évolution et la mise en place progressive de la Fédération Européenne.

Revue de presse sur ce thème

Frédéric Schaeffer, propos de Jean-Paul Fitoussi président de l’OFCE, dans « Les Echos » en date du 23 décembre 2010 :
Article intitulé : La crise de l’euro n’est pas économique mais politique
«  La construction européenne, avec la création de la monnaie unique ou la mise en place du pacte de stabilité, a été un laboratoire extraordinaire pour les économistes. Cette construction a changé la face du monde, faisant de l’Europe la plus grande économie mondiale en termes de PIB. Aujourd’hui, l’Europe paie le coût économique de l’absence de gouvernement politique. Cela se percevait dès sa création et cela éclate au grand jour, avec la crise actuelle de la zone euro. Car il ne s’agit pas d’une crise économique mais bien d’une crise politique. D’un point de vue financier, l’Europe est certainement l’économie la plus saine du monde industrialisé, avec une dette publique bien plus faible que celle des Etats-Unis ou du Japon et un taux d’épargne très élevé. Le deuxième phénomène majeur est l’émergence de la Chine et de l’Inde, qui a conduit à l’apparition d’énormes déséquilibres de balances des paiements, avec des réserves monétaires considérables accumulées par les pays émergents et un déficit considérable et persistant aux Etats-Unis. Face à cette nouvelle donne, les institutions internationales mises en place à la fin de la Seconde Guerre mondiale ne sont plus adaptées. Je suis stupéfait de voir que la crise n’a été qu’une parenthèse pour une majorité d’économistes désireux de retrouver très vite leur boîte à outils, leur grille d’analyse qui prévalait jusque-là. Il faut absolument renforcer notre connaissance du fonctionnement des marchés et renoncer aux théories fondées sur une dichotomie entre sphère financière et sphère réelle. Au cours des vingt-cinq dernières années, 80 % de la population de l’OCDE a vu son revenu progresser moins rapidement que le revenu moyen. Même chose pour l’inflation : celle-ci a été plus marquée pour les ménages les plus pauvres que la moyenne, tandis qu’elle a été négative pour les plus aisés. Le manque d’attention à la qualité de vie (santé, éducation, emploi, sécurité…) explique en partie le malaise social dans les pays riches. »

Face à ces incertitudes, l’immobilier est devenu une valeur refuge. Cette situation politico-financière contribue à la poursuite, au-delà de toute logique, de la hausse immobilière.
Situation qualifiée d’énorme problème et d’énorme folie par le secrétaire d’Etat Benoist Apparu.  
L’Etat se trouve devant un dilemme.
Il doit absolument éviter de cumuler une crise boursière et une crise immobilière. C’est pourquoi, quitte à accentuer la surchauffe des prix immobiliers (taux très bas, prêts à taux zéro..), il ne fera rien pour faire exploser la bulle immobilière tant que les marchés boursiers ne seront pas revenus à plus de sérénité et que l’assise de la reprise économique ne sera pas consolidée par de fortes dynamiques positives (reprise de la création d’emplois, des investissements…)
Nous n’en sommes pas loin.
Ce qui peux présager pour les mois à venir, une chute brutale de l’immobilier.

Revue de presse sur ce thème
A DR dans « Les Echos » en date du 23 décembre 2010 :
Article intitulé : Les taux des crédits immobiliers remontent lentement mais sûrement  
« Alors que le coût de la ressource des banques a augmenté d’une centaine de points de base en quelques semaines, les établissements n’ont pour l’instant relevé le taux de leurs prêts à l’habitat que d’une quinzaine de points. Mais pour les banques, la hausse des taux des crédits immobiliers est désormais là pour durer. « Les taux des crédits remonteront surtout au second semestre, lorsque pourra se poser la question du relèvement des taux de la BCE », estime Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Sans compter la réforme du prêt à 0 % qui réduit, à compter du 1er janvier, de 3,5 % à un taux nul 6 % de la production totale de nouveaux crédits l’an prochain. « Le coût de notre ressource a  augmenté de 50 % en quelques semaines si l’on se réfère aux taux de swaps[qui reflètent la prime de risque des émetteurs bancaires par rapport au taux sans  risque d’Etat, l’OAT, NDLR], indique l’un d’eux, passant de 2,2 % à 3,2 %, soit une centaine de points de base, et il tangente maintenant avec le taux auquel nous faisons crédit. » « Sachant qu’on ne peut contingenter le crédit, la régulation se fera donc par les prix », indique ce dernier, ainsi qu’un responsable financier."

Bonne et joyeuse année 2011
Christian PIRE

SUIVI DE CET ARTICLE

Valérie Riochet dans  « L’Agefi Hebdo » en date du 13 janvier 2011 :
Article intitulé : Ventes forcées, les nouvelles opportunités de l'immobilier

« Problème de refinancement et effondrement des valeurs obligent certaines banques et investisseurs à récupérer les immeubles sous-jacents, afin de les vendre. Le malheur des uns, comme souvent, fait le bonheur des autres. Ces autres, ce sont les investisseurs en immobilier, en mal d’actifs. Depuis trois ans au moins, le marché de l’investissement est en berne, avec un total estimé aux alentours de 11 milliards d’euros injectés en immobilier d’entreprise en 2010. Une situation qui s’explique par d’importants décrochages des valeurs et l’arrivée à échéance de prêts contractés entre 2005 et 2008, une période de fort levier ». Un effet ciseau qui pourrait amener la vente pure et simple des immeubles.  A l’échéance de la dette, les établissements bancaires ont le choix entre différentes stratégies. « S’il s’agit d’un seul prêteur, il peut jouer les extensions et proroger la durée du crédit en cas, par exemple, de revenus locatifs suffisants, illustre David Lacaze, avocat associé chez Paul Hastings, en charge du département immobilier. En revanche, si le risque est partagé dans le cadre d’une syndication ou d’une titrisation sous participation, certains des créanciers, en fonction de leur rang, n’auront pas intérêt à proroger le prêt dans la mesure où les créanciers seniors n’ont pas de risque de pertes, celles-ci étant supportées par les créanciers juniors. » Résultat, l’immeuble pourrait être récupéré et cédé, à la condition que les intérêts ne soient plus versés par les propriétaires. « Néanmoins, dans le cas d’un refinancement, on observe plutôt le souhait de la banque affectée par des problèmes de liquidités par exemple d’être simplement remplacée par un autre établissement », tempère Jacques Prost. Autre possibilité : la cession de la créance moyennant une décote « auprès d’investisseurs opportunistes qui revendraient alors le bien sous-jacent par l’intermédiaire d’un administrateur judiciaire ou à l’issue de la période de création de valeur », poursuit Philippe Deloffre, directeur Emea Debt Advisory chez CB Richard Ellis. D’autres observateurs vont plus loin en anticipant que certains établissements ou véhicules de titrisation « prendront le risque de ventes forcées des sous-jacents afin de financer leurs coûts de sortie », présage Philippe Deloffre. »

Jean-Michel Quatrepoint, journaliste économique, dans « La Tribune » en date du 27 décembre 2010 en page 21 :
Article intitulé : Dette publique et épargne nationale

« La crise de l’euro a au moins un mérite : elle met en lumière les effets pervers de la déréglementation financière, qui a donné au système financier le quasi monopole de la transformation de l’épargne. Une épargne, que les banques internationalisent et font tourner de plus en plus vite, pour optimiser les performances. Les Etats de la zone euro doivent trouver 1 000 milliards d’euros pour financer leur dette souveraine. La France, qui doit lever 185 milliards, sera plus que jamais suspendue au verdict des marchés et des agences de notation : « Encore un peu plus de rigueur, sinon vous paierez plus cher votre dette. » Ce n’est pas le cas de la France. Le seul patrimoine financier (hors immobilier) des ménages est évalué à 3 800 milliards d’euros, dont 1 300 milliards pour l’assurance-vie. Celui de l’Etat (toujours hors immobilier) se chiffre à 850 milliards d’euros. Soit un total d’actifs pour la maison France (hors entreprises) de 4 650 milliards. Face à cela, la dette des ménages est de 1 300 milliards dont les trois quarts de crédits immobiliers. Et celle de l’Etat de 1 600 milliards. Nous avons donc un solde largement positif. »

Commentaire : Souvenez-vous des conférences SOCIOECOPOFI lors desquelles j’attire votre attention sur l’absence d’endettement de la France. Les marchés financiers provoquent eux-mêmes des situations de stress afin d’amplifier la volatilité des marchés. Volatilité déjà fabriquée dans un premier temps par le système de cotation qui ne prenant pas en compte la faiblesse des volumes échangés donnent des valeurs totalement virtuelles. Virtuelles, oui mais…certifiées par les Commissaires aux comptes !