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Christian PIRE ?

 

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ECRITS

Nouveaux paradigmes d'analyse économique
14 août 2012

Et si certains ratios boursiers (PER, VAR, Price to Book) étaient faux ?
13 août 2012

Raisonner en flux comptables ou en dynamique financière ?
8 décembre 2010

 

LA PLACE DE L’IMMOBILIER DANS L’ECONOMIE FUTURE
11 mars 2003

Comment demander à des gens ayant des revenus « normaux » qui ne sont plus indexés sur l’inflation :
- D’économiser pour leur retraite,
- De payer des loyers ou des charges importantes de remboursement de crédit,
- De se constituer un minimum d’épargne en cas de coups durs,
- Tout en consommant suffisamment pour faire tourner la machine économique ?
Machine économique, qui elle seule crée et maintient l’emploi et le tout sans diminuer leurs charges fixes (logement et impôts) et leur donner du temps pour consommer ?

Voilà mon principal sujet de réflexion économique depuis quelques années.

Réflexions sur l’immobilier en règle générale

Hier, qui n’a pas entendu ces quelques mots résumant la situation économique « Quand l’immobilier va, tout va » ?
Cette citation traduisait le fait que l’Etat avait (ou avait eu) une politique monétaire volontariste (inflation) de relance de l’économie.
En clair, l’Etat s’était endetté pour fabriquer du pouvoir d’achat (ajustement des salaires sur l’inflation) et, c’est ce dernier qui, en donnant à la plupart d’entre nous l’occasion de réaliser leur rêve - acheter un bien immobilier -, créait la hausse de l’immobilier. D’où le magistral « Quand l’immobilier va, tout va ».

Mais aujourd’hui ?

A contrario d’hier, aujourd’hui, lorsque l’immobilier va « trop » bien,
il annonce le déclin de l’économie.

Déclin qu’il crée, en partie, car tout comme le capitalisme, l’immobilier à tous crins est autodestructeur.

Réfléchissons quelques instants :
Si nous analysons le cycle haussier de l’immobilier, nous retrouvons quasiment toujours les mêmes ingrédients.
Le début de la hausse est presque toujours lié à l’emploi (nouvelle usine, construction d’une zone industrielle qui concentre l’activité, qui auparavant était répartie au centre de plusieurs villes ou villages, au sein d’un même endroit…) et nous retrouvons souvent les mêmes phases, c’est-à-dire :
Phase 1 L’envol
Création d’emplois autour d’un centre industriel ou commercial, les gens voient l’avenir en rose, les prix immobiliers grimpent, les magasins ont de bons résultats. La bourse monte.
Phase 2 L’euphorie
La zone industrielle ou commerciale s’agrandit. Les prix de l’immobilier flambent. Les Maires réduisent les surfaces minimales constructibles et commencent à se faire concurrence en créant chacun Sa zone industrielle ou commerciale. La bourse commence à anticiper la baisse d’activité, et donc baisse. Celle-ci baissant, les investisseurs se reportent sur l’immobilier, accélérant encore la flambée des prix. 
Phase 3 La fatigue
Les gens consomment moins (ils ont consommé en peu de temps ce qu’ils auraient dû consommer en plusieurs années dans une économie « normale ».) Bien souvent, ils se sont endettés de façon importante pour leur bien immobilier en ne prévoyant pas les charges. Les entreprises s’étant regroupées sur une même zone se font une concurrence accrue, qui elle-même est confrontée à la concurrence des nouvelles zones industrielles ou commerciales proches. Les entreprises font moins de bénéfices et petit à petit la baisse du marché s’annonce.
Phase 4 Le déclin
Les entreprises commencent à se restructurer, à se regrouper. Le chômage refait son apparition. Les gens ne peuvent plus payer leurs charges. Les prix immobiliers s’effondrent et la suite, je vous la laisse deviner, à moins que vous ne l’ayez déjà subie dans le passé…

Voici rapidement brossé les différentes étapes que font la flambée et le déclin de l’immobilier.

Pour ma part, je pense qu’il est primordial, dans une économie dépendante de la vitesse de rotation (consommation), que les charges fixes et notamment immobilières soient les plus faibles possibles.

Sachant que les achats immobiliers sont financés en grande partie par des emprunts bancaires, avec bien souvent un endettement maximum pour l’acquéreur, on obère et parfois on détruit son pouvoir d’achat sur plusieurs années (10 ou 20 ans) et cela en faveur de promoteurs, de marchands de biens ou de banques qui eux font du bénéfice court terme peu réinjecté.

Pour ma part, je pense qu’un des objectifs des responsables étatiques doit être de mettre en place un environnement de développement limitant le plus possible les flambées de l’immobilier.
Sans cela, on retrouvera régulièrement le cycle dévastateur de l’immobilier qui « flambe » ne profitant qu’à un petit nombre de personnes, mais qui déstabilise la société et la consommation pendant plusieurs années.

Dans le système économique actuel, l’immobilier est une bombe à retardement.
Comme toutes les bombes, on se doit de la désamorcer à temps.

Immobilier et répercussion sur notre vie privée

La généralisation de la politique de concentration de l’activité économique ou commerciale se transforme vite en véritable galère.
Rappelez-vous la raison pour laquelle on a construit des HLM, il y a quelques années.

Aujourd’hui, on refait la même erreur pour des raisons d’immigration économique non réfléchie.

Que va-t-il se passer et pourquoi les mairies s’évertuent-elles à construire dans tous les sens ?
Y a-t-il un maire qui réfléchit sur l’opportunité d’entrer en concurrence avec d’autres zones commerciales proche ?
Que va-t-il se passer lorsqu’il aura fait le « plein » d’habitants pour faire vivre sa zone et qu’il ne pourra plus réduire les surfaces minimales pour pouvoir construire – faute d’avoir déjà réduit cette surface en peau de chagrin -, que la concurrence sera telle que les magasins, ne faisant plus assez de bénéfices, devront licencier et que le balancier qui a créé la hausse se retournera à la baisse ?

Que va-t-il se passer dans le ghetto « nouvelle mode » qu’il a créé?

Messieurs les responsables étatiques, ne perdez pas de vue que vous devez anticiper sur le long terme les méfaits (inévitables) de vos différentes politiques à court terme. Il est de votre devoir d’adapter une stratégie de développement durable et non-déstabilisatrice en termes économiques et humains.

Réfléchissez à la résultante, quelques dizaines d’années après (30 ans), des décisions qui ont amené à parquer des peuples différents, ayant des besoins différents dans certaines HLM.
Quel est le coût de la destruction des HLM pour recréer des espaces verts ? Quel est le coût de la déstabilisation sociologique de générations entières ? N’est-ce pas ce fait qui a favorisé le retour des instincts primaires et de zones de non-droit. ? Que faut-il faire maintenant ? Quelle est à votre avis la responsabilité des urbanistes ? Existe-t-il une assurance responsabilité civile pour couvrir les dégâts causés ? La meilleure assurance n’est-elle pas que les urbanistes (tout comme nous tous) arrêtent de réfléchir en gains à court terme au détriment du long terme ?

À quoi sert de revoir l’infrastructure immobilière avec des immeubles rivalisant de confort et de design quand les habitants, certes logés de façon de plus en plus confortable dans leur cage, sont au-dehors confrontés à du béton, aux mêmes lieux de récréation modernes, c’est-à-dire les grandes surfaces commerciales, et doivent subir d’interminables embouteillages (ou des transports en commun qui ressemblent plus à des bétaillères aux heures de pointes) au sortir de chez eux ?

Il y a quelques années, j’avais soutenu auprès d’un de mes professeurs d’université qu’il fallait reconstruire des villages dans les zones délaissées (et il y en a) et rebâtir un nouveau système économique et social basé sur une réelle économie locale pour que les problèmes économiques et humains (délinquance, individualisme…) aient une chance d’être résolus.


Réflexion : Un des objectifs des responsables étatiques ne devrait-il pas être de mettre en place un environnement de développement  économique limitant au plus possible les flambées de l’immobilier ?

N’est-ce pas cette mise en place qui éviterait de retrouver régulièrement le cycle dévastateur de l’immobilier qui « flambe » et qui détruit une grande partie de notre pouvoir d’achat (et donc qui crée du chômage) ? 

Économiquement  vôtre

Christian Piré

Suivi de cet article

Jean-Yves Guérin dans « Le Figaro »  du 8 janvier 2013

Article intitulé : Pourquoi la France continue à ouvrir de nombreux centres commerciaux
« Les grands centres commerciaux risquent de se cannibaliser. La croissance a beau être atone et la consommation piquer du nez, en France, les centres commerciaux sortent de terre comme si de rien n’était. Dynamisme ou inconscience?
En tout cas, l’Hexagone est le pays qui ouvre le plus d’usines à vendre en Europe occidentale: 715000 m2 d’ici fin 2013, contre 406000 m2 en Allemagne et 187000 m2 au Royaume-Uni. Cette exception française ne doit rien au hasard. «Comme les délais administratifs sont très longs en France, il faut dix ans pour ouvrir un centre commercial, explique Cris Igwe, directeur du cabinet en immobilier d’entreprise CBRE. Les unités inaugurées aujourd’hui ont donc été conçues au début des années 2000, dans une conjoncture favorable où les projets se sont multipliés.» Autre explication, la formule du droit au bail, une particularité française qui sert d’amortisseur en période de crise. Avec ce système, les enseignes qui versent un droit d’entrée lors de l’installation d’un magasin bénéficient de deux avantages: d’une part, leur loyer n’évolue pas aussi vite que le marché et devient très vite avantageux. D’autre part, leur bail est renouvelé automatiquement. Cette relative garantie, pour les centres commerciaux, de continuer à percevoir des loyers, attire les investisseurs. «C’est la classe d’actifs avec le rendement le plus élevé en immobilier devant le bureau et la logistique » , précise Christian Dubois, directeur général du cabinet en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield France. Mais cette situation en or est en train d’évoluer. Avec la crise, les centres commerciaux souffrent. Certains gros paquebots, ouverts récemment, ne trouvent pas plus leurs marques. Après un an et demi d’exploitation, les 120 magasins du Millénaire à Aubervilliers (Icade et Klépierre) tirent la langue. La faute à une mauvaise desserte en transports en commun, qui vient d’être améliorée avec l’ouverture de stations de métro et de tramway à deux pas. Les centres commerciaux mis n’importe où décident de l’urbanisme. Mais, même avec ces qualités, les grands centres commerciaux risquent de se cannibaliser. «Entre Aéroville qui ouvrira à Roissy, O’Parinor à Aulnay et le projet Europa City, il pourrait y avoir des morts» , pronostique Vincent Ravat, directeur des opérations de la foncière Hammerson, qui exploite O’Parinor. Même constat à Marseille où quatre nouveaux centres commerciaux devraient sortir de terre d’ici à 2016, alors qu’il en existe déjà quatre (Grand Littoral, Bonneveine, Plan de Campagne et La Valentine)."

Juliette Garnier dans  « La Tribune » du 8 février 2011 :
Article intitulé : Le boom des centres commerciaux atteint la cote d’alerte
« Plusieurs enseignes s’inquiètent du manque de fréquentation des galeries marchandes ouvertes récemment. Elles exigent des baisses de loyers. Le fondateur de Bérénice, cabinet de conseil en immobilier auprès des élus et des enseignes, estime à 4,1 millions le nombre de mètres carrés commerciaux autorisés à la construction en 2010. Un record « Trente des 130 millions de mètres carrés de surfaces commerciales exploitées aujourd’hui ont été créés dans les dix dernières années », calcule-t-il. « Auparavant, les magasins se cannibalisaient les uns les autres. Désormais, ce sont les centres commerciaux qui se concurrencent entre eux », juge Wilfrid Duveau, directeur immobilier de la Grande Récré. « Auparavant, il fallait trois ans pour qu’un nouveau centre trouve sa vitesse de croisière. Depuis la crise, il en faut cinq », philosophe Marc Wainberg, à propos du centre Ruban Bleu de Saint Nazaire. »

Emmanuel Mony et Marc Loiseleur, respectivement président et vice-président de l'Union nationale des entrepreneurs du paysage, Emmanuel Mony préside l'Elca (European Landscape Contractors Association) dans "Le Figaro" du 12 août 2010 en page 17 :

Article intitulé : Vers des villes plus vertes.

"Un lien direct entre santé physique et mentale et urbanisme durable est aujourd'hui établi."

Jean-Philippe Delsol, avocat et administrateur délégué de l’Iref, dans « Les Echos » daté du 12 août 2010 en page 10 : 

Article intitulé : Niches fiscales : des privilèges onéreux et inutiles.

« Le débat est ouvert, fort utilement, pour savoir comment tailler dans les niches fiscales. S'interroger sur la longueur de la lame du rabot fiscal à appliquer aux niches, c'est déjà considérer qu'elles sont inutiles. En réalité, il faudrait avoir le courage de supprimer toutes les niches, sauf à convenir pour certaines d'entre elles qu'elles ne sont pas des niches mais des règles de justice fiscale.
Une niche est toujours une exception constituée au profit de quelques-uns et au détriment de tous les autres. Ce que certains économisent, les autres le payent. Le coût de ces niches en 2010 représente près de 75 milliards d'euros qu'il faut compenser par d'autres impôts pesant sur l'ensemble des contribuables. Les quelque 500 niches qui ont fleuri en France sont parfois le fruit de l'histoire mais plus souvent celui des lobbys qui ont livré bataille pour obtenir une loi privée pour eux, une privata lex, un privilège au sens strict du terme. Les gouvernements successifs utilisent également les niches fiscales comme des instruments de leur politique, pour aider la recherche ou la construction de logements ou encore pour lutter contre la fraude et favoriser l'emploi familial ou la France d'outre-mer… Mais ces niches atteignent-elles leur but ? Les mesures de faveur consenties pour aider l'outre-mer se sont fréquemment traduites par des investissements douteux vendus à prix excessifs à des contribuables naïfs et vite surendettés pour profiter de ces avantages fiscaux éphémères et illusoires. Les appartements Besson, Borloo, Scellier et Robien ont permis de donner le nom d'un ministre à une loi et, pour le bonheur des promoteurs, d'augmenter le prix des petits logements vendus par ces derniers à des acquéreurs peu regardants sur la rentabilité d'un achat défiscalisé. Certes, il existe des exonérations fiscales qui ont toute leur logique et leur raison d'être et qui dès lors sont à tort classées parmi les niches. Déduire les frais d'employés de maison et gardes d'enfants, souvent engagés pour permettre à la mère de famille d'aller travailler, de son revenu relève d'un principe fiscal général qui veut que soient imputés sur le revenu imposable les frais engagés pour sa conservation et/ou son obtention. Au moment où un autre débat est celui de la rigueur, il serait utile d'aller au bout de la démarche entreprise qui permettrait de supprimer toutes les niches et en contrepartie de ne faire aucune augmentation d'impôt, voire de procéder à des réductions d'impôt pour tous et pas seulement pour quelques-uns, dans le respect des promesses présidentielles. La simplicité fiscale y trouverait son compte au profit des contribuables et de l'économie. »

Mathurin Derel dans "Les Nouvelles Calédoniennes" du 28 juillet 2010 :

Article intitulé : Le centre d'hébergement du CTOS à Koutio ?

Commentaires  

sauvez cet espace vert , de therapieespace vert pedestre pour les dumbeens 29-07-2010 09:02
1 parcelle ( 1/6) parking compris avec son lot de frequentation pourqoi pas ! mais de grace n ecrasez pas de beton cet espave vert therapeutique qui au fils des années devient salutaire pour les habitants de la zone pour se detresser , courir , respirer , pique niquer ou se reposer vant d attaquer la route par le peage ! c est qoui la contrepartie re-pensé pour les 5/6 parcelle survivant ppour les dumbeeens .....
 
bouffer de l'espace vert au milieu du betonurbanisation galopante 29-07-2010 09:15
1/6 du parc parking compris et frequentation nerveuse contre 5/6 au detriment de cet espace vert qui au fil des années est devenu salutaire et therapeutique pour bavarder , s aerer , courir , jouer , pique niquer avant d attaquer la route ! qu est ce que les dumbeens gagnent ou perdent ! c est pas evident pfeu !!

RE: Le centre d’hébergement du CTOS à Koutio ?
Jey 29-07-2010 09:48

du n'importe quoi comme toujours!!! Arretez de nous asphyxier avec votre béton on vie sur une île du pacifique ######!!! avoir un cadre de vie agreable et des coins de nature le plus possible est indispensable pour tous (sauf les privilegiés). le CTOS, on doit etre un bon nombre a en avoir rien a battre!!! arreter de faire croire que ça fedère tout le monde c'est faux, pour moi c'est du gachis tout cet argent gaspillé aurait pu servir à ameliorer nos vie a tous...

Isabelle Rey-Lefebvre, dans "Le Monde" du 26 janvier 2010 en page 3 :
Article intitulé : En France, la multiplication des centres commerciaux menace leur rentabilité.
« L’association Pocos, qui fédère 233 enseignes (Darty, la Fnac, André, Etam ou Zara), représentant à elles seules 35% de l’activité du commerce en France, s’inquiète de la prolifération de nouveaux centres commerciaux, tandis que la consommation ne cesse de faiblir. Pour les cinq prochaines années, l’association recense déjà 593 projets dits « structurants », qui modifient l’offre commerciale locale, cumulant è,4 millions de mètres carrés, et faisant de la France le pays d’Europe le plus équipé, voire suréquipé. « C’est un non-sens économique et ces projets ne vont pas trouver leur rentabilité, d’autant que plus de 80% d’entre eux se situent en périphérie des villes, là où les consommateurs sont les moins présents » argumente M. Pazoumian. « La surproduction crée un phénomène de cannibalisation des commerces, fragilisant les emplacements, avec un risque, à terme, de créer surtout des friches commerciales ». »

Stephen Green, président de HSBC, dans « La Tribune » du 14 octobre 2009 page 9 :
« Le processus capitaliste s’accompagne d’une urbanisation galopante. L’an dernier, pour la première fois de l’histoire, plus de la moitié de la population mondiale vivait en ville, et la proportion atteindra 80 % vers 2050. Georg Simmel, un sociologue que je considère comme un observateur de la réalité urbaine plus pertinent que Karl Marx et qui écrivait, il y a un peu plus de cent ans, a analysé le fait que le comportement humain, en ville, devient de plus en plus contractuel et individualiste, et de moins en moins relationnel. Il utilisait le mot aliénation dans un sens très différent de Marx et d’ailleurs moins négatif. »

Jean-Michel LENIAUD, historien, dans « Le Monde » du 18 septembre 2009 :
«  C’est le fiasco complet de l’aménagement du territoire en relation avec le patrimoine. On bâtit n’importe comment , de manière anarchique, au lieu de recentrer les ville et les villages sur eux-mêmes. Avec la décentralisation de l’urbanisme, les lotissements se sont développés, il y a partout des villages-rues sans commerces, très chers en équipements publics. »

Le 21 avril 2009 dans Le Monde, article sur Saskia Sassen « sociologue de la globalisation » : « Oui, la finance s’est mise à utiliser la ville elle-même comme un objet d’investissement, privilégiant le court terme et les taux de rentabilité élevés. On construit des immeubles et des équipements non pour répondre à un besoin économique mais par pure spéculation. La finance a créé des instruments extraordinairement compliqués pour extraire de la valeur même des ménages modestes, en multipliant les prêts immobiliers risqués pour les convertir en produits d’investissements et vite les revendre avec un fort profit. Un mécanisme destructeur pour la ville : des millions de logements sont désormais abandonnés. »

Le 3 juin 2008 sur France 5 une émission appelée « Le lotissement » décrivit exactement les problèmes évoqués ci-dessus « Des gens qui ne peuvent pas acheter en centre ville et deviennent prisonniers des crédits et des déplacements ».


Charte Humanity Invest

Information Socialement Responsable
6 janvier 2011

Français, investissez...
6 janvier 2011


1) Immobilier, simple logement ou pilier de l'Etat ?
26 décembre 2010


2) Immobilier et défiscalisation
26 décembre 2010


3) Immobilier/Bourse
26 décembre 2010 Mise à jour au 6 janvier 2015

 

Et si l'évaluation des SICAV et FCP était fausse ?

Comparatif de performances, oui mais ?

Qui avait écrit cela dès janvier 2007 ?

Nouvelle Calédonie

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