Revue de presse
de ce jour

Raisonner en flux comptables ou en dynamique financière ?
8 décembre 2010

Et si l'évaluation des SICAV et FCP était fausse ?

Comparatif de performances, oui mais ?

Qui avait écrit cela dès janvier 2007 ?

Comprendre :
- la Mondialisation et l'Europe
- les cycles boursiers
- les cycles immobiliers
- l'économie et les cycles financiers

Les mardis de socioecopofi de 10h à 12h et à 19h tous
les premiers mardis de chaque mois et certains samedis sur Annecy.

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Marie Bellan dans « Les Echos», du 1 février 2012

Article intitulé : Logement : la Fondation Abbé Pierre est alarmiste  
« Dans son 17e rapport annuel sur le mal-logement, la Fondation Abbé Pierre est alarmiste comme jamais. « Il y a dix-sept ans, le mal-logement existait déjà, bien sûr, mais nous n’aurions jamais envisagé qu’il puisse prendre l’ampleur qu’il connaît aujourd’hui », s’inquiétait Patrick Doutreligne, délégué général de l’association, voilà quelques jours, lors de la présentation du rapport publié aujourd’hui. « La crise économique a eu un rôle d’accélérateur. Le mal-logement s’est aujourd’hui enraciné et il touche des catégories de plus en plus variées », complétait Christophe Deltombe, directeur des études de la fondation. Selon l’association, 700.000 personnes sont aujourd’hui privées de domicile personnel. Un constat qui fait dire à la fondation que« le logement est devenu une machine à exclure »et que« les politiques menées en la matière depuis dix ans n’ont fait que creuser les inégalités existantes ».

Commentaire : Je vous rappelle qu’Habitat et Humanisme, indépendamment de lutter contre la pauvreté (j’ose à peine l’écrire tant cela fait looser à notre époque), permet d’investir dans des biens immobiliers NON SURCOTES et à ce titre être un des meilleurs outils dans la recherche de plus-value à terme et de rentabilité immédiate. De plus en plus, les investisseurs vont reprendre conscience qu’un bien immobilier « bien acheté » est un bien immobilier qui offre à la fois une rentabilité immédiate et un espoir de plus-value future dus à son emplacement et à son entretien (les biens Habitat et Humanisme sont entretenus et bénéficient d’un très bon emplacement). Trop souvent, en période de hausse immobilière, les investisseurs, en ne basant leur raisonnement que sur la hausse immobilière « future », se transforment en « marchand de biens » …qui ne vendent pas. De ce fait, ils se condamnent à subir le krach. C’est bien l’emplacement, le rendement immédiat et l’entretien qui donnent la crédibilité de la plus value future. Ceux qui ont oublié ces  réalités, en plus d’avoir perdu de la rentabilité, perdront du capital lorsque le marché corrigera ses excès.
Pour information sur les programmes Habitat et Humanisme : Josette Amor au 06 13 24 73 58 ou directement chez Habitat et Humanisme Tel : 04 72 27 42 58 - Fax: 04 78 23 82 53

Jean-Marc Vittori dans « Les Echos » du 31 janvier 2012

Article intitulé : Un peu d’économie, monsieur le président !
« Prenons la première mesure : les droits à construire 30 % de logements supplémentaires sur un terrain, pour accroître le pouvoir d’achat. Or si on peut construire quatre maisons sur un terrain et non plus trois, le promoteur pourra l’acheter plus cher et le propriétaire du terrain pourra donc le vendre plus cher. Ce n’est pas le prix du logement qui va baisser, mais le prix du terrain qui va monter. En bref, vous négligez l’effet-prix de votre mesure. La même erreur qui caractérise votre deuxième mesure : l’allégement des charges sociales compensé par une hausse de la TVA, de 19,6 à 21,2 %. Le raisonnement est ici plus compliqué, car la mesure va dans le bon sens. Votre pays prélève des charges sociales plus lourdes d’un tiers que la moyenne de vos voisins. Ces coûts salariaux handicapent des entreprises trop sensibles au prix de vente. Et même à 21,2 %, votre taux ne serait pas élevé au regard de votre dépense publique. Si vous aviez la même structure fiscale que l’Allemagne, où la TVA est à 19 %, son taux serait de 23,6 % (le poids de la dépense publique en France étant un quart plus élevé qu’en Allemagne, le taux de TVA devrait aussi être plus élevé d’un quart). Le problème est ailleurs, dans la « dégressivité de l’allégement », comme on dit en jargon. Soucieux de limiter la dépense, vos experts ont limité l’impact de la mesure. Elle exercera son effet maximal pour les salariés payés 2,1 fois le salaire minimum, le SMIC. Le message envoyé aux entreprises est clair : n’employez pas de salariés payés davantage. Elles vont en tenir compte, comme le montre l’expérience. Les allégements de charges autour du SMIC, instaurés depuis les années 1990, ont poussé les entreprises à embaucher davantage de salariés peu qualifiés… puis à ne pas les augmenter. Est ainsi apparue une trappe à pauvreté, toutefois compensée par une baisse du chômage des moins qualifiés. Votre mesure n’aura pas un effet si positif sur l’emploi, car elle ne réduira pas le coût d’un salarié payé au SMIC, qui constituait (et constitue encore, même après les allégements déjà réalisés) une barrière à l’embauche pour nombre d’entreprises. En revanche, elle va élargir la trappe à pauvreté. Votre troisième mesure est plus intéressante. Les accords sur le temps de travail négociés en entreprise s’appliqueront à tous s’ils sont signés par les syndicats (sauf si des centrales représentant plus de la moitié des salariés s’y opposent), sans avoir besoin de l’acceptation individuelle de chaque salarié comme c’est le cas aujourd’hui. Cette mesure ouvre l’espace à de vraies négociations en profondeur à l’échelon de l’établissement, qui constitue le bon niveau dans une économie où l’organisation de la production est de moins en moins homogène d’un endroit à l’autre. Elle permettra ainsi de tirer enfin les marrons du feu des 35 heures. »

Dans « Mieux vivre votre argent » de février 2012

Article intitulé : 3360 euros
« 3360 euros Le budget logement moyen des Français chaque année. Ce chiffre n’inclut pas la mensualité de crédit ou le loyer, mais les charges, les dépenses de travaux, de chauffage et d’impôts. Les propriétaires déclarent un budget plus élevé, 4 044 euros par an, contre 2 072 euros pour les locataires. »

Matthieu Quiret dans « Les Echos » du 25 janvier 2012

Article intitulé : La construction face à sa révolution thermique  
« A peine appliquée, la nouvelle réglementation thermique RT 2012 bouscule le bâtiment, sa cible, mais aussi l’industrie..« Il s’agit de réaliser, en seulement deux ans, un ’saut énergétique’ plus important que celui réalisé ces trente dernières années », fait valoir l’Etat. En moyenne, les bâtiments neufs doivent être trois fois plus efficaces que la génération précédente. Trois coefficients encadrent désormais la conception. Le premier pousse au bioclimatisme, c’est- à-dire l’optimisation du bâti et son intégration dans l’environnement. Traduire : forte isolation, exploitation des apports solaires par du vitrage au sud, ombrages en été, ventilation naturelle, etc. Le second coefficient impose, pour la première fois, une consommation maximale d’énergie primaire par mètre carré, modulé selon l’usage du bâtiment, sa région, etc. Reste aussi à en mesurer l’impact sur les coûts. « Une étude sur les maisons BBC a montré que le surcoût initial de 15 % est presque nul aujourd’hui », rappelle Joël Vormus du Comité de liaison des énergies renouvelables (CLER). 

Laurence Boccara dans « Les Echos » du 12 janvier 2012

Article intitulé :   Ces entreprises qui aident leurs salariés à trouver un logement  
« Quelque 70 % des actifs seraient prêts à refuser une opportunité professionnelle si cela les obligeait à un surcoût en dépenses de logement. » C’est l’un des résultats marquants d’une étude du Credoc réalisée en juin pour le compte du Medef (1). Ce rapport souligne que « le coût du logement entrave de plus en plus le recrutement, la mobilité professionnelle et même le retour à l’emploi ». Le Credoc estime ainsi que, au cours des cinq dernières années, 500.000 personnes en recherche d’emploi (soit 11 % des chômeurs) ont effectivement renoncé à une proposition d’embauche pour ce motif. Face à l’inefficacité du dispositif traditionnel, des multinationales comme des PME engagent de plus en plus d’actions pour faciliter l’accès au logement de leurs salariés locataires et propriétaires sous la forme d’une aide financière à l’acquisition, de réservations de logements sociaux en direct ou encore par la prise en charge de la garantie des risques locatifs (GRL). Autant de solutions innovantes, encore trop peu nombreuses pour résoudre une équation emploi logement de plus en plus complexe. »

Catherine Sabbah dans « Les Echos » du 5 janvier 2012

Article intitulé : Les promoteurs prêts à baisser leurs prix pour assurer leurs ventes en 2012  
« Malgré un bon mois de décembre, les promoteurs commencent l’année fébriles. Tous surveillent leurs ventes comme le lait sur le feu. Comme en 2008, plusieurs font déjà machine arrière, pressentant un cru 2012 pour le moins incertain. A Toulouse, le groupe Altarea Cogedim a renoncé à une opération faute d’un taux de pré commercialisation de 50 %, condition suspensive prudemment inscrite dans la promesse de vente du terrain. Des programmes prévus en deuxième et troisième périphéries des zones les plus chères sont remis en cause. « Tous les promoteurs se préparent à baisser leur production, prévient Marc Pigeon, le président de leur fédération, mais les entreprises cotées ne vont pas l’annoncer tout de suite. » D’autres l’avouent, comme le groupe Les Provinces dont« les moins 20 % ne mettront pas nos sociétés en péril », pense Raymond Leroy-Liberge, son président.« Nous sommes taillés pour construire plus de 10.000 logements par an, répond Bruno Corinti, le directeur de la branche logement du groupe Nexity, il nous faut alimenter la machine. » En cause : la baisse des béquilles traditionnelles de la politique du logement Pour la première fois depuis des années, les promoteurs envisagent de baisser leurs prix de vente et le disent : « Comment pourrions-nous nous plaindre ? La clientèle est toute prête à acheter si nous nous adaptons à son budget, ce n’est pas le cas dans tous les secteurs », analyse Marc Gédoux, le président de Pierre Etoile, un promoteur francilien. « Jusqu’à présent, l’approvisionnement en terrains était le plus difficile, à partir de maintenant, il nous faut penser aussi à l’écoulement de notre production, même si cela suppose de baisser notre marge », lâche Christian de Gournay, président de Cogedim »                                                                                  

Bertille Bayart dans « Le Figaro » du 4 janvier 2012

Article intitulé : Atterrissage en douceur ou fin d’une « bulle » ?
« En économie, les « bulles » ont ceci de particulier que leur existence n’est définitivement avérée qu’après leur éclatement. Pour ce qui concerne le marché immobilier français, qui a atteint son point d’inflexion, le débat n’est pas encore tranché. Tout dépend de la définition que l’on donne au phénomène. Une « bulle » suppose une part d’irrationalité. Mais au regard de quel critère ? À l’aune d’une offre de logements insuffisante et d’un foncier à bâtir souvent rare, les prix pratiqués en France se justifient. Il n’existe pas davantage d’excès si l’on considère le rythme de production des crédits à l’habitat, resté plutôt sage en France contrairement à l’emballement constaté aux États-Unis ou au Royaume-Uni jusqu’en 2007. C’est ce qui permet à la plupart des professionnels de la pierre, en l’occurrence dans leur rôle, de réfuter le terme de « bulle » en France. Mais d’autres paramètres donnent une tout autre vision. La bulle est ainsi bel et bien caractérisée si l’on compare l’évolution des prix à l’achat - qui ont doublé hors inflation en trente ans - à celle des loyers - + 30 % environ sur la même période. Le décalage est du même ordre par rapport aux revenus des ménages (+ 43 %). Les économistes du Conseil d’analyse stratégique, dont les travaux sont destinés à Matignon, en concluaient en avril dernier à l’existence d’une bulle immobilière en France. Que l’on parle de bulle ou de simple haut de cycle, il paraît en tout cas nécessaire de voir la tendance s’inverser. C’est d’ailleurs en partie le sens des réformes fiscales adoptées cet automne par le gouvernement. Le rabotage du PTZ + et du dispositif Scellier a certes pour objectif de réaliser des économies budgétaires. Mais ils doivent aussi concourir à faire baisser les prix. L’enjeu est à la fois social et économique. Il y a urgence à stopper une inflation qui écarte un nombre croissant de ménages de l’accession à la propriété, en particulier dans les zones les plus tendues. La baisse des prix est à cet égard le seul moyen de compenser la hausse des taux de crédits, revenus tout juste sous les 4 % fin 2011. L’autre moyen de le faire - allonger la durée des prêts - n’est guère envisageable dans la situation actuelle des banques.
« Le sujet est aussi celui de l’allocation des ressources du pays, analyse un banquier. Dans le contexte actuel, l’économie gagnerait à voir l’épargne s’orienter davantage vers le financement des entreprises… ou de la dette publique. » Selon les données de la Banque de France, la part du revenu disponible des ménages consacrée à la pierre est désormais supérieure en France à la moyenne européenne, alors qu’elle était inférieure il y a dix ans. Un atterrissage en douceur du marché présenterait donc des avantages. Mais s’il y a eu bulle ces dernières années, alors le risque est grand de la voir exploser. »

Dans « Challenges » du 15 décembre 2011

Article intitulé : Regards
 « En 2011, les Français ont mis de côté 200 milliards d’euros, dont la moitié est affectée au remboursement du capital des emprunts immobiliers. »

Commentaire : Quelle partie de cet argent a été investie dans l’immobilier en surchauffe ? Quelle partie de cet argent va « disparaître » avec le krach de surchauffe ? Argent qui a manqué à la compétitivité (voir article ci-dessous de Monsieur de Castries). Je ne parlerai pas de la déstabilisation sociologique créée par la défiscalisation immobilière ni de la paupérisation et de la pauvreté aggravée. La fiscalité immobilière ne doit plus être traitée comme un flux financier ou économique. La fiscalité immobilière doit être traitée comme une dynamique sociologique. C’est dans ce cadre, que je propose de passer d’une gestion fiscale « figée » à une approche fiscale à géométrie Humaine. Approche construite autour d’un plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols. Ce plan reprendrait notamment :
* une statistique des tranches des revenus par types de biens immobiliers demandés
* la détermination des charges immobilières acceptables par les parties et cohérentes avec l’impérieux besoin, dans le système économique actuel, de consommation du plus grand nombre
* le nombre de logements à construire en tenant compte de la démographie et des objectifs de la ville ou du village.
Ces données Humaines du marché immobilier vont permettre la mise en place d’une fiscalité à géométrie variable ayant pour but de favoriser l’accès à une habitation de qualité pour tous (y compris les plus démunis) et de combattre les destructions dues à l’inflation des prix. La logique de cette fiscalité est d’imposer très faiblement (voire pas du tout) les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer, graduellement, plus fortement les « dépassements » de loyers.  Pour les plus démunis, un système de garantie de paiement des loyers et de maintien en l’état des biens doit-être mis en place via des associations ou des regroupements actifs dans ce domaine. Quelques soient les biens une rentabilité minimum de qualité doit être « assurée » au propriétaire.
Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé pour lui maintenir un pouvoir d’achat. Au-delà, fiscalité  augmentée graduellement. Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là où hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité tout en préservant l’intérêt financier des bailleurs. Trop souvent, le système actuel en provoquant des hausses de prix qui, bien qu’attractives momentanément (espoir de plus-value), ne sont qu’hypothétiques pour la plus grande majorité des personnes, car s’appuyant sur des endettements de plus en plus importants menant au krach. Inflation des prix d’achat (baisse de la consommation et destruction de pouvoir d’achat des locataires), inflation du taux d’endettement (propriétaire), baisse de la rentabilité (propriétaire) et en fin de cycle destruction patrimoniale (propriétaire), surendettement (propriétaire), crise de consommation (locataire qui touche l’économie dans son ensemble) etc…Il est temps de réfléchir au remplacement du cycle autodestructeur basé sur la plus-value qui donne lieu à un krach approximativement tous les 10 ans, par un cycle basé sur un certain équilibre entre la rentabilité et la plus-value. Cycle moins destructeur et tout aussi rentable à tout point de vue.
Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre. Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation. L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat tout en restant un investissement attractif.
Pour finir, il y a plusieurs années un Père Dominicain a créé les Iles de Paix. Le concept était simple et efficace « Et si on aidait un groupe d'hommes et de femmes à prendre son futur en mains jusqu'à ce qu'il puisse évoluer seul ? » C'est la naissance du principe du self-help. Elle a, depuis, fait ses preuves partout où Iles de Paix a travaillé.
Je pense qu’aujourd’hui, il serait intéressant de réfléchir au « Iles de développement » alliant et structurant différents acteurs associatifs.
En France, il existe quantité de villages qui sont quasiment à l’abandon par manque de population mais qui, au demeurant, sont demandeurs de citoyens pour assurer divers emplois. Ces villages peuvent devenir des « Iles de développement ».
Pour rappel, Sébastien Dumoulin dans « Le Nouvel Economiste » du 21 juin 2010 :Article intitulé : Sonnette d’alarme « Depuis des années, l’urbanisation anarchique a installé durablement un paysage constitué de lotissements s’étalant à perte de vue, d’échangeurs routiers, de ronds-points en surnombre et de zones commerciales cubiques aux couleurs criardes. « Nos entrées de ville sont défigurées. Les mêmes enseignes, les mêmes vitrines. L’uniforme sans qualité architecturale », n’hésitait pas à affirmer Jean-Paul Charié, député. Les ménages modestes, exclus des centres-villes devenus hors de prix, sont dépendants de la voiture et exposés aux chocs énergétiques. L’équivalent d’un département français est englouti par la ville tous les dix ans. Comment un élu peut-il facilement refuser un projet parasite si c’est par ailleurs une source de financement pour le budget communal ?...Et pourtant 36 681 communes en France en 2008 dont 92% comptent moins de 3 500 habitants. 200 000 hectares de terres agricoles disparaissent par jour entre 2006 et 2008 au profit de l’urbanisation.»
L’immobilier n’est pas cher, voire gratuit (imaginez la rentabilité pour l’investisseur), des commerces et des emplois sont disponibles.  Ce qu’il faut c’est une population qui soit adaptée aux besoins des villages tant par les emplois qui sont disponibles que ceux qui seront créés par l’augmentation de la population. Ces villages, si l’on y met la population adéquate,  sont tout à fait viables et prospères à tout point de vue. Ils peuvent même prendre une connotation touristique dans les domaines de compétences disponibles (culture, art, culture bio, linguistique, etc….)
Ces Iles de développement peuvent être parrainés par différentes enseignes (ou des magasins bio dans l’idéal) et peuvent faire l’objet de différents arrangements financiers voire de production.  Voilà une exposition rapide d’un projet Humanity Invest « La volonté de bien faire et de bien être. »

Nicolas César dans « La Croix » en date du 27 décembre 2010 : Article intitulé : Les territoires ruraux, terreaux d’innovations « Aujourd’hui, les campagnes ne sont plus ces terres d’exode dont on prédisait la fin il y a trente ans. Ce sont des terres vivantes où l’on vient chercher de l’espace, du calme, de l’air, un autre mode de vie », se réjouissait il y a quelques jours Bruno Le Maire, ministre de l’agriculture, lors de sa venue au colloque du Réseau rural français, qui s’est tenu à Agen (Lot-et-Garonne). En effet, depuis une dizaine d’années, les espaces ruraux se repeuplent. Mais « les exigences des néoruraux sont les mêmes qu’en ville. Ils veulent des services à proximité, des écoles, des médecins… », souligne Patrick Falcone, sous-directeur du développement rural au ministère. Internet haut débit… les campagnes ne veulent rien à avoir à envier aux villes et « la ruralité, c’est la modernité », peut affirmer Bruno Le Maire. Les prévisions de l’Insee montrent que les territoires ruraux sont sur la bonne voie. D’ici à 2040, les régions Limousin et Auvergne devraient voir leur population augmenter respectivement de 10,2 % et de 8,1 %, et progresser au même rythme que l’Île-de-France dans les prochaines années. Doucement, mais sûrement, c’est une véritable révolution qui est en marche dans les campagnes. Les prévisions de l’Insee montrent que les territoires ruraux sont sur la bonne voie. »
Emmanuel Thibault, professeur à l’université de Perpignan et chercheur à l’Ecole d’économie de Toulouse, dans « Les Echos » du 19 février 2008 Article intitulé : Laissons les prix immobiliers s’effondrer. « Les aides personnelles (APL, ALF et ALS) sont devenues un instrument incontournable qui représente plus de 70% de l’ensemble des aides publiques versées dans le logement. Mais, ne nous y trompons pas, ce choix n’avantage en rien les locataires. Ce type d’aide n’est qu’une subvention déguisée faite aux propriétaires puisqu’il n’entraîne qu’une hausse de la demande qui conduit à une hausse des prix. Sur la période1973–2002, entre 50% et 80% des allocations logement perçues par les ménages auraient été absorbées par les augmentations de loyers et donc captée par les bailleurs ; sans agrandir le parc locatif. Agrandir ce parc est aussi l’objectif de l’amendement Scellier, introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008 et censé remplacer à terme les lois Robien. Il permet une réduction d’impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier, sous réserve d’un engagement de location de neuf ans. Grâce à lui, les investisseurs peuvent donc acquérir un logement à un prix implicitement 25% moins cher que celui proposé à un primo-accédant ! Est-ce vraiment convenable ? La crise du logement est maintenant telle qu’il faut avoir le courage de mettre un terme aux aides personnelles et autres dispositifs législatifs qui confèrent au logement une sensationnelle valeur de refuge destinée aux investisseurs. Peuvent-ils en effet rêver mieux que d’un actif pour lequel l’Etat non seulement leur fait une ristourne de 25% à l’achat mais aussi leur garantit un rendement (le loyer) très élevé à l’aide de subventions déguisées ? La fin de ces aides permettra dans un premier temps aux prix de l’immobilier, artificiellement gonflés par les politiques publiques de logement, de s’effondrer d’au moins 30%. Seuls seront touchés les spéculateurs. Le simple propriétaire de sa résidence principale peut en effet être rassuré puisque cette chute ne l’affectera pas : s’il vendra son bien moins cher, il en rachètera un lui aussi moins cher. »
Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 8 janvier 2010 : Article intitulé : La dépendance  fiscale croissante du marché immobilier français.« Les parlementaires sont donc allés contre la volonté du gouvernement d’alléger ces mesures pour des problèmes de coût. Depuis 1984, et les premiers avantages à l’investissement locatif, les promoteurs ne peuvent décidément plus se passer d’adjuvants fiscaux, en doses de plus en plus fortes, pour vendre leurs programmes. Les premières années, les ventes aux investisseurs ne dépassaient pas 15% à 20% de la production, tandis qu’elles vont au-delà de 50% aujourd’hui. Et la qualité technique et environnementale n’est pas au rendez-vous, puisque Gilles Carrez estime que 20% des logements Robien-Scellier ne remplissent même pas les exigences de la réglementation thermique, en vigueur depuis 2005. On produit donc des logements trop chers pour des locataires, pas toujours bien situés et en totale contradiction avec les objectifs fixés par le Grenelle de l’environnement. Ce soutien artificiel au marché a, en outre, cassé le mouvement de baisse des prix des terrains, entamé en 2008, qui aurait permis d’abaisser le coût final des logements, pour les accédants comme pour les investisseurs, ce qui est, finalement, la meilleure aide au logement et la plus économe pour les ménages comme pour l’Etat. »
Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises, dans « La Tribune » daté du 24 août 2010 Article intitulé : La maison, facteur de progrès écologique.« Avec seulement 8% de la surface aménagée et 2% d’espace bâti, la France reste toutefois le pays le moins urbanisé d’Europe. Le logement doit être pensé en termes d’harmonie sociale »Il est grand temps d’utiliser, à bon escient, l’ensemble du territoire français au lieu de pratiquer une politique de concentration humaine ayant pour objectif de valider des raisonnements économiques standardisés (et stupides) qui sont le fruit d’une vision du commerce paupérisant directement et/ou indirectement les citoyens. Cela sans parler de la nocivité des produits commercialisés. Mais que valent les Peuples face aux lobbies ?
Jean-Marc Vittori dans « Les Echos » du 15 avril 2010 en page 12 :Article intitulé : La crise immobilière à mi-chemin. « Les trompettes de l'immobilier jouent l'air de la reprise. Agents immobiliers et notaires affirment que les prix repartent à la hausse depuis la fin 2009. Dans l'ancien, une baisse des prix de moins de 10 % et des quantités de 25 % (nombre de logements vendus). Dans le neuf, une chute des mises en chantier de l'ordre de 20 % et un petit tassement des prix. Les banquiers accroissent de nouveau leurs prêts - ils ont octroyé près de 100 milliards d'euros en un an, contre 75 milliards au creux de la vague et près de 150 milliards au sommet.
Cette résistance de l'immobilier français vient de causes bien connues. D'abord, le pays manque toujours d'un million de logements. La demande est donc supérieure à l'offre. Ensuite, la pierre est le dernier refuge. Les épargnants ne veulent plus entendre parler de produits exotiques, se défient des actions qui ont prouvé leur fragilité, s'interrogent sur l'archaïsme de l'or et commencent même à douter de la solidité des emprunts d'Etat. Les salariés craignant pour leur emploi se disent aussi que le chômeur propriétaire est moins vulnérable que le chômeur locataire. Et puis la baisse des taux d'intérêt immobiliers, à peine au-dessus de 3,5 % aujourd'hui, redonne de l'air au marché. A mensualité égale, les acquéreurs peuvent emprunter davantage. Enfin, les mesures de relance continuent à soutenir la demande de nouveaux logements (doublement du prêt à taux zéro, loi Scellier).
Mais le redémarrage est fragile. Trop fragile même pour mériter le nom de reprise. Dans un monde financier de plus en plus gorgé de dettes publiques, il paraît incertain de parier sur une faiblesse durable des taux d'intérêt à long terme. Et surtout, les Français n'ont tout simplement pas les moyens de s'offrir des logements de plus en plus chers. Jusqu'au début des années 2000, les prix de l'immobilier augmentaient à peu près au même rythme que le revenu des ménages, alternant des hausses plus fortes et d'autres plus faibles. Mais, ensuite, ils ont doublé en une décennie, une progression plus forte qu'aux Etats-Unis. Le pouvoir d'achat immobilier du revenu a donc baissé de 40 %. Le ratio entre les prix d'achat et les loyers s'est aussi envolé. La chute des prix de ces deux dernières années n'a pas été suffisamment profonde pour assainir le marché. Tôt ou tard, les prix devront encore baisser. »

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 14 décembre 2011

Article intitulé : Baisse des prix en vue pour les logements anciens franciliens  
Retour sur terre pour le marché immobilier d’Ile-de-France. C’est pour l’instant un atterrissage en douceur avec, depuis cet été, une stagnation du prix des logements anciens, voire une baisse à certains endroits. « Le second semestre montre un fort ralentissement, cela augure d’un marché baissier en 2012, tant à Paris que dans la petite et la grande couronne », estime Pierre-Antoine Menez, vice-président de la Fnaim Ile-de-France, qui présentait hier un point de marché. Nombre de villes de petite et grande couronne, particulièrement celles peuplées par des ménages modestes, seront beaucoup plus touchées que Paris et devraient même afficher une baisse des prix en 2011, estime la Fnaim, car« le quatrième trimestre va être franchement mauvais », a prévenu Marc Férot, de CM Immobilier, en évoquant le cas des Yvelines. Les ventes baissent, mais la crise financière déclenche des achats d’investisseurs. « Une cliente voulait placer 300.000 euros, car en cas de faillite d’une banque, le montant garanti n’est que de 100.000 euros », témoigne un agent de la Fnaim. Les placements prennent aussi la forme d’achat en viager occupé, en forte progression.A Paris,« 20 % de mes clients ont un gros apport ou paient 100 % cash »,relève Pierre-Antoine Menez.Mais partout en Ile-de-France,« pour les clients classiques sollicitant un prêt bancaire, le robinet se ferme, rapporte la Fnaim. Ou alors il faut 30 % d’apport personnel ».
 

Dans « Challenges » du 8 décembre 2011

Article intitulé : Regards

« Les villes sont responsables de 70% des émissions de gaz à effet de serre sur la planète »

Commentaire : Encore une bonne raison pour stopper la densification des villes.
                                                                              

Dans « www.Boursorama.fr » du 30 novembre 2011

Article intitulé : France : à peine remis de la crise de 2008, le bâtiment voit rouge en 2012
« La crise des dettes publiques devrait faire basculer le secteur du bâtiment français dans le rouge en 2012, avec une perte de 35.000 emplois, alors qu'il commençait tout juste à se remettre cette année de la crise de 2008. "La crise des dettes publiques en zone euro et les politiques de réajustement budgétaire ont fracassé le mouvement de reprise économique qui a porté, et porte encore pour quelques mois, l'embellie quantitative de nos marchés", a déclaré le président de la FFB, Didier Ridoret, lors d'une conférence de presse. Il s'agit d'un retournement notable de tendance pour ce secteur qui va parvenir en 2011 à créer 9.000 emplois, dont 8.000 intérimaires. "Une digue va lâcher" en 2012 avec un scénario "proche de celui des années 1990, qui va durablement affecter l'appareil de production", a prévenu M. Ridoret. Le secteur devrait entrer en "récession" en 2012, avec une baisse de l'activité en volume de 1,9%, après avoir progressé de 1,2% en 2011, et chuté de 3,8% en 2010. La FFB craint aussi une chute des prix, alors que les coûts augmentent. »

Marc Gedoux, président de Pierre Etoile, dans « www.moniteur.fr » du 29 novembre 2011

Article intitulé : Suppression du Scellier : la chance des vrais promoteurs
 « Et si la fin du Scellier, qui rompt avec près de 30 ans d'aides publiques à l'investissement locatif, remettait les choses à leur place ? Et si la disparition de l'aide était une chance pour les plus professionnels des promoteurs ? Et si cette évolution, qui rompt avec près de 30 ans d'aides publiques à l'investissement locatif, remettait les choses à leur place ? Il est clair que la fiscalité redressait de façon importante le rendement locatif - de l'ordre de 2% - sur la durée de la réduction d'impôt ou de l'amortissement, selon les époques et les formules. Le problème est que cet argument a fini par rendre les professionnels et les investisseurs moins exigeants sur l'essentiel, au point de conduire à des excès, ou en tout cas de rendre la production de logements moins qualitative intrinsèquement parlant. L'opération-vérité n'intervient d'ailleurs que lors de la sortie de la période de contrat fiscal. A quoi a-t-on souvent assisté ? On a vu des reventes qui révélaient des prix initiaux qui n'étaient pas en accord avec les qualités du bien, notamment en termes de localisation, et des espoirs de plus-values déçus. Les niveaux de loyer initiaux ayant servi de base au calcul de rendement ont été difficiles à tenir dès la première rotation de locataire, avec des difficultés à louer le logement. A la clef : une perte d'exploitation, généralement au bout de quelques années, ou en tout cas à la fin de la période fiscale. Le fard retiré, la construction locative va apparaître sous son vrai jour, et les promoteurs fiers de leur métier en sortiront grandis. Non, les promoteurs dignes de ce nom ne promettront pas des taux de rentabilité boostés, mais des taux rendant compte du potentiel réel du bien. Pour être clair, là où on annonçait du 3,5%, on présentera du 1,5 ou du 2%, hors plus-value de revente. Et alors? L'investissement immobilier restera compétitif et surtout un bien réel (par opposition aux placements mobiliers telles que les actions boursières ou l'assurance vie). L'euphorie de réduire ses impôts n'atténuera plus le manque de discernement de l'investisseur. »

Commentaire : « là où on annonçait du 3,5%, on présentera du 1,5 ou du 2%, hors plus-value de revente » = baisse comprise entre 45 et 50% des loyers (rentabilité). Concernant la plus-value, il ne faut pas oublier qu’elle est grevée des frais de maintien en l’état, qu’elle est dépendante du pouvoir d’achat au moment de la revente, du « flux »  de ventes en sortie de défiscalisation, de la démographie du moment etc…Pour ma part, je pense qu’une baisse des prix très significative à échéance 2014 est très probable…et souhaitable.

Catherine Sabbah dans « Les Echos » du 18 novembre 2011

Article intitulé : Pourquoi il ne faut pas regretter le « Scellier »  
« Quelques semaines après avoir promis sa survie pour trois ans, le gouvernement vient de signer l’arrêt de mort du « Scellier ». Au « Quilès » en 1984 avaient ainsi succédé le « Méhaignerie », le « Besson », le « Périssol », le « Robien », le « Borloo »… Autant d’aménagements fiscaux à la sémantique variable : loués comme de puissantes « aides à l’investissement locatif » lors de leur mise en place par un plan de relance comme en 2009, ils furent souvent dénoncés comme d’injustes cadeaux ou « niches fiscales » lors des plans de rigueur. Peu coûteux sur le moment, le mécanisme l’est en revanche pour longtemps. Dans son rapport de juillet 2011 à l’Assemblée nationale sur l’application des mesures fiscales, le député Gilles Carrez l’estimait à 2,3 milliards par génération : les allégements d’impôts des acquéreurs s’étalant sur neuf, douze ou quinze années, le coup est parti. Les ventes de 2011 et de 2012 pèseront elles aussi et pour longtemps sur les finances publiques. Le dispositif « Périssol » datant de 1996 fera sentir ses effets jusqu’en 2024, le « Scellier » jusqu’en 2028 ! Surpris par la brutalité de l’annonce de la disparition du dispositif, alors qu’ils fêtaient encore son sursis, les professionnels n’ont pas manqué de lister les conséquences potentielles de cette décision.  Mais ces réactions se gardent bien de rappeler les défauts du « Scellier », dénoncés comme ceux du « Robien » et des systèmes précédents. En tête, le prix surévalué de ces logements vendus comme des « produits financiers » sur la base d’une économie d’impôt et d’une rentabilité non garantie. Seconde critique : écoulés comme de la « pierre-papier » par des réseaux de vendeurs spécialisés, certains programmes immobiliers ont été financés puis construits sans réflexion sur la demande locative réelle. Les déçus ou spoliés du « Robien » ont souvent fait entendre leur voix. Ceux du « Scellier » pas encore, la plupart des programmes n’ayant pas été livrés » 

Catherine Sabbah dans « Les Echos » du 18 novembre 2011

Article intitulé : Pourquoi il ne faut pas regretter le « Scellier »  
« Quelques semaines après avoir promis sa survie pour trois ans, le gouvernement vient de signer l’arrêt de mort du « Scellier ». Au « Quilès » en 1984 avaient ainsi succédé le « Méhaignerie », le « Besson », le « Périssol », le « Robien », le « Borloo »… Autant d’aménagements fiscaux à la sémantique variable : loués comme de puissantes « aides à l’investissement locatif » lors de leur mise en place par un plan de relance comme en 2009, ils furent souvent dénoncés comme d’injustes cadeaux ou « niches fiscales » lors des plans de rigueur. Peu coûteux sur le moment, le mécanisme l’est en revanche pour longtemps. Dans son rapport de juillet 2011 à l’Assemblée nationale sur l’application des mesures fiscales, le député Gilles Carrez l’estimait à 2,3 milliards par génération : les allégements d’impôts des acquéreurs s’étalant sur neuf, douze ou quinze années, le coup est parti. Les ventes de 2011 et de 2012 pèseront elles aussi et pour longtemps sur les finances publiques. Le dispositif « Périssol » datant de 1996 fera sentir ses effets jusqu’en 2024, le « Scellier » jusqu’en 2028 ! Surpris par la brutalité de l’annonce de la disparition du dispositif, alors qu’ils fêtaient encore son sursis, les professionnels n’ont pas manqué de lister les conséquences potentielles de cette décision.  Mais ces réactions se gardent bien de rappeler les défauts du « Scellier », dénoncés comme ceux du « Robien » et des systèmes précédents. En tête, le prix surévalué de ces logements vendus comme des « produits financiers » sur la base d’une économie d’impôt et d’une rentabilité non garantie. Seconde critique : écoulés comme de la « pierre-papier » par des réseaux de vendeurs spécialisés, certains programmes immobiliers ont été financés puis construits sans réflexion sur la demande locative réelle. Les déçus ou spoliés du « Robien » ont souvent fait entendre leur voix. Ceux du « Scellier » pas encore, la plupart des programmes n’ayant pas été livrés » 

Armelle Bohineust dans « Le Figaro» du 12 novembre 2011
Article intitulé : Immobilier « Dix glorieuses », et après ?

« D’après l’Insee, les prix des logements anciens ont flambé de 141% entre 2000 et 2010, ceux des logements neufs, de 84%. Pendant ce temps, les revenus des Français n’ont augmenté « que » de 43%. Résultat, la demande s’essouffle. »

Cécile Prudhomme dans « Le Monde » du 11 novembre 2011

Article intitulé : En France, la fin du dispositif Scellier pourrait faire grimper les loyers
« Attention, freinage en vue sur la construction de logements neufs et hausse probable à venir des loyers ! La mise en garde est lancée par les professionnels du secteur immobilier à la lecture de certaines des nouvelles mesures d'économies présentées par le gouvernement français afin de réduire le déficit public. L'exécutif a décidé de mettre un terme définitif, fin 2012, au dispositif Scellier de réduction d'impôt sur l'investissement locatif. Il veut aussi modifier les conditions d'obtention du prêt à taux zéro pour les particuliers qui accèdent à leur première résidence principale : il sera réservé à l'achat dans l'immobilier neuf et, dans certaines régions, dans l'ancien rénové. Ces mesures, couplées à la réforme de la taxation des plus-values immobilières hors résidence principale qui entrera en vigueur le 1er février, vont, selon les spécialistes, considérablement réduire l'activité du marché dans les deux ans à venir, au moment où celui-ci commence à battre de l'aile. L'arrêt de l'aide fiscale à la fin de l'année 2012 devrait freiner considérablement la construction de nouvelles habitations. " Il est évident que les programmes pour lesquels les promoteurs possédaient juste les terrains vont être arrêtés ou bien revendus différemment, probablement à des prix moindres ", juge Xavier Boutiron, notaire chez Chevreux Notaires. Marc Pigeon, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), envisage que le nombre de biens neufs vendus chaque année soit divisé par deux, passant de 115 000 en 2010 (63 % étaient vendus à des investisseurs) à 60 000 en 2013. Cette diminution de nouvelles constructions pourrait entraîner une hausse des loyers dans certaines régions. " Cela va bloquer le système à des endroits où le marché locatif est déjà déséquilibré et où il faudrait soutenir l'effort de construction, juge Jean-François Buet, secrétaire général de la FNAIM. En région parisienne, sur la Côte d'Azur, ou en Haute-Savoie comme à Annemasse ou Annecy, la demande de locations est forte et on a du mal à trouver des logements. Les prix de location pourraient augmenter dans les zones où il y a des tensions. " " D'ici deux à trois ans les prix des loyers vont augmenter si on ne construit pas assez ", appuie M. Pigeon, qui constate qu'ils ont déjà progressé de 30 % en 10 ans. Mais les professionnels ne désespèrent pas. Depuis 1995, les dispositifs d'aide à l'investissement locatif se sont succédé : Quilès en 1984, Périssol en 1995, Besson en 1999, régimes Robien-Borloo en 2003, puis Scellier en 2009. Et rien n'indique, selon eux, qu'une décision prise aujourd'hui par le gouvernement pour faire rentrer de l'argent dans les caisses de l'Etat ne soit pas remise en cause après les élections. »

Commentaire : Cet article est vraiment très intéressant. Il est écrit « terme définitif, fin 2012, au dispositif Scellier…. considérablement réduire l'activité du marché dans les deux ans à venir, au moment où celui-ci commence à battre de l'aile». Nous retrouvons le cycle normal de la fin de la hausse immobilière et de son retour pour 2014 à des prix plus en adéquation avec le pouvoir d’achat de la majorité. Sur ce sujet : http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilierbourse.php

Il est écrit « Cette diminution de nouvelles constructions pourrait entraîner une hausse des loyers dans certaines régions. Cela va bloquer le système à des endroits où le marché locatif est déjà déséquilibré et où il faudrait soutenir l'effort de construction ». Pour qu’il y ait hausse de loyers, il faut qu’il y ait pouvoir d’achat. En pleine crise, ce raisonnent peut être mis à mal. Il ne faut pas oublier que quantité d’opération Scellier ont trouvé preneur à la condition (tant fiscale que financière) que les biens soient loués. Cela sans oublier, que la baisse venant, les prix à l’achat seront de plus en plus intéressants (y compris pour faire du locatif). Sur ce sujet : http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php

Ayant la chance d’habiter à Annecy, je peux vous dire que les agences regorgent de biens à louer et que le temps est à la négociation des loyers tout comme des prix de vente. Il est écrit « Depuis 1995, les dispositifs d'aide à l'investissement locatif se sont succédé ». C’est exact, 1995 était une année de bas de cycle et la défiscalisation avait été mise en place pour relancer le marché. La même logique de relance de l’activité par la défiscalisation a été utilisée en 2008 en plein commencement de phase de baisse pour ne pas cumuler aux répercussions financières de la crise politique une crise immobilière. Un autre lien : http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-simple-logement-ou-pilier-de-letat.php

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 10 novembre 2011

Article intitulé : Les ventes des promoteurs continuent de baisser  

« Pour le troisième trimestre, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a annoncé, hier, une baisse de 16 % par rapport à la même période de 2010 des ventes aux particuliers, à 16.500 logements neufs. Celle-ci s’inscrit dans la tendance du deuxième trimestre (–15,5 %), mais s’avère moins forte que celle enregistrée sur les trois premiers mois de l’année (– 22 %). Quant aux prix, ils sont à peu près au niveau du premier trimestre 2011. Pour l’heure, les ventes en Scellier ne représentent que 52 % du total écoulé par les promoteurs, contre 61 % l’an dernier. Elles ont reculé de 22 % au troisième trimestre par rapport à la même période l’an dernier, ce qui est moins sévère que leur chute de 32 % au premier semestre 2011. Mais la situation reste morose. Elle aura notamment des conséquences sur les ventes en bloc des promoteurs aux bailleurs sociaux. La FPI en a recensé 5.126 sur neuf mois, pour 51.393 ventes aux particuliers. 3F, le plus gros organisme HLM de France, a ainsi acquis, cette année, un tiers de ses 7.000 nouveaux logements sociaux par des achats en bloc aux promoteurs. « Pour les financer, nous vendons un millier de logements de notre parc existant aux locataires en place », remarque le président de 3F, Christian Baffy. « S’ils n’ont plus de PTZ+, nos locataires ne pourront plus acheter et nous ne pourrons plus, par ricochet, acheter aux promoteurs », conclut-il. »

Dans « Mieux vivre votre argent » de novembre 2011

Article intitulé : Le marché commence à manquer d’acheteurs

« Si les statistiques sont incertaines sur la baisse des prix immobiliers, un constat s’impose : les vendeurs sont de plus en plus nombreux face à des acheteurs rares. D’après le baromètre Fnaim/Ifop réalisé chaque trimestre, 77% des personnes interrogées estiment que la conjoncture est actuellement peu ou pas du tout favorable à l’achat.»

Alexandre Garabedian dans « L’Agefi » source AFP du 1 novembre 2011
Article intitulé : Le Crédit Agricole prévoit un retournement du marché immobilier français en 2012

« Déjà visible dans plusieurs régions, la baisse des prix de l’immobilier en France se généralisera en 2012. «Un effondrement du marché est toutefois peu probable, indique Olivier Eluère, économiste de la banque. Le marché français n’est pas dans un schéma de bulle immobilière spéculative / bulle du crédit, les facteurs de soutien structurels continuent à jouer et l’effet valeur refuge devrait demeurer présent.» L’économiste estime tout de même à 25% en moyenne la surévaluation des prix de l’ancien début 2011, une proportion qui grimpe même à 35% à Paris, au vu du taux d’effort des acquéreurs (charge de remboursement annuelle sur les revenus). Or, la baisse des taux de crédit, qui permettait de contenir l’effort de remboursement, devient inopérante. La production de crédit à l’habitat décélère déjà rapidement. Sur douze mois, sa croissance à fin août reste élevée (+28%), mais en net recul par rapport aux +77% touchés fin 2010. Le taux de croissance trimestriel annualisé des encours est passé quant à lui de 8,3% à 5,7% entre juillet et septembre, selon les statistiques Banque de France. "

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 29 octobre 2011
Article intitulé : 80 % des logements neufs ne sont accessibles qu'aux Français les plus riches

« L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) avait, mardi 25 octobre, invité des économistes et des professionnels du logement pour élucider les raisons de la cherté des logements neufs. Elus et promoteurs s'alarment des prix trop élevés qui réservent la production neuve à une petite fraction de la population. Paris, dont l'adjoint au maire chargé du logement, Jean-Yves Mano, déplore que " le prix de vente du mètre carré neuf, autour de 12 000 euros, ne soit accessible qu'aux 3 % les plus riches de la population ", en est l'exemple le plus criant, mais toutes les grandes villes sont concernées. Dans l'agglomération lyonnaise, par exemple, sur les 3 570 logements vendus au cours des trois premiers trimestres 2011, seuls 675, soit 20 %, le sont à moins de 3 000 euros le mètre carré. " Le raisonnement est simple : le revenu médian mensuel des foyers provinciaux est de 2 500 euros (2 800 euros à Paris), ce qui leur ouvre un budget maximal d'achat de 165 000 euros, s'ils s'endettent sur vingt-cinq ans, un peu plus s'ils ont droit à un prêt à taux zéro, soit, pour un trois pièces standard, 3 000 euros le mètre carré ", calcule Laurent Escobar, du bureau d'études Adéquation. " Pour loger les classes moyennes, il faut produire des logements à 3 000 euros le mètre carré, 3 300 euros maximum à Paris ", suggère-t-il. Or, dans le centre de Lyon, impossible de dénicher un programme à moins de 4 300 euros le mètre carré, une offre qui n'existe que dans quatre communes de l'agglomération : Vénissieux, Vaulx-en-Velin, Saint-Priest et Saint-Fons. " C'est en 2006 que s'est produit le décrochage, devenu un gigantesque décalage entre les prix des logements, qui grimpent, et les revenus, qui stagnent. Mais les élus, en particulier à Lyon, n'en ont pas, à mon avis, conscience ", regrette M. Escobar. Ce " décalage " explique que les promoteurs n'aient, en 2010, vendu que 115 000 logements, dont 72 000 à des investisseurs locatifs surtout séduits par les réductions d'impôt afférentes. Le secteur vit donc sous perfusion fiscale et la réduction annoncée des avantages pourrait faire tomber le niveau des ventes à 95 000, en 2011, et encore 20 % de moins, en 2012. A la décharge des promoteurs, le dérapage des prix des logements s'explique par l'envolée des coûts de construction de 43 %, en dix ans. Les prix des matières premières, d'abord - plomb, cuivre, acier - premier poste de dépenses d'un chantier, ont grimpé de 71 %, depuis 2000. Les salaires ont également progressé de 40 % dans cette période, soit 12 points de plus que ceux de l'ensemble des salariés. " Le bâti ment, qui avait des problèmes de recrutement, a vraiment souhaité revaloriser ses métiers ", explique Bernard Coloos, économiste à la Fédération française du bâtiment. L'avalanche de normes d'accessibilité ou énergétiques a aussi contribué au renchérissement général. " Une impasse " Enfin, et c'est l'une des surprises du colloque de l'ANIL, la cherté du mètre carré est liée à la densité de la construction elle-même : les économies d'échelle ne sont pas au rendez-vous et plus on construit de mètres carrés sur une parcelle de terrain, plus le mètre carré est coûteux. Entre une maison de 100 mètres carrés et un immeuble collectif, le prix de construction du mètre carré varie du simple au double, de 1 000 à 2 000 euros. Il est en effet beaucoup plus long et complexe de construire un immeuble, qui nécessite des études par des ingénieurs, des entreprises plus qualifiées, des équipements comme des ascenseurs, des parties communes, surtout les sous-sols, qui plombent les budgets. " Les élus sont dans une impasse car, s'ils densifient leurs centres-villes, ils produisent pour les riches. Les classes moyennes et modestes, si elles n'obtiennent pas un logement social, n'ont alors pas d'autre choix que de s'installer plus loin, pour y trouver un terrain bon marché et des coûts de construction supportables ", explique Jean-Charles Castel, du Centre d'études sur les réseaux, les transports et l'urbanisme (Certu). " Si vous doublez le nombre de mètres carrés constructibles sur un terrain, vous quadruplez son prix ", résume-t-il. »

Diane lacaze dans « La Tribune » du 28 octobre 2011

Article intitulé : Les prix immobiliers reculeraient encore en 2012
 « Les prix immobiliers sont-ils partis pour baisser durablement ? Depuis le début de l'année 2011, les signes de correction se multiplient. Les ventes de logements commencent à ralentir dans l'ancien et reculent franchement dans le neuf (- 20 % sur un an au premier semestre). Les prix restent en hausse mais ralentissent clairement, notamment en Province. Mais qu'est-ce qui pourrait faire passer « un petit trou d'air » à un réel « atterrissage » du marché immobilier ? Pour le Crédit Agricole, il s'agit d'une série de facteurs. Le contexte économique, la hausse des revenus est modérée, et le taux de chômage, 9,1 % en 2011, les avantages fiscaux sont fortement revus en baisse Et enfin, des prix toujours fortement surévalués. »

Judith Waintraub, propos de Laurent Wauquiez, dans « Le Figaro » du 26 octobre 2011

Article intitulé : Wauquiez veut privilégier le logement social des actifs
« Le club de Laurent Wauquiez présente mercredi neuf propositions en faveur des classes moyennes. La plus iconoclaste: «Aider les travailleurs modestes à accéder au parc de logement social en intégrant parmi les critères prioritaires la prise en compte de la proximité du lieu de travail.» Autrement dit, privilégier les actifs par rapport aux chômeurs dans l'attribution des logements sociaux. Invité hier du «Talk Orange-Le Figaro» le ministre de l'Enseignement supérieur a expliqué qu'«actuellement, la moitié du parc immobilier social est occupée par des gens qui travaillent, et la moitié par des gens qui ne travaillent pas». Il estime qu'«il faut aider ces classes moyennes qui n'arrivent pas à s'en sortir, même en travaillant». Et comment feront les chômeurs pour se loger? Le fondateur de la Droite sociale répond à la question par une autre question: quid des quelque «500.000 personnes qui ne prennent pas d'emploi parce qu'elles ont des difficultés de logement»? »

Commentaire : Il est urgent de mettre en place une réelle politique du logement. Dans une économie comme la nôtre, il n’est plus permis de ne pas maîtriser les charges immobilières des citoyens. 

Diane Lacaze dans « La Tribune » du 24 octobre 2011

Article intitulé : Budget des ménages : la part du logement toujours en hausse

« La part effective du loyer dans les dépenses représente 30% à 50% du revenu pour un locataire sur deux. « Le prix du loyer augmente plus vite que les salaires » Frédéric Coulet, président de Pulse, qui s’inquiète du poids croissant du logement dans le budget des ménages : «  celui-ci prive progressivement les classes moyennes de la qualité de vie dont elles jouissent traditionnellement en réduisant la part allouée à la consommation » La situation amène 69% des personnes interrogées à revoir à la baisse certains autres budgets comme les loisirs dans 70% des cas, mais aussi l’alimentation et la santé pour un quart des locataires. Pour autant, les logements répondent-ils aux besoins des locataires ? Rien n’est moins sûr : 75% d’entre eux aimeraient en changer en doutant de la réussite de leur démarche. »

Agnès Laurent dans « L’Express » du 19 octobre 2011

Article intitulé : L’Etat vend à tout-va

« Immeubles, châteaux, terrains…D’ici à 2012, plus de 1 700 biens seront mis sur le marché. Une opération sans précédente, qui rapporte des millions d’euros au plus gros propriétaire de France.»

Violaine Le Gall dans « L’Agefi » du 13 octobre 2011

Article intitulé : Les investisseurs français dominent le marché immobilier
« La reprise des engagements dans l'immobilier d'entreprise en France tient principalement à l'activité des investisseurs français. Ils sont à l'origine de 61 % des acquisitions sur les neuf premiers mois de l'année contre 52 % il y a un an, d'après Cushman & Wakefield. «L'activité soutenue de grands institutionnels et de quelques grandes compagnies d'assurances en particuliers», explique pour partie cette augmentation, précise le conseil en immobilier. Ainsi, comme depuis le début de la crise financière, les acteurs en fonds propres dominent en raison d'un accès au financement limité. Sur le marché hexagonal, l'activité des investisseurs allemands a fortement baissé. Ils ont réalisé 10% des investissements, contre 17% sur l'ensemble de 2010 d'après le conseil CB Richard Ellis. Et encore, leur poids dans les engagements vient essentiellement de l'acquisition par Deka de l'îlot Rocher-Vienne pour 330 millions d'euros. Les opérateurs nord-américains ont réalisé 9% des investissements à fin septembre, contre 6% sur l'ensemble de 2010. Les Britanniques affichent une part de marché de 6% contre 4% en 2010. Surtout, un nouvel acteur a fait une entrée très remarquée sur le marché français cet été. Il s'agit du fonds souverain norvégien, Norges Bank, qui a acquis un portefeuille d'immeubles pour 700 millions d'euros auprès d'Axa Reims.

Toutes les catégories d'investisseurs ont réalisé des acquisitions depuis le début de l'année, à l'exception des utilisateurs et des promoteurs. Ces derniers sont en revanche très actifs à la vente, tout comme les fonds d'investissement, à l'origine de 25% des cessions depuis le début de l'année. Ils sont «en retrait d'un marché qui offre peu d'opportunités pour des acteurs au profil plus spéculatif», avance CB Richard Ellis. »

M.C dans « Les Echos » du 10 octobre 2011

Article intitulé : Année en trompe-l’œil en immobilier d’entreprise  

« En immobilier d’entreprise, la demande placée (transactions locatives et ventes à utilisateurs) a atteint au 3etrimestre 787.000 m², son plus haut niveau depuis le 4etrimestre 2006. Soit 1,9 million de m² sur neuf mois (+ 20 % en un an)... Mais c’est un redressement en trompe-l’œil. Car 20 % de ce cumul correspondent à 6 opérations géantes (30.000 m² et plus) parfois signées en 2011 mais initiées en 2010, comme le siège de SFR à Saint-Denis (124.000 m²) .« Au final, ces transactions exceptées, 2011 reste dans l’épure de 2010 », commente le conseil Jones Lang LaSalle. » 

Dans « Gestion de Fortune » de septembre 2011

Article intitulé : 19%

« Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont chuté de 19% au 1er semestre 2011 par rapport à la même période de 2010. Ce sont les ventes aux investisseurs qui sont les plus touchées. Elles se sont effondrées de 32% entre le 1er trimestre 2010 et le 1er trimestre 2011. »                                                     

Diane Lacaze dans « La Tribune » du 29 septembre 2011

Article intitulé : Le gouvernement s'attaque au logement
« Comme attendu, les Français vont devoir faire des concessions en immobilier. À commencer par le coût de rabot de 10 % sur les niches fiscales. Aménagement du dispositif Scellier. Création d'une taxe pour les loyers élevés. Heureux événement pour les petits salaires, les loyers excessifs pratiqués sur des logements de petite surface seront taxés entre 10 % et 40 % en fonction du loyer et de la zone géographique. Cela va concerner toute location de 9 mois minimum pour une surface inférieure ou égale à 13 m2. « C'est seulement une mesurette politique qui va pas changer quoique ce soit », s'insurge Xavier Boutiron. » 

Commentaire : Il est à espérer, tant pour le bailleur que pour le locataire, que le système de taxe dépendant des loyers soit étendu. Extrait de l’article : http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php
« C’est dans ce cadre que je propose une approche fiscale à « géométrie Humaine © ».
Je propose que dans le cadre du plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols figure - une statistique des tranches des revenus par type de biens immobiliers demandés - les charges immobilières acceptables par les parties et cohérentes avec l’impérieux besoin, dans le système économique actuel, de consommation du plus grand nombre - le nombre de logements à construire en tenant compte de la démographie.
De ces données Humaines du marché immobilier, nous pourrons mettre en place une fiscalité à « géométrie Humaine © ». Géométrie variable ayant pour but de favoriser l’accès à une habitation de qualité pour tous (y compris les plus démunis) et de combattre l’inflation des prix. La logique de cette fiscalité étant d’imposer très faiblement (voire pas du tout)  les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer plus fortement les dépassements de loyers. Cela indépendamment d’autres aides, s’il le faut. Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé pour lui maintenir un pouvoir d’achat. Au-delà, fiscalité augmentée graduellement.  
Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là ou hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité. Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre. Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation. L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat."

Diane Lacaze dans « La Tribune » du 27 septembre 2011

Article intitulé : Immobilier : les Français veulent plus de régulation
« En immobilier, « la situation est dramatique ». Tel est le constat fait par les Français. En effet, selon une étude réalisée par Ipsos pour Nexity, 78 % des personnes interrogées estiment qu'il est aujourd'hui difficile de trouver un logement en France. Et la situation ne semble pas près de s'arranger : 76 % des Français anticipent une situation dégradée pour les générations à venir. Pourtant huit à neuf Français sur dix sont favorables à plus d'intervention des pouvoirs publics pour encadrer et réguler les prix de l'immobilier et du foncier. Mais, en dehors du pouvoir d'achat, qu'est-ce qui bloque les Français ? La réponse est claire : l'opacité du marché immobilier ! Selon un sondage Ifop pour le réseau social immobilier Coocoonhome, pour 92 % des Français, la transparence est une valeur positive, une nécessité pour la vie en société. Pour autant, 72 % des personnes interrogées estiment que l'immobilier est un domaine opaque (voir très opaque pour 17 % d'entre elles) et près d'un tiers trouve qu'il devient de moins en moins transparent au fur et à mesure des années. » 

V.G dans « Le Nouvel Observateur » du 22 septembre 2011

Article intitulé : Les promoteurs multiplient les gestes commerciaux..
« Si classiquement comme Les Nouveaux Constructeurs, proposent une remise allant de 12 000 à 16 000 euros sur certains programmes, d’autres vont beaucoup plus loin. Bouygues immobilier, Nexity ou la filiale logement du groupe bancaire BNP Paribas Immobilier résidentiel proposent à l’acquéreur de lui offrir les frais de notaire (ce qui ne veut pas forcément dire qu’ils prennent en charge les droits de mutation liés à l’acquisition). Bouygues Immobilier complète son offre par une remise de 1 500 euros par pièce, alors que Vinci Immobilier optait pour un forfait de 5 000 euros par pièce, et BNP Paribas Immobilier résidentiel limite le versement au moment de la signature du contrat de réservation à 1 000 euros. D’autres ont des initiatives plus originales : Kaufman & Broad propose, sous conditions, à l’acquéreur de lui offrir son apport personnel, sous la forme d’une réduction de 4 000 euros pour l’achat d’un logement dans son programme de Vauréal dans le Val d’Oise par exemple, jusqu’à 39 652 euros à Drancy, 39 000 euros à Marseille ou 37 587 euros à Mantes-la-Jolie… En partenariat avec le Crédit foncier, Cogedim contribue au financement du projet immobilier : soit par un prêt pouvant aller jusqu’à 150 000 euros à 3 %, soit par un crédit de 40 000 euros à 0 %. Le tout sous conditions, à lire attentivement avant de signer. »

Commentaire : Et les prix n’étaient pas « gonflés » ? D’un coté, les incitations fiscales à la charge de l’ensemble des citoyens (impôts) qui ont fait monter les prix jusqu’à l’absurde et de l’autre des promoteurs « marchands de tapis ». J’espère qu’aucun lecteur de cette revue de presse ne s’apercevra qu’il s’est fait lésé par manque de négociation. Pour rappel, tout comme vous n’achetez pas une tomate trop mure voire blette, l’immobilier et les actions ne sont pas à acheter dans les périodes de surchauffe.

Sébastien Bei dans « L’Express » du 21 septembre 2011

Article intitulé : Immobilier : Le grand virage ?
« A près une décennie flamboyante, le marché semble dans l’expectative : les premiers signes de surchauffe et de baisse des prix apparaissent. Considéré comme une valeur refuge, il a vu ses prix doubler en dix ans, les loyers gagnant, eux, près de 30%. Mais cette augmentation, qui a fait le bonheur des investisseurs, a entraîné l’érosion des capacités d’accession à la propriété – et même au logement – d’une grande partie de la population. Là où l’investissement était rentable grâce à la réduction fiscale, il faudra être encore plus sélectif. »

Commentaire : En clair, l’inflation des prix immobiliers, alimentée par des réductions fiscales à la charge de la collectivité, a entraîné une bulle et des problèmes de logement pour cette même collectivité. Le cycle de 10 ans est respecté. Reste à connaître l’ampleur et la durée de la baisse des prix de l’immobilier. Et si le point bas était en 2014 ?
 

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 22 septembre 2011

Article intitulé : Les Français préfèrent être bien logés que propriétaires   

« Seuls 18 % des Français ont pour priorité de devenir propriétaire, quand 81 % préfèrent avant tout être bien logés, quitte à louer. L’enquête Ipsos Nexity révèle le regard très critique de nos compatriotes envers la politique du logement. Les intentions d’achat de logements neufs ont fléchi en septembre, selon le dernier baromètre Ipsos-Nexity. Seuls 5,5 % des ménages disent souhaiter acheter d’ici à douze mois (essentiellement une résidence principale) contre 5,9 % en janvier, laissant présager une contraction des transactions au second semestre. D’une manière générale, « la France de propriétaires de Nicolas Sarkozy est passée de mode », constate Alain Dinin, le dirigeant de Nexity, l’un des principaux promoteurs français. « Les gens sont réalistes : ils préfèrent être proches de leur lieu de travail, être en ville, près d’une école, plutôt que d’accéder à la propriété dans des zones plus périphériques » ou acquérir un logement moins adapté, nalyse Alain Dinin. Il faut dire que la solvabilité des ménages a chuté. Ces derniers estiment en majorité que les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté (même si, dans les zones sans grande tension, ils ont en réalité plutôt baissé cette année).»

Jean-Marc Vittori dans « Les Echos » du 12 septembre 2011

Article intitulé : Les Français malades de la pierre  
« En vertu d’un vieux principe national : la pierre est sacrée. Et il faut l’aider, sinon elle tombe et ça fait mal. Voilà pourquoi le gouvernement dépense pas loin de 40 milliards d’euros chaque année pour soutenir d’une manière ou d’une autre le logement – près de 2 % du PIB, deux fois plus que les autres pays développés. Voilà pourquoi ministres et élus de droite et de gauche enchaînent les dispositifs de soutien à la construction qui finissent par composer une étrange poésie : Quillot, Quilès-Méhaignerie, plafonds Besson, variante Lienemann, amortissement Périssol, Besson neuf, Robien recentré (!), Borloo neuf ou populaire (!), réduction Scellier… Avec tous ces efforts, les Français sont-ils mieux logés que les autres ? Non. Ils sont dans la moyenne des pays développés, pour les enquêtes de satisfaction comme pour le nombre de mètres carrés par habitant. Sont-ils plus souvent propriétaires ? Non. C’est le cas de 58 % d’entre eux, l’un des taux les plus faibles des pays développés, devant l’Allemagne qui dépasse à peine 40 % mais derrière les pays anglo-saxons à 70 % ou l’Espagne et l’Italie à 80 %.Mais alors, où va tout cet argent ? Il fait bien sûr le bonheur des promoteurs et des entrepreneurs, qui construisent des logements à la rentabilité sinon incertaine. Il fait surtout les beaux jours de ceux qui possèdent les maisons ou des terrains, car cet argent donne plus de moyens aux acheteurs. Il« solvabilise la demande », disent les économistes. C’est ainsi que l’aide au logement étudiant fait s’envoler le prix des chambres à des niveaux hallucinants. Au final, les grands gagnants sont les rentiers – parmi lesquels figurent certaines collectivités locales qui vendent leurs terrains à prix d’or. Le capital qui dort l’emporte haut la main sur le capital qui bouge. La pierre est une maladie bien française."

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 12 septembre 2011

Article intitulé : L'immobilier, nouveau coffre-fort
« Le marché immobilier francilien est à un tournant ", déclarait, le 8 septembre, Thierry Delesalle, notaire à Paris, en présentant la conjoncture immobilière des notaires franciliens. Il pronostiquait ainsi la stabilisation, voire la baisse prochaine, des prix des logements parisiens. La baisse, on l'attend, la scrute et l'espère. Au premier semestre 2011, les prix de l'immobilier résidentiel parisien ont gagné 22,5 % sur un an et 39 % en deux ans, atteignant, en moyenne, 8 150 euros le mètre carré. Un record indécent, déconnecté des ressources des ménages, et le résultat de l'angoisse d'épargnants déboussolés. Le logement devient l'ultime coffre-fort, rassurant comme l'or, pour mettre à l'abri ses économies. Les plus fortunés ont déjà jeté leur dévolu sur les beaux immeubles et les propriétés chics, mais les modestes possesseurs de bas de laine s'y réfugient aussi. Qu'importent le prix et la rentabilité. Les sociétés civiles de placement collectif en immobilier (SCPI) battent des records : 1,15 milliard d'euros récoltés au premier semestre 2011, soit 60 % de plus qu'au même semestre de 2010, déjà très fructueux. Les Français désertent la Bourse et boudent même l'assurance-vie. Ce placement, que l'on croyait indémodable, présent dans le portefeuille de tout bon père de famille, connaît une surprenante désaffection. Les capitaux collectés reculent de 11 % sur un an, en août 2011 à 17,4 milliards d'euros. Et la défiance sur la solidité des banques s'installe. Ces masses d'argent fondant sur l'immobilier ont pour résultat d'enfler les prix jusqu'à l'absurde, mettant hors jeu ceux qui ne vivent que de leur travail. Seuls des héritiers peuvent désormais accéder à la propriété dans les marchés tendus, heureusement pas toutes les régions de France puisque les prix, hors Ile-de-France, n'ont augmenté " que " de 4,3 %. Mais le mal est fait. Cette épargne, si abondante, n'est pas bien employée, reste stérile car elle ne crée pas ou peu d'activité et ne finance pas l'investissement dans les entreprises. La hausse des prix des logements rend surtout la vie impossible à tous les locataires (40 % des Français et 60 % des Parisiens) et à tous ceux qui n'ont que leurs seuls revenus de travail, elle élargit la fracture résidentielle et accentue la ségrégation sociale sur le territoire. L'envolée des prix des logements n'a, en outre, pu être financée que par un formidable endettement, passé, entre 2000 et 2010, de 30 % à 60 % du revenu des ménages, traduit par un allongement des prêts qui va se révéler insupportable. " Pour la première fois de ma carrière, j'ai établi un acte de vente, pour une jeune femme de 30 ans, sans apport personnel avec un prêt sur trente-cinq ans, donc jusqu'en 2046 ! ", confie Me Delesalle, encore sous le choc. L'accession à la propriété des plus jeunes se fait donc au profit de vendeurs souvent âgés, des seniors qui captent ainsi, et pour de nombreuses années, 20 % à 30 % des gains futurs de leurs jeunes acheteurs. Ces derniers permettent donc aux seniors de vivre bien, très bien même, mais les logements qu'ils leur ont achetés ne sont pas de meilleure qualité et il est probable qu'ils ne leur procureront pas la même plus-value à l'avenir. Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), dans un chapitre de l'ouvrage collectif économique Pour sortir de la crise du logement (La Découverte, 282 p., 15 euros) dénonce cette hérésie économique : " La seule consommation additionnelle des vendeurs, qui se sont retrouvés riches du jour au lendemain, représente, cumulée entre 2000 et 2009, de 15 % à 20 % du PIB. " Par un tragique paradoxe, les jeunes ménages se seront donc endettés et auront financé la consommation de leurs aînés sans en tirer de bénéfice personnel. La politique des pouvoirs publics d'encouragement de l'accession à la propriété, y compris en mettant à la disposition des accédants des crédits certes à taux zéro mais qu'il faut bien rembourser, a entériné ce transfert de richesses. »                                                                                                          
Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 7 septembre 2011

Article intitulé : Les loyers augmentent, les locataires gagnent moins
« Les locataires payent de plus en plus cher pour leur logement, tout en étant... de plus en plus pauvres. Le réseau d'agents immobiliers Century 21 a ainsi observé que leur revenu mensuel moyen est passé, en dix ans, de 2 015 à 2 312 euros, soit une baisse de 2 % en euros constants une fois prise en compte l'inflation. Et ce pendant que sur la même période, les prix des loyers ont augmenté de 24 %, et même de 32 % pour les seuls studios...Le rythme de hausse est toutefois moins élevé que par le passé : en 2010, les prix des loyers avaient ainsi progressé de + 2,5 %. Depuis 2000, ils ont augmenté en moyenne de 3 % par an, en raison de pics de + 6,5 % en 2000, puis de 4,5 % à 5 % entre 2004 et 2006... Des moyennes globales qui masquent de fortes disparités géographiques. Encore ces chiffres ne concernent-ils que l'offre de logements loués vides, et non les meublés, de plus en plus nombreux et chers, en moyenne 20 % plus chers. La hausse modérée des loyers, en 2011, n'est donc pas due à une suroffre mais bien à l'impossibilité, pour les propriétaires, de réclamer plus à des locataires modestes. ". Le parc locatif privé a, au cours des quinze dernières années, profondément changé de nature. Il est de plus en plus aux mains de particuliers, les institutionnels, foncières, banques, assurances, s'étant débarrassés de leur patrimoine résidentiel, préférant les bureaux et commerces. Près de 6,2 des 6,5 millions de logements locatifs appartiennent désormais à des personnes physiques, encouragées notamment par les dispositifs fiscaux que se sont succédé depuis 1984. Le portefeuille des institutionnels, qui comprenait 1,2 million de logements en 1984, n'en compte plus que 273 000, après une hémorragie qui a vu disparaître tous ces immeubles bien situés et à loyer intermédiaire, qui font cruellement défaut pour loger les familles et tempérer le marché. »

Alexandre Phalippou dans « La Tribune » du 7 septembre 2011

Article intitulé : Le gouvernement va-t-il provoquer un krach immobilier ?
 « La question est brutale mais mérite d'être posée. Après avoir pendant des années soutenu le marché immobilier en multipliant les mesures (PTZ+, déduction des intérêts d'emprunt, loi Robien, Scellier, etc.) il risque de brusquement gripper le marché. En effet, le dernier accord trouvé concernant la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale) ferait passer le délai avant exonération complète de 15 à 30 ans de détention. Le grand risque est de voir les propriétaires, et notamment ceux qui détiennent leur bien depuis plus de 15 ans, mettre en masse leurs biens sur le marché. Environ 8 millions de Français sont détenteurs d'une résidence secondaire. Mais tous, bien sûr, ne souhaitent pas vendre. En revanche, pour les quelques 3 millions d'investisseurs locatifs, la rentabilité de l'opération passe aussi par la fiscalité. Ils peuvent donc être tentés de prendre leurs gains en vendant au plus vite. Les deux seuls freins, pour eux, sont la fiscalité dont ils ont bénéficié et qui les oblige à louer le bien un certain nombre d'années (lois Robien, Scellier, etc.) et, éventuellement, la présence d'un locataire : un acheteur pour une résidence principale veut que le bien soit vide, contrairement à un investisseur locatif qui voit d'un bon oeil la présence d'un locataire en place du moment qu'il paie son loyer rubis sur l'ongle. Et encore, sur le premier point, il faut que les premiers programmes Robien, mis en place en 2003, sont à présent arrivés à échéance. Si un tel scénario catastrophe se produisait, on verrait un afflux de studios et deux pièces et donc, une rapide baisse des prix. Car les propriétaires auraient plus à gagner en révisant leur prétention à la baisse prix plutôt qu'à attendre la nouvelle fiscalité. Or, les prix de l'immobilier sont déjà à un niveau extrêmement élevé, et l'on voit apparaître les premiers signes de baisse. Depuis quelques mois en province et depuis cet été à Paris. Déjà, lorsque le gouvernement a raboté le dispositif Scellier fin 2010, on a assisté à un afflux de demandes qui a engorgé le marché. Si bien que les notaires, débordés, ont obtenu que la mesure soit différée de quelques mois. Reste que le projet n'est pas encore adopté. Il peut encore faire l'objet de nombreuses modifications. ».

Commentaire : Ces deux liens synthétisent pour partie le processus et la situation actuelle
http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php
http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilierbourse.php                                                                                    

Dans « La Croix » du 30 août 2011

Article intitulé : Forte chute des ventes de logements neufs
« Seulement 23.183 logements neufs ont été vendus entre avril et juin 2011, soit une baisse de 22,6% par rapport à la même période de 2010, selon les chiffres publiés mardi 30 août par le ministère du logement. Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris X-Nanterre, estime que le nombre total de vente devrait tomber à 95.000 sur l’ensemble de l’année 2011, contre 115.000 en 2010 et même 127.000 en 2007. Cette chute brutale s’explique par la réduction, de 25% en 2010 à 22% cette année, de l’avantage fiscal «Scellier», ainsi que par la déception des promoteurs sur le prêt à taux zéro, qui a davantage favorisé les achats dans l’ancien. Cette baisse de la commercialisation n’a pas enrayé la hausse des prix. Au deuxième trimestre, le coût moyen du mètre carré des logements collectifs neufs a progressé de 7,7%, tandis que celui des maisons individuelles augmentait de 1,8%. Cette situation pourrait mettre fin à la hausse du nombre de permis de construire (+10,1% sur les douze derniers mois) et de mises en chantier (+15,7%). »

Commentaire : En rendant le marché immobilier accroc aux aides diverses et variées on l’a totalement déstabilisé. Il n’y a pas de crise immobilière. Il y a une crise d’occupation du territoire boostée financièrement par l’Etat qui s’est transformée en crise dite immobilière. Cette évidence n’est pas encore reconnue puisque l’on parle d’accentuer encore la densité des habitations sur certaines zones. Qui créée la délinquance ? La Vie ou les conditions de vie fabriquées par des décisions politiques absurdes.                                                                                    

Dans « Boursorama » du 23 août 2011
Article intitulé : Les pratiques "peu louables" des agences immobilières dénoncées par l'UFC Que Choisir

 « Se basant sur une enquête effectuée auprès de 1.056 agences, l'association de consommateurs a affirmé mardi, lors d'une conférence de presse, que nombre d'entre elles ne respectent pas la réglementation envers les clients qui cherchent à louer des logements. Pour Alain Bazot, président d'UFC Que Choisir, "la profession d'agent immobilier est en pleine illégalité et dans une immunité totale". Ainsi, selon l'association, dans 21% des cas les honoraires n'étaient ni affichés en vitrine, ni visibles de l'extérieur alors que cette obligation est vieille de 20 ans. Près des deux tiers des agences (62% exactement) n'hésitent pas à demander des documents prohibés: attestation de l'employeur (46%) ou photographie d'identité (10%). "Les dérives relevées par UFC Que Choisir ne sont pas acceptables mais les constatations ne portent que sur un échantillon de professionnels. Il faut donc se garder de jeter l'opprobre sur toute une profession qui consciente de certaines dérives a organisé une réflexion pour lutter contre ces abus", a déclaré à l'AFP le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu. L'enquête d'UFC Que Choisir a été menée par des bénévoles du 14 mars au 2 avril auprès de 1.056 agences autour d'un scénario unique: aider un jeune membre de sa famille dans sa recherche d'un appartement de 2 pièces et 40m2 à louer. Le soi-disant candidat locataire avait un dossier répondant aux obligations légales et gagnait trois fois le montant du loyer mais n'avait pas de garant. »

Lionel Steinmann dans « Les Echos » du 22 août 2011

Article intitulé : La crise du logement incite un nombre croissant d’entreprises à aider les salariés à se loger  
« La flambée des prix du logement n’est pas un sujet de préoccupation réservé aux ménages. Les entreprises surveillent elles aussi avec attention l’évolution des loyers ou du prix du mètre carré, et sont de plus en plus nombreuses à prêter main-forte à leurs salariés dans leur quête d’un toit. Si elles ne sont pas concernées directement, elles sont en effet conscientes que la hausse des prix de l’immobilier pèse sur le pouvoir d’achat de leur personnel, et par voie de conséquence sur ses attentes lors des négociations salariales. De surcroît, les difficultés pour trouver un domicile proche du lieu de travail obligent parfois les salariés à des temps de transport très longs, ce qui nuit à leur qualité de vie et décourage même certains candidats à l’embauche. « Les dirigeants que je rencontre en province signalent eux aussi une insuffisance de logements, rapporte Jacky Chatelain, directeur général de l’APEC. Que ce soit en Champagne-Ardenne ou à Marseille, ils y voient un frein à l’attractivité de leur région.» 

Commentaire : Qui dira qu’il n’y a pas de bulle immobilière ? Les dernières lois fiscales et l’absence de logique urbanistique ont oublié que, comme je l’écrivais en 2003, « Dans le système économique actuel, l’immobilier est une bombe à retardement.

Comme toutes les bombes, on se doit de les désamorcer à temps. ». Dans les faits, on ne les a pas désamorcées bien au contraire on n’a de cesse eu pour objectif d’augmenter leur puissance.

Liens sur ce thème :

-    http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/la-place-de-limmobilier-dans-leconomie-future.php

-    http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-simple-logement-ou-pilier-de-letat.php ;

-    http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php  ;

-    http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilierbourse.php

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 8 août 2011

Article intitulé : Logement neuf : les ventes baissent, les prix montent nettement  
« La baisse des ventes des promoteurs par rapport aux deux années précédentes se confirme. Les ventes du deuxième trimestre 2011 baissent de 17 % par rapport à la même période en 2010 et de 19 % sur le semestre, selon les estimations de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).« Cela confirme le virage pris en début d’année après l’augmentation continue des ventes jusque fin 2010 », souligne le président de la FPI, Marc Pigeon. Le recul des ventes du deuxième trimestre atteint 19 % en province, contre 13 % en Ile-de-France. En cause : l’évolution du régime Scellier, après le coup de rabot sur l’avantage fiscal au 1er janvier 2011. Sur son échantillon d’analyse (représentant 75 % du marché), la FPI relève une diminution de 32 % des ventes en Scellier, qui ressortent à 14.068 logements. Résultat de cette chute : les investissements locatifs, qui constituaient 63 % des ventes des promoteurs l’an dernier, sont tombés à une part de 50 % sur le semestre écoulé. Pourquoi cette chute, alors que l’avantage fiscal, même raboté, reste substantiel ?« Les prix ont augmenté, abaissant le rendement locatif », avance Marc Pigeon. C’est le deuxième grand constat du semestre écoulé : alors que les ventes baissent, les prix, eux, n’ont finalement rien cédé, au contraire : ils ont nettement augmenté. La faute au coût des bâtiments basse consommation, assure la FPI, et à la remontée des taux d’intérêt. Le prix au mètre carré d’un appartement neuf enregistre une hausse de 9,7 %, à 4.138 euros le mètre carré au deuxième trimestre 2011, par rapport à la même période l’an dernier, avec une augmentation deux fois plus rapide en Ile-de-France (+ 12,5 %, à 5.040 euros le mètre carré) qu’en province (+ 6,4 %, à 3.685 euros le mètre carré). Il s’agit là d’une hausse sur un an, mais, en réalité, elle s’est faite essentiellement cette année. Depuis le 1er janvier 2011, la hausse ressort à 7,9 % en-Ile-de France et à 6,4 % en province. Contrairement à ce que la hausse des prix pourrait faire croire, il n’y a pas pénurie. L’offre des promoteurs a progressé de 13 % en un an à fin juin, pour atteindre 45.595 logements et leur stock représente désormais huit mois de ventes (dont 5 % de logements déjà achevés de construire). Mais sans doute la solvabilité des acheteurs est-elle entamée.                                                                                   

Pascal Lacorie dans « La Tribune » du 1 août 2011
Article intitulé : Les « indignés » d'Israël font plier Benyamin Netanyahou

« Israël est submergé par une vague de contestation sociale sans précédent. Plus de 150.000 manifestants ont défilé samedi soir à Tel-Aviv et dans plusieurs autres villes pour dénoncer la hausse effrénée des logements. Ce mouvement totalement spontané, qui s'est traduit depuis deux semaines par l'apparition de centaines de tentes de protestation au beau milieu des grandes villes, a ainsi franchi une nouvelle étape et contraint le gouvernement de Benyamin Netanyahou à promettre des logements sociaux et à desserrer l'emprise sur l'économie d'une vingtaine de puissants holdings familiaux financiers et industriels. Le coût des logements a grimpé de 63 % en quatre ans alors que les revenus des employés, des cadres et de la plus grande partie des professions libérales ont stagné. Résultat : plus de 80 % des Israéliens soutiennent les manifestants, selon un sondage. »

Laurent Zecchini dans « Le Monde » du 27 juillet 2011
Article intitulé : En Israël, la révolte contre les prix de l'immobilier force M. Nétanyahou à lâcher du lest

« Après avoir tablé sur le pourrissement de la révolte des étudiants contre le prix des logements, le premier ministre israélien, Benyamin Nétanyahou, s'est résolu à agir dans l'urgence, afin de couper court à une contagion risquant d'embraser tout le front social.  Quelques chiffres aident à comprendre une colère qui n'est pas sans rappeler celle des " indignés " espagnols qui protestent contre les expulsions immobilières. Le prix des logements a augmenté de 64 % à Tel-Aviv depuis trois ans, et de 32 % en un an (17 % à Jérusalem). En 2007, un jeune couple devait économiser 87 mois de salaire pour acheter un appartement. Aujourd'hui, cette mise de fonds représente 143 mensualités, soit 12 ans. La situation du marché de la location est également critique : 4 000 shekels (814 euros) par mois, c'est le prix qu'il fallait compter, il y a trois ans, pour louer un appartement de trois pièces à Tel-Aviv ; il en coûte 6 400 shekels (1 300 euros) aujourd'hui... Dans un pays où les salaires sont peu élevés et où le coût de la vie ne cesse d'augmenter, se loger est devenu un luxe, en particulier pour les jeunes. Mais la crise ne concerne pas tout le monde... Car la spéculation immobilière progresse rapidement, dopée par la faiblesse des taux d'intérêt : les ventes d'appartements de placement ont augmenté de 120 % depuis neuf ans. Un sondage a aidé Benjamin Nétanyahou à mesurer le risque de dérapage d'une crise sociale nourrie du ras-le-bol d'une partie de la classe moyenne : 87 % des Israéliens soutiennent la " révolte des loyers ", et 54 % d'entre eux sont mécontents de la gestion de la crise par le premier ministre. »                                                                      

François Vidal dans « Les Echos » du 27 juillet 2011
Article intitulé : Immobilier : les prix finiront-ils par baisser ?

« Les chiffres publiés hier par le Ministère du Logement montrent que la construction de logements neufs marque le pas en France. Après une année 2010 très dynamique, on assiste depuis peu à une baisse du nombre des mises en chantier. Les promoteurs hésitent à lancer de nouveaux projets. Cette accalmie est sans doute normale. Elle correspond à une trajectoire classique de sortie de crise dans laquelle le fort rebond initial est suivi d’une pause. Mais il ne faudrait pas que l’inflexion, constatée en gros depuis le début du deuxième trimestre, se poursuive trop longtemps. Car, cela signifierait que l’immobilier est en train de rechuter. A en croire les experts du secteur, le plus fort de la hausse des prix de l’immobilier est derrière nous. Tout serait même réuni pour un recul en bon ordre. Les signes avant-coureurs sont là, nous assure-t-on.  D’abord, à force de monter, les prix ont fini par réduire très sérieusement le nombre des acheteurs solvables. A Paris par exemple le pouvoir d’achat immobilier a chuté de 50 % depuis 2000. Ensuite, la remontée des taux d’intérêt, qui ne fait sans doute que commencer, renchérit le coût d’acquisition pour les emprunteurs contraints de prendre un crédit immobilier. Un signe témoignerait d’ailleurs de l’imminence de la correction des prix : au premier semestre, le nombre de ventes a baissé de 7 %. Et pourtant, la réalité est têtue. La hausse des prix se poursuit. Sur les six premiers mois de l’année, le prix des logements anciens se serait encore accru de 7 % sur l’ensemble du territoire. En fait, le marché de l’immobilier reste poussé par deux puissants moteurs. Le premier est lié au climat économique général. D’un strict point de vue patrimonial, la pierre est en effet aujourd’hui encore le placement le plus intéressant. Son couple rendement-risque, comme disent les experts, est même sans rival. Quand les actions font du surplace, dans le meilleur des cas, et que les emprunts d’Etat semblent devenir risqués, l’immobilier présente tous les attraits d’une valeur-refuge. A ce premier facteur de hausse viennent s’ajouter les effets d’une politique du logement, qu’on a parfois du mal à suivre. Quand six mois à peine après avoir raboté le Scellier, la niche fiscale qui favorise l’investissement locatif et qui a généré 60 % des ventes de logements neufs en 2010, Bercy réfléchit à un nouveau tour de vis sur ce dispositif, il torpille l’un des seuls moyens de combattre la pénurie d’habitation dans le pays. »

Commentaire : Cet article dit tout et son contraire. Mais comment faire autrement dans la situation présente ? Comme toujours dans ce cas, il faut élever sa réflexion : couple rendement de l’immobilier « sans rival », je ne suis pas d’accord car le rendement est, en général, très faible, seul l’espoir d’une plus-value future est anticipée. Les actions « font du surplace », je ne dois pas suivre les mêmes marchés. En synthèse, l’immobilier est suffisamment « haut » pour qu’il y ait moins d’acheteurs et les actions qui ne cessent de varier font du surplace. Je dois avoir mal lu cet article.

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 26 juillet 2011
Article intitulé : Immobilier : l’Etat arbitre des indices

« Le 21 juillet, les notaires de Paris et d'Ile-de-France annonçaient que leur indice trimestriel sur le prix des logements anciens venait de recevoir le label délivré par l'Autorité de la statistique publique. Gage de fiabilité. Les chiffres émanant du Conseil supérieur du notariat (France entière) devraient recevoir la même onction. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) est priée, elle, de revoir sa copie. Son indice des prix a été retoqué. Les autres professionnels de l'immobilier (Century 21, Laforêt ou encore le site SeLoger) n'ont pas souhaité participer à cette procédure de qualification. La pléthore de sources statistiques plus ou moins sérieuses sur les prix de l'immobilier sème la confusion dans l'esprit du public, friand de ce type d'informations. En juin 2009, en pleine crise immobilière, Benoist Apparu, tout juste nommé secrétaire d'Etat au logement, s'étonnait que deux grands hebdomadaires publient, la même semaine, en couverture, deux titres contradictoires, l'un annonçant la poursuite de la baisse des prix, l'autre, la reprise de la hausse ! »

Dans « Que Choisir » de juillet-août 2011
Article intitulé : Un poids pour les ménages

« Entre 1998 et 2010, les prix de l’immobilier ont augmenté de 141%. A l’aune du revenu disponible  des ménages (après impôt), ils ont augmenté de plus de 40%. Alors que l’investissement immobilier n’a jamais été aussi encouragé, le rendement annuel des loyers est probablement inférieur à 4% brut ! L’Insee a comptabilisé les personnes qui déclarent avoir souvent froid à leur domicile. 3,5 millions de ménages sont en situation de précarité énergétique. Celles qui dépensent plus de 10% de leur revenu pour se chauffer sont 3,8 millions. »

François Vidal dans « Les Echos » du 6 juillet 2011

Article intitulé : Immobilier : la hausse sans fin  
« En matière immobilière, la France, c’est un peu le village d’Astérix. Un espace qui résiste encore et toujours à l’envahisseur. Alors que l’Espagne, la Grande-Bretagne, l’Irlande ou les Etats-Unis sont la proie d’une spirale immobilière déflationniste dont ils ne voient pas le bout, notre pays, lui, enchaîne imperturbablement les records. La hausse continue des prix réduit le nombre des acheteurs potentiels comme peau de chagrin – le pouvoir d’achat immobilier a chuté de 50 % depuis 2000 à Paris – et la remontée des taux d’intérêt ne fait que s’amorcer – demain, la BCE devrait encore relever son taux principal. Un signe témoignerait d’ailleurs de l’imminence de la correction des prix : au premier semestre, le nombre de transactions a baissé de 7 %. Et pourtant, la hausse se poursuit. Le prix des logements anciens s’est encore accru de 7 % en France au premier semestre. Il faut dire que l’immobilier bénéficie de deux puissants moteurs. D’abord, d’un strict point de vue patrimonial, il reste le placement le plus intéressant du moment. Son couple rendement-risque est même aujourd’hui sans rival. Quand les actions font du surplace et que les emprunts d’Etat, actif privilégié de l’assurance-vie, semblent devenus risqués, la pierre conserve, elle, tous les attraits d’une valeur refuge. Ensuite, la politique gouvernementale alimente la bulle. Quand six mois à peine après avoir raboté le Scellier, qui a constitué 60 % des ventes de logements neufs en 2010, Bercy réfléchit à un nouveau tour de vis fiscal sur ce dispositif, il torpille l’un des seuls moyens de combattre la pénurie d’habitation dans le pays. Sur le premier trimestre, les ventes des promoteurs ont reculé de 24 % et aucun rebond n’est prévu dans l’immédiat. »

Commentaire : Il est écrit « Son couple rendement-risque est même aujourd’hui sans rival », n’est-ce pas la caractéristique d’une bulle ? Comment écrire cela alors que l’existence d’une bulle alimentée par la politique gouvernementale est signalée quelques lignes après. Par la suite, il est écrit « Quand les actions font du surplace », je pense que nous ne devons pas regarder les mêmes marchés boursiers. La réalité est que nous sommes en bulles immobilières (bulle que l’Etat va cesser d’alimenter) et en sous cotation du marché boursier. Il n’y a pas de pénurie d’habitations, il y concentration de population ce qui donne : salaire à la baisse, charge de logement en augmentation = baisse du pouvoir d’achat = crise SOCIOlogique, ECOnomique, POlitique et FInancière. Comment expliquer certaines décisions politiques alors que la France est grande et que quantité de lieux ne demandent qu’à accueillir des populations pour développer les potentiels ?

R. R dans « Les Echos » du 1er juillet 2011

Article intitulé : Les banques françaises devraient pouvoir faire face à un retournement de l’immobilier  
« Les banques françaises sont-elles en mauvaise posture en cas de retournement des prix immobiliers dans l’Hexagone ? La question était posée hier par Moody’s pour qui le marché immobilier français est en surchauffe. Pour l’agence américaine, « les fondamentaux du marché français de l’immobilier – tel que le déficit structurel de l’offre – ne peuvent à eux seuls justifier l’envolée des prix des dernières années ». Deux autres effets combinés joueraient : les mesures de relance du gouvernement ainsi que les taux exceptionnellement bas de refinancement des banques auprès de la Banque centrale européenne. « Or, ces éléments pourraient ne pas s’incrire dans la durée »,estime Stéphane Herndl, analyste des institutions financières chez Moody’s. Moody’s identifie plus particulièrement une zone sensible sur les crédits accordés juste avant la crise financière, entre 2006 et 2007. Les banques étaient alors un peu moins regardantes sur la qualité des emprunteurs et pouvaient financer assez souvent jusqu’à 100 % des biens acquis. L’agence de notation nuance toutefois son propos en indiquant que les banques françaises sont parmi les banques les mieux positionnées en Europe pour absorber les chocs. Enfin, selon une étude Compass,« l’immobilier est le seul secteur où les encours des principales banques françaises sont véritablement concentrés ». Entre 2001 et 2010, la part des particuliers dans les engagements totaux de Crédit Agricole est passée de 14 % à 35 %. Au Crédit Mutuel, elle était de 46 % en 2010. Les banques françaises semblent cependant avoir du mal à tenir compte de ces avertissements. »

Dans « Boursorama » du 28 juin 2011

Article intitulé : Logements neufs : le rythme de progression des chantiers et des permis baisse
« Le rythme de progression des mises en chantier et des permis de construire des logements neufs en France se ralentit et les lancements de travaux devraient atteindre 360.000 en 2011, un niveau insuffisant pour combler le déficit accumulé depuis de nombreuses années. "Ce n'est pas une très bonne nouvelle alors que le déficit de logements s'est aggravé depuis la crise de 2008", déclare à l'AFP Mathilde Lemoine, directrice des études économiques d'HSBC France. "La France est sortie de la crise mais le rythme de progression se ralentit", résume Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris X-Nanterre. L'année 2011 devrait se terminer aux environs de 360.000 mises en chantier, soit une progression de 16% par rapport à 2010 mais encore loin de la très bonne année 2007 (415.000), la dernière avant la crise, pronostique M. Mouillart. Dopées l'an dernier par le dispositif fiscal "Scellier" en faveur des investisseurs achetant pour louer, les ventes par les promoteurs de logements neufs (22.200) ont connu un "trou d'air" en France au premier trimestre avec une baisse de 17,2%. De plus, l'"offre commerciale" (le nombre de logements proposés sur plan ou terminés) est avec 48.000 logements "à un de ses plus bas niveaux depuis 20 ans", selon Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, un des principaux promoteurs immobiliers français, ce qui va aussi peser sur les futurs mises en chantier. La demande continuera d'être soutenue par le PTZ (prêt à taux zéro) +, dont la diffusion se poursuit sur un très bon rythme", ajoute-t-il dans une déclaration à l'AFP. »

Commentaire : Il n’y a pas de déficit de logement structurel en France. Seule la politique de concentration autour de certaines villes et la volonté de favoriser les bureaux (même vides) crée une déstabilisation immobilière. La hausse des prix qui en ressort fait que les Français ont des difficultés de logement (achat ou location) à tel point que l’Etat doit lui-même participer à l’acquisition (Scellier, prêt à taux zéro) et doit relancer les habitations à loyers modérés. Comme il est indiqué « la France est sortie de la crise » mais la réalité du pouvoir d’achat est différente des prix immobiliers. Et si la politique était de faire baisser les prix afin de les adapter au réel pouvoir d’achat des Français ? D’un côté ; les prix immobilier flambent de l’autre, on en est à créer des paniers de première nécessité dans les grandes surfaces. Cherchez l’erreur ! A quand les bons de ravitaillement ?

Frédéric Schaeffer dans « Les Echos » du 16 juin 2011

Article intitulé : Vigilance sur l’immobilier

«  Le dispositif Scellier, dont le FMI souligne qu’il a fortement contribué à l’augmentation des prix du logement. Concernant l’immobilier, il appelle d’ailleurs à la« vigilance » même si les risques pour la stabilité financière semblent « contenus ». »
                                                                 

Dominique Gallois et Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 7 juin 2011

Article intitulé : L'épargne longue n'est pas l'ennemie de la croissance
« Les années 2000 ont été celles de l'exubérance du crédit. Banquiers et dirigeants exhortaient donc les citoyens à s'endetter et les Français se sont laissés convaincre. Au cours de la décennie passée, ils ont souscrit massivement des crédits, surtout immobiliers - qui ont entretenu la flambée des prix des logements...La crise n'a pas ralenti le rythme de cet endettement, au contraire. La dette des Français est ainsi passée de 53,2 % du revenu disponible, en 2000, à 78,9 % fin 2010. Les Espagnols font pire, avec 126 % de leur revenu disponible, les Britanniques 140 % et les Américains 147,9 % ! Les politiques fiscales ont aggravé l'endettement, en autorisant, par exemple, à déduire les intérêts d'emprunt des revenus des entreprises comme des particuliers ; elles ont provoqué dérives et excès. En France, les scandales de la défiscalisation de l'investissement locatif dans des résidences de tourisme ou les immeubles Robien-Scellier sont une conséquence de la distribution aveugle de crédits : selon l'UFC-Que choisir, sur 500 000 logements ainsi financés, 100 000, soit 20 %, ne se louent pas facilement et mettent leurs propriétaires en difficulté financière. Aujourd'hui, le discours dominant change. Economistes et banquiers redécouvrent la vertu de l'épargne, les économies des uns permettant le crédit aux autres sans recourir au marché interbancaire. Les banquiers y sont, en réalité, contraints, puisque les exigences des normes dites Bâle 3 leur imposent de renforcer leurs fonds propres et leurs liquidités. Dommage que ces incitations arrivent au plus mauvais moment, quand bon nombre de Français n'ont plus les moyens d'épargner et puisent plutôt dans leurs économies. Selon un sondage Ipsos Logica, réalisé en mars pour le compte de la Fédération française des sociétés d'assurances, près d'une personne interrogée sur deux (49 %) se déclare incapable d'économiser le moindre sou. L'immobilier, valeur refuge un peu stérile pour l'économie, car le renchérissement des logements existants ne stimule ni l'activité ni la croissance. »

Jean-Michel Ciuch dans « site Les  Echos » du 7 juin 2011

Article intitulé : Marché immobilier : état, perspectives et idées reçues
« La surrévaluation des prix est bien réelle ce qui ne signifie pas qu’il y ait bulle spéculative. Il n’y a pas en effet de comportement spéculatif concernant le logement depuis 2000.  Il y a par contre déconnection entre l’évolution du pouvoir d’achat et celle des prix. Comparé au parc de logements, le volume annuel des transactions s’avère assez modeste. Les ménages appartenant aux classes moyennes à modestes sont en principe exclus du marché de l’accession sur la base de leurs seuls revenus d’activité. Seule la conjugaison de certaines aides (ex : PTZ+), de taux de financement accommodants, d’une ingéniérie bancaire sophistiquée et de l’existence d’un patrimoine immobilier et/ou financier, permet à certains d‘entre eux de pouvoir devenir propriétaire, mais parfois à quel coût !  Contrairement à ce que peuvent laisser transparaître les évolutions de prix moyens diffusés de ci de là, la bulle a bien éclaté en 2008 en zone rurale et semi rurale dans la plupart des régions. La déflation des valeurs a pu avoisiner 20% à plus de 40% ce qui est significatif. Par contre, en milieu urbain, l’évolution des prix, ils résistent mieux en ville depuis 2008. Pour autant, il y a eu déflation des prix en périphérie courante de l’ordre de 10 à 20% en fonction de la qualité des logements concernés. Est-elle suffisante ? Sans doute que non. La bulle demeure dans les pôles urbains dynamiques dont le marché est structurellement soutenu par la demande et l’insuffisance de l’offre mais également par les aides financières de l’Etat et l’ingénierie bancaire. Certains analystes bancaires (HSBC récemment) ou notariés prévoient une baisse des prix d’ici 2012. Rien n’est moins sûr concernant les logements de qualité situés dans les secteurs recherchés pour lesquels l’offre demeure limitée et la demande importante. Nouvel outil de pilotage de l’économie immobilière, d’aménagement du territoire et de solvabilisation de la demande, le nouveau prêt à taux zéro présente des qualités certaines. Il est paradoxalement facteur d’inflation dans les agglomérations caractérisées par un déséquilibre quantitatif avéré. »

Diane Lacaze dans « La Tribune » du 8 juin 2011

Article intitulé : Immobilier : la baisse des prix s'est amorcée au mois de mai

« i,Les prix des appartements, mais aussi des maisons, ont reculé en mai selon l'indice PAP, fondé sur 8 grandes agglomérations. Paris fait toujours exception. L'accalmie annoncée est en train de se produire. En effet, les prix immobiliers commencent à baisser ! Au mois de mai, l'indice De particulier à particulier (PAP), qui recense les prix de vente (et non les prix des annonces) de 8 grandes agglomérations françaises, a enregistré un recul sur le mois de 0,14 % pour les appartements et de 0,34 % pour les maisons, une première depuis dix-huit mois. Dans le détail, l'indice PAP montre que, parmi les 51 premières villes de France, 19 ont vu leurs prix reculer par rapport au mois précédent. Même à Paris, qui semblait jusqu'ici ignorer la baisse, un arrondissement a enregistré un très symbolique repli. Le huitième arrondissement a, en effet, perdu 0,02 %. La capitale voit quand même ses prix progresser de 0,18 % en mai. »                                                                           

Dans « Boursorama » du 6 juin 2011

Article intitulé : Les taux des crédits immobiliers continuent leur envolée :
« Les taux d'intérêt des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 3,82% en mai contre 3,74% en avril et 3,67% en mars, poursuivant leur remontée après un plus bas depuis 1945 atteint en novembre 2010, selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée lundi. Les taux des prêts remontent à un rythme moyen de 10 points de base par mois depuis novembre 2010 (3,22%) et sont revenus au niveau qui était le leur en octobre 2009 ou au cours de l'été 2006, souligne Crédit Logement. "La demande ne semble pas encore réagir à cette remontée. Après un début d'année assez calme, le marché a retrouvé de la vigueur dès février et l'activité est restée soutenue", affirme Crédit Logement, l'organe central de garantie des prêts pour le logement. La durée moyenne des prêts consentis s'est établie à 211 mois en mai contre 208 mois durant le mois d'avril, selon Crédit Logement. De plus, le coût relatif moyen des opérations réalisées a brutalement bondi en mai à 3,96 années de revenus, contre 3,87 années en avril, pratiquement à son niveau maximum d'avant la crise de 2008, selon les chiffres de Crédit Logement. »

Diane Lacaze dans « La Tribune » du 4 juin 2011

Article intitulé : La hausse des prix immobiliers va-t-elle ralentir en Europe?

« Les prix des logements devraient subir la baisse des revenus des ménages européens et la hausse du coût du crédit immobilier. Les prix de l'immobilier vont-ils continuer leur progression en Europe ? La réponse est... oui. Mais ils devraient se calmer légèrement en 2011 ! Pourquoi les ménages décideraient donc de « délaisser » ce placement auquel ils accordaient une part importante, et par conséquence faire ralentir la hausse des prix ? Tout simplement parce que le pouvoir d'achat des ménages est en perte de vitesse.  Corrélativement, le recours au crédit a augmenté, avec un encours en hausse de 8,3 % en France et de 10,1 % en Italie sur un an. Mais la progression du coût du crédit immobilier, dans tous les pays depuis le début de l'année, pèse sur la demande solvable des ménages. En parallèle de tout cela, les prix immobiliers étaient orientés à la hausse : « Au Royaume-Uni et surtout en France, s'est produit depuis la mi-2009 un retournement à la hausse très marqué. Les prix sont repassés nettement au-dessus des niveaux antérieurs à la crise. »                                                                      

Myriam Chauvot dans « Le Monde » du 3 juin 2011

Article intitulé : Des états généraux pour faire du logement une priorité nationale  
« 33 organisations, allant des promoteurs à la Fondation Abbé Pierre, en passant par la fédération du bâtiment et les associations de collectivités locales, organisent le 8 juin prochain leurs 2es états généraux du logement. Les acteurs du logement demanderont aux organisations politiques de se positionner par rapport aux quinze propositions formulées lors des premiers états généraux en mai 2010, afin d’accroître l’offre de logement mais aussi pour enrayer la croissance de son coût (celui-ci représente désormais en moyenne 25 % du budget des ménages). Près de la moitié des locataires aimeraient quitter leur logement prochainement et lors du précédent sondage, en avril, 17 % des sondés disaient avoir des difficultés à faire face aux dépenses de logement (loyer ou remboursement d’emprunt), une proportion qui monte à 25 % chez les locataires du privé et à 29 % chez les locataires HLM. Le PTZ+ a de beaux jours devant lui car 55 % des locataires aimeraient devenir propriétaires. Parmi les jeunes de moins de 35 ans, ils sont 88 %. »
                                                                                        
Myriam Chauvot dans « Les Echos »  du 27 mai 2011
Article intitulé : Paris : des bureaux vides aux logements pleins
« Dans un pays où la politique du logement s'est contentée de solvabiliser la demande sans augmenter l'offre au rythme des besoins - ce qui a contribué à faire grimper les prix -, il est grand temps de changer de perspective. Car cette politique, qui a surtout servi les propriétaires et les agents immobiliers, a fini par étrangler les primo-accédants. En particulier dans la capitale, où depuis cinquante ans, plus de 1 million de mètres carrés de logements ont été transformés en bureaux, sous l'oeil longtemps bienveillant de la Ville qui préférait les rentrées de la taxe professionnelle aux exigences capricieuses de ses habitants. Au point que toute l'économie immobilière, des investisseurs institutionnels aux grands courtiers en passant par les foncières, a abandonné l'immobilier résidentiel depuis le milieu des années 1990 pour se structurer autour de l'immobilier d'entreprises. Le moment est venu de convertir une bonne partie de ces bureaux vides en logements occupés. »

Commentaire : Un million de mètres carrés dans la capitale n’est-ce pas soi-disant la surface qui manque en terme d’habitation dans la France entière ? De nouveau, nous retrouvons dans cet article le terme « solvabiliser ». Comment solvabilise-t-on si ce n’est pas des aides fiscales ? La situation de « pénurie » et des « prix délirants » est le résultat de décisions politiques. 

Myriam Chauvot dans « Les Echos »  du 27 mai 2011
Article intitulé : Prix de l'immobilier : records encore battus
« Plus forte hausse trimestrielle à Paris depuis vingt ans Les ventes reculent Sur la France entière, les prix augmentent de 9 % Tour de vis de Bercy sur le Scellier. Sur le premier trimestre, les chiffres des notaires sont spectaculaires : le prix des logements anciens a augmenté de 9 % pour la France entière, mais de 16,5 % en Ile-de-France et de 21 % à Paris, où les ventes ont chuté, en réaction, de 12 %. L'indicateur avancé des promesses de vente montre qu'aujourd'hui la hausse décélère, surtout à Paris. Néanmoins, l'érosion des ventes franciliennes se poursuit. Dans le neuf, Bercy veut abaisser un peu plus la réduction d'impôt au titre de l'investissement locatif en Scellier. Selon les plans actuels, au 1 er  janvier 2012, elle passerait à 15 % du montant de l'investissement. » 

Anne–Laure Declaye dans « AGEFI »  du 6 mai 2011
Article intitulé : La désinformation responsable du maintien à la hausse des prix
« L’information trimestrielle communiquée aujourd’hui par les différents acteurs, notaires et agents immobiliers, fait ressortir des prix moyens ou des prix médians au niveau d’une ville ou d’un département. « Les personnes à qui s’adresse cette information savent-elles seulement ce qu’est un prix médian (1)? Non », répond Jean-Michel Ciuch, président d’Immogroup Consulting. De plus, « 70 % de la population vit dans des villes de moins de 50.000 habitants pendant que ces indicateurs concernent les grandes métropoles. Les ménages ne se reconnaissent pas dans les chiffres qui sont publiés », explique-t-il. Pour le professionnel, ces données diffusées de manière globales et peu explicites, incitent à des comportements non en phase avec la réalité et contribuent notamment à surestimer les biens et minorer la baisse des prix depuis 2008.. Le réseau d’agences immobilières Drimki et la société d’estimations Immogroup Consulting entendent donc contribuer à davantage de transparence en établissant un nouvel indicateur semestriel qui affiche clairement les différentes spécificités des biens, source des écarts de prix entre les logements.
(1) Une médiane est une valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Le prix médian, souvent différent du prix moyen, est celui qui indique que la moitié des transactions ont eu lieu à un prix inférieur et l’autre moitié à un prix supérieur. »                                                                                          

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 25 mai 2011
Article intitulé : Logement : les achats en Scellier chutent et la hausse des prix se poursuit  
« Aujourd’hui, la diminution des investissements locatifs en logements neufs se confirme. « Cette année, le rapport entre investisseurs et accédants à la propriété s’est inversé, c’est un tournant majeur, constate Christian Rolloy, fondateur de Promogim, un des principaux promoteurs français.  « Le prix des logements neufs va continuer à  augmenter cette année »,prédit Christian Rolloy. En cause : l’inflation des prix du foncier et des matières premières, y compris l’énergie, qui renchérit les coûts de construction, ainsi que les normes. « Les ronds de béton, par exemple, se sont renchéris de 52 %, les poutrelles d’acier de 46 %, et les normes bâtiment basse consommation rajoute en moyenne de 90 à 120 euros au coût du mètre carré bâti, poursuit-il. Cela signifie que la hausse du prix de vente des logements sera probablement équivalente cette année à celle observée l’an dernier, qui était de + 7 %. »Mais les ventes des promoteurs ne devraient baisser que de 5 % à 10 %. Une preuve de désolvabilisation croissante des ménages, car ils restent très motivés par l’immobilier. Sur les quatre premiers mois de l’année,« nos réservations ont baissé de 4 %, alors que la fréquentation de notre site Internet a augmenté de 10 % et que notre offre est plus importante »,constate Christian Rolloy. »                                                                                    

Cécile Crouzel et Jean-Yves Guérin dans « Le Figaro » du 23 mai 2011
Article intitulé : Les promoteurs immobiliers se battent pour préserver le « Scellier » 

« Le dispositif Scellier est censé disparaître le 31 décembre 2012. Jusqu’ici, il était prévu que, l’année prochaine, l’acheteur d’un bien immobilier s’engageant à le louer pendant neuf ans bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 18% de la valeur du bien. Cela serait déjà moins avantageux que cette année, où la réduction d’impôt se monte à 22%. Et bien moins encore qu’en 2010, quand elle atteignait 25%. Mais, en période de restriction budgétaire, le ministère du Budget estime que cette niche fiscale est encore trop coûteuse et souhaite la réduire à nouveau. Pour l’instant, rien n’est fixé quant aux contours de cette refonte. Les arbitrages sont attendus pour la fin août. Mais ce projet provoque déjà une levée de boucliers du côté des promoteurs. «Au cours du premier trimestre, les ventes réalisées avec le support Scellier ont baissé de 35 %, notamment à cause de la baisse de l’avantage fiscal, avance Marc Pigeon, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). Si un coup de rabot supplémentaire au dispositif Scellier est apporté en 2012, nous descendrons peut-être à 80 000 ventes de logements neufs l’an prochain, contre 115 000 en 2010. »  « Toute réforme qui réduira les avantages fiscaux fera baisser le marché », soutient en écho François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier. Une vraie menace alors que la pénurie de logements bat toujours son plein. Et le danger bien réel que les prix montent encore, y compris dans l’immobilier ancien, à cause de l’insuffisance de l’offre.  Un coût de 3,6 milliards d’euros l’an dernier »

Commentaire : Il est temps d’arrêter ce système qui crée une inflation des prix. Inflation financée par la collectivité (impôts), déstabilisatrice sur plusieurs années (voire dizaine d’années) de pouvoir d’achat. Une meilleure utilisation du territoire, une meilleure réflexion sur l’équilibre entre bureaux, entreprise et habitation doit répondre à la problématique actuelle. Problématique qui n’est pas structurelle mais simplement issue d’un système de lobbying non maîtrisé. Lorsque l’on ne peut pas acheter sans l’aide de l’Etat (qui est lui-même déjà très endetté) n’est-ce pas évident que les prix sont trop élevés ?
Sur ce sujet voir : http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php

Dans « Challenges » du 19 mai 2011
Article intitulé : Regards   

« Moins de 500 transactions de plus de 1,5 millions d’euros sont enregistrées chaque année sur le marché de l’immobilier parisien. »

                                                                               
Lionel Steinmann dans « Les Echos » du 18 mai 2011 :
Article intitulé : L'Insee conteste l'existence d'une bulle immobilière
 
« Le directeur général de l'Insee, Jean-Philippe Cotis, a profité de la publication hier de plusieurs notes ayant trait au logement pour livrer sa propre analyse sur l'évolution des prix de l'immobilier en France. Selon lui, ceux-ci «  ont une certaine tendance à être rigides à la baisse pour des raisons qui relèvent du domaine affectif. Les propriétaires se forment une idée de la valeur de leur bien et peinent à en démordre lorsqu'ils sont appelés à le revendre. [...] A la suite d'une surchauffe, le retour à des prix plus équilibrés prend donc du temps ». Une manière indirecte de contester l'existence d'une bulle immobilière en France, une hypothèse avancée par une note du Conseil d'analyse stratégique parue fin avril. Les études de l'Insee présentées ensuite précisaient chiffres à l'appui ce que chacun pressent intuitivement : avec la flambée des prix de l'immobilier, les dépenses liées au logement exercent un poids croissant sur les revenus des ménages, notamment les plus modestes d'entre eux. De 1998 à 2010, le prix des logements anciens a bondi (à qualité constante) de 141 %, alors que le revenu disponible (calculé par unité de consommation) n'a progressé que de 43 %, et les prix à la consommation de 21 %. Durant la même période, les loyers n'ont finalement augmenté « que » de 33 %. La part des revenus consacrée au logement (mensualités de remboursement, mais aussi charges et dépenses individuelles d'énergie ou d'eau) par les accédants à la propriété n'est passée que de 24,4 % à 25 % sur la période 1996-2006. L'impact de la flambée de l'immobilier a semble-t-il été amorti dans le temps par un allongement de la durée des emprunts. Chez les locataires du secteur libre par contre, le « taux d'effort » lié au logement est passé de 25,8 % à 28,5 % sur la même période. Pour les ménages les plus modestes (les 30 % ayant le niveau de vie le plus faible), cette hausse est même de 6 points. »

Commentaire : Le titre de l’article est étonnant car la suite prouve l’inverse !

Gaëtan de Capèle dans « Le Figaro » du 14 mai 2011 :
Article intitulé : Croissance : le cercle vertueux 

« Cette fois, c’est davantage qu’une éclaircie. Avec une croissance en hausse de 1 % au premier trimestre, deux fois supérieure à ce qui était généralement escompté, la reprise de l’économie française se confirme et se raffermit. Il est bien sûr trop tôt pour crier victoire et considérer que nous sommes définitivement revenus sur la voie de la prospérité. Ce sursaut n’en doit pas moins être apprécié comme un solide point de départ, avec les conséquences vertueuses qui en découlent. La première d’entre elles est que ce retour à meilleure fortune permet à la France de marquer des points significatifs contre le chômage. Grâce à ce regain d’activité, 58 000 emplois ont été créés depuis le début de l’année. C’est plus que ce qu’escomptaient les experts les plus optimistes. La seconde est que, à moins d’une catastrophe, ce démarrage en fanfare donne quasiment l’assurance d’une croissance annuelle de 2 %, c’est-à-dire conforme à l’objectif du gouvernement. Ce point est primordial, car cela signifie qu’il pourra compter sur les rentrées fiscales supplémentaires escomptées. Ce faisant, le plan de redressement de nos finances publiques s’en trouve conforté. Or, il est impératif de le suivre à la lettre pour préserver notre crédibilité sur les marchés financiers et conserver notre précieuse notation AAA, qui permet d’emprunter à moindre coût. »

                                                                                      
Martine Denoune dans « Les Echos » du 16 mai 2011 :
Article intitulé : Immobilier : faut-il s'attendre à un krach ?

« Dans sa dernière étude consacrée à l'évolution des prix des logements en France sur 25 ans, le Centre d'analyse stratégique fait état d'une bulle sur le marché immobilier français. Pour cet organisme dépendant du Premier Ministre et succédant au Commissariat au plan, la hausse des prix qui s'explique notamment par le renchérissement du foncier serait entretenue par les secondo accédants. « Les propriétaires sont beaucoup moins sensibles à la hausse des prix que les accédants puisqu'ils bénéficient, lorsqu'ils se portent acquéreurs d'un nouveau logement, de la plus-values réalisée lors de la vente de leur logement précédent ». A la lumière des évolutions passées, Jacques Frigitt mise à plus ou moins longue échéance sur un retour à des prix nettement plus réalistes, c'est-à-dire, plus en accord avec les revenus des acheteurs. En se basant sur une inflation de 2% et une croissance du PIB de 2,5%, il envisage une évolution encadrée par un scénario rapide conduisant à une baisse des prix de 40% en cinq à huit ans. Dans un scénario lent, les prix des logements anciens se maintiendraient en monnaie courante pendant vingt ans. Toujours selon cet économiste : « Le scénario rapide est plus probable que le lent ». »

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 12 mai 2011 :
Article intitulé : Nouveau coup de rabot en vue pour le Scellier sur fond de chute des ventes de logements neufs   

« On savait que la baisse de l’avantage fiscal du Scellier, depuis le 1er janvier, ferait des dégâts. C’est confirmé. Le recul des ventes des promoteurs a atteint 24 % sur trois mois, à fin mars par rapport à la même période l’an dernier. Les ventes ont baissé partout sauf sur la Côte d’Azur (+ 12 %) et dans le Gard (+ 4 %). « Il faut attendre trois mois de plus pour voir s’il s’agit d’un trou d’air ou d’une baisse durable », relativise le président de la FPI, Marc Pigeon. L’analyse par la FPI de ses 10.000 ventes hors Ile-de-France montre que la modification des aides publiques explique l’essentiel de la chute des ventes. Les ventes de résidences principales ont reculé de 16 % car la suppression du Pass Foncier a fait s’effondrer (– 68 %) l’accession sociale à la propriété en TVA à 5,5 %. Surtout, l’investissement locatif en Scellier, soit 55 % à 60 % des ventes totales des promoteurs, a reculé de 35 % par rapport à un an auparavant, Et il ne s’agit pas d’un simple trou d’air consécutif à une ruée sur le Scellier en fin d’année avant la réduction de son avantage, puisqu’il ne s’est vendu au 4e trimestre 2010 que 9.308 logements à des investisseurs, soit moins qu’au 2e trimestre (9.770 ventes).C’est donc bien un vrai coup de froid. Dans un contexte de marché immobilier en surchauffe, aux prix stratosphériques, l’avantage fiscal du Scellier, onéreux, est en ligne de mire. Le gouvernement songe à le réduire davantage au 1er janvier 2012 que ce qui avait été annoncé lors de sa réforme l’an dernier (lire ci-dessous l’interview du patron de Nexity). Par ailleurs, le gouvernement envisage d’imposer un plafond de prix au mètre carré, en plus du plafond de prix d’achat total de 300.000 euros existant. Bercy pourrait ainsi faire d’une pierre deux coups : restreindre les octrois de Scellier et prendre une mesure anti-inflationniste pour que ce dispositif ne soit plus accusé de provoquer la hausse des prix de l’immobilier. »

Commentaire : Cet article démontre une fois de plus l’aspect artificiel de la hausse immobilière. Hausse due en grande partie par des systèmes inflationnistes d’aide à l’acquisition. En ce qui me concerne, je pense qu’imposer un plafond de prix au mètre carré ne fera que déstabiliser encore plus les surfaces habitables et la qualité des constructions. En effet, les biens seront construits pour entrer dans l’optimisation financière de l’utilisation des lois et non pour des besoins réels en termes de surface habitable et de qualité d’environnement. C’est pour cela que je préfère défendre l’idée d’un système d’imposition des revenus locatifs à géométrie variable. Extrait d’un article traitant de ce sujet : « La logique de cette fiscalité étant d’imposer très faiblement (voire pas du tout)  les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer plus fortement les dépassements de loyers. Cela indépendamment d’autres aides, s’il le faut. Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé pour lui maintenir un pouvoir d’achat. Au-delà, fiscalité augmentée graduellement.  Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là ou hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité. Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre. Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation. L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat. »
Sur ces thèmes je vous propose les liens suivants :
http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php
http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-simple-logement-ou-pilier-de-letat.php

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 4 mai 2011 :
Article intitulé : Immobilier : pourquoi la bulle ne se dégonfle pas

« Depuis trente ans, le prix des logements anciens a été multiplié par deux, tandis que les loyers n'ont progressé que de 30 %. Se penchant sur le phénomène, le Centre d'analyse stratégique (CAS), un organisme de recherche et d'aide à la décision placé auprès du Premier ministre, estime qu'il s'explique par l'existence d'une bulle spéculative. Rien n'explique, pour le CAS, que depuis leur point bas de 1998, les prix aient été multipliés par 2,5. Dans les années 2000, leur rapport au revenu disponible moyen des ménages s'est accru de plus de 60 %, alors qu'il était resté stable pendant plus de trente ans. Parallèlement, les loyers ont évolué depuis quinze ans en ligne avec le revenu des ménages et cette croissance modérée « infirme l'hypothèse d'une pénurie généralisée de logements » qui aurait pu expliquer la surchauffe actuelle, estime le CAS. Paris tient bon face aux critiques de Bruxelles sur ses aides fiscales à l'investissement locatif. La France a défendu ses dispositifs. Bruxelles pourrait choisir d'aller devant la Cour de justice des Communautés européennes. »
Commentaire : Enfin ! On met à mal la soi-disant « pénurie de logements ».                                                                                

Dans « Le Figaro » du 30 avril 2011 :
Article intitulé : 15000 logements en plus pour les jeunes 

« Syndicats et patronat se sont entendus hier sur un projet d’accord visant à faciliter l’accès au logement des jeunes actifs, véritable frein à leur insertion professionnelle. Ils prévoient de financer la construction de 15 000 logements supplémentaires par an à compter de 2012. Ils escomptent accroître pour les jeunes actifs de moins de 30 ans le nombre d’attributions annuelles de logement dans le parc existant de 8 000 unités en trois ans, pour le faire passer à 35 000 en 2014. Ils envisagent de faciliter la colocation de 10 000 logements par an ou de développer le dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) qui préserve les bailleurs des loyers impayés. Ce projet, « très concret », a été salué par la CFDT. Quant à la CGT, elle l’a jugé « insuffisant », dénonçant des « demi-mesures ». »

Commentaire : Personnellement, je trouve génial l’alliance de syndicats et du patronat qui deviennent « promoteurs » pour faciliter l’insertion professionnelle. Mais, pourquoi ne pas mettre fin aux aides fiscales qui sont, enfin, reconnues comme principales  causes de la bulle actuelle immobilière ? A quoi servent dorénavant les « politiques » qui sont censés gérer le logement ? Le « patronat  immobilier » et les lobbies innoveraient-ils dans leurs méthodes pour préserver certains avantages ? Dorénavant, ils travaillent en direct et non plus via un ministère ! Je trouve la date de 2014 très intéressante car si l’on analyse les cycles immobiliers, 2014 devait être l’année du plus bas des prix immobiliers !

Myriam Chauvot dans « Les Echos» du 27 avril 2011 :

Article intitulé : Les mises en chantier de logements s’envolent, mais la demande baisse  

« Le nombre de permis de construire, en données corrigées des variations saisonnières, a augmenté de 3 % sur les trois derniers mois à fin mars par rapport aux trois mois précédents, selon les derniers chiffres ministériels. La progression est beaucoup plus forte en données brutes, non corrigées des jours fériés : + 17 %. Sur douze mois à fin mars, c’est 411.000 logements neufs qui ont fait l’objet d’un permis de construire. On retrouve le même rythme de progression sur 2011. Plus de 122.000 logements ont été autorisés au premier trimestre de 2011 (sur neuf et sur existant), soit 14,5 % de plus qu’au premier trimestre 2010. La hausse observée dans le secteur des logements collectifs (+ 18,7 %) est légèrement supérieure à celle constatée dans le logement individuel (+ 14,5 %).Côté mises en chantier, même rythme de progression. Sur douze mois à fin mars, elle atteint 12,4 %, avec 373.000 mises en chantier. Sur le seul premier trimestre, l’envolée est de 33,7 % par rapport à la même période en 2010 (106.000 mises en chantier). L’activité est donc soutenue. Mais les anticipations sont moins roses. La demande de logements neufs à acheter a diminué fortement en avril 2011, selon les promoteurs immobiliers interrogés pour l’enquête trimestrielle de conjoncture de l’Insee. Les promoteurs sont plus nombreux ce trimestre que par le passé à indiquer une hausse de leur stock de logements invendus. Ils notent aussi que le prix moyen des logements neufs augmente, tandis que l’apport personnel des candidats à l’acquisition d’un logement neuf diminue. »

Marianne Py, l’analyse de Mathilde Lemoine, directeur des études économiques et de la stratégie chez HSBC France, dans « Le Revenu » du 22 au 28 avril 2011 :
Article intitulé : Les prix de l’immobilier sont surévalués de 20 à 30 % 

« Ce sont les caractéristiques spécifiques au marché français qui ont empêché la baisse des prix de l’immobilier. Les ventes de logements dans le neuf ont chuté de 60 % entre mi-2007 et fin 2008. Contrairement à ce qui s’est passé dans d’autres pays, l’ajustement s’est interrompu. Première explication : les subventions massives du gouvernement français pour soutenir la demande, tels le doublement du prêt à taux zéro ou le dispositif Scellier. Deuxième facteur de soutien : la faiblesse des taux d’emprunt. Enfin, les investisseurs ont délaissé les marchés actions et les placements monétaires au profit de l’immobilier. On a déjà observé en France un tel mouvement après les évènements de 2001. Le marché serait actuellement surévalué de 20 à 30 %, selon les régions. Le déficit d’offre de logements par rapport à la demande ne justifie pas la flambée des prix. Car l’offre ne suffit pas à expliquer les cycles de l’immobilier. Il ya davantage un problème de localisation de l’offre – la construction de logements se faisant à des endroits où il n’y a pas de demande. »

Charles Dereeper dans « Objectif Eco » du 26 avril 2011 :
Article intitulé : Acheter ou louer, il faut aller au delà de la propagande pour ne pas se faire plumer

« 92% des français considère que l'achat de leur logement principal est une meilleure formule que la location. Je vais me cantonner dans cet article à ce qui est mesurable, les aspects financiers. Ce papier s'adresse en priorité aux primo accédants. Quand on achète un bien, on doit payer autour de 7% de frais de notaire, qui sont en fait des impôts pour la majeure partie, mais qu'on met sur le dos des riches notaires. L'agent immobilier se charge généralement de vous alléger votre portefeuille d'au moins 4 à 5% de la valeur du bien. Ce qui porte à 11% de la valeur totale de l'achat, l'argent qui est mis à la poubelle. Prenons un appartement de 200.000 euros dans la ville de Toulouse au pif. Je file sur seloger.com. Je trouve pour ce budget quelques dizaines d'annonces. Surface du bien : entre 50 et 80m². Partons sur l'idée qu'on peut acheter un appartement de 70m² avec 200.000 euros Frais d'Agence Inclus, donc 214.000 euros avec les frais de notaire dans un quartier normal sans luxe. Dix ans de possession immobilière coûte dix ans de taxe foncière : à raison de 750 euros par an, cela donne une nouvelle charge de 7500 euros, donc un coût total de 221.500 euros. Je refile sur Seloger.com et j'obtiens qu'on peut louer pour 625 euros par mois un 70 m². Le locataire va dépenser et mettre à la poubelle en dix ans 75.000 euros. L'acquéreur d'un appartement de 70m² va emprunter 214.000 euros. Avec l'assurance et le reste, voici le tableau basique à horizon 20 ans.

Le montant des intérêts est de 55.500 euros par décennie. Il faut lui rajouter les 7500 euros de taxe foncière. Soit 63.000 euros au total d'argent dépensé à la poubelle. La différence en faveur de l'acquisition est bien positive de 12.000 euros. Mais, maintenant, venons en au fait. D'un côté, nous avons un locataire qui dépense 625 euros par mois contre un propriétaire qui rembourse 1357 euros par mois. Cela représente un différentiel de 732 euros tous les mois. Sur une période de 10 ans, ce différentiel se monte à 87.840 euros. Le locataire encaisse donc sur 10 ans un gain direct de 75.000 euros (il était négatif de 12.000 euros avant de prendre en compte le différentiel de trésorerie mensuelle de 625 euros contre 1357 euros de remboursement). S'il s'amuse à placer son argent, le score dépassera en dix ans les 100.000 euros. De vous à moi, un épargnant classique se doit de doubler son épargne tous les 10 ans. Mais je vais me mettre dans la peau des épargnants peu performants. C'est volontaire. Pour simplifier la démonstration, j'ai enlevé le fait que le loyer était réévalué chaque année en fonction de l'inflation. Je compense cette approximation avec le petit +50% en dix ans. De plus, toujours pour simplifier, j'ai zappé le fait qu'on touche tous les mois et que le capital de 75.000 euros n'est que partiel pendant les dix ans et effectif qu'à la fin des 10 ans. 100.000 euros représentent la plus value MINIMALE que le propriétaire doit encaisser pour compenser ses pertes par rapport à la location. Par rapport à un investissement de 214.000€, il faut que son bien s'apprécie de +47%, soit 4,7% en moyenne sur dix ans. Avec +47% de plus value, un propriétaire ne gagne pas. Rien du tout. Il fait juste jeu égal avec le locataire. En revanche, le fait de posséder apporte des émotions supplémentaires. Depuis la fin de la bulle immobilière, à part à Paris, les prix sont parfaitement incapables de grimper sur ce niveau moyen minimal de gains annuels. En outre, du fait que les prix sont totalement décorrélés des revenus des Français, la probabilité à horizon 10 ans que nous assistions à une hausse miracle, est très faible. Il faudrait que les Etats parviennent à fabriquer de l'inflation, le Japon ayant démontré qu'il n'y parvenait pas malgré des efforts gigantesques...Tous les Français qui ont acheté pour ne pas mettre leur argent à la poubelle depuis 2007, ont encaissé plusieurs années à progression nulle pour la valeur de leur bien. Autant dire qu'ils ont un prix de revient qui EXIGE désormais une hausse d'au moins 6% par an. Après le miracle, c'est quoi le mot qui convient ? Scénario impossible ? Quand on pense aux millions de propriétaires convaincus qu'étant propriétaires, ils l'ont joué fine par rapport aux locataires, ignorant totalement la quantité de pertes qu'ils réalisent par leur choix patrimonial erroné depuis 4 ans... alors qu'en face, au même moment, des locataires jouissant d'un niveau de vie largement supérieur, regrettent de ne pas être propriétaire... la situation est ubuesque ! Si on ajoute qu'on change plusieurs fois de jobs en dix ans et que posséder un appartement nuit aux carrières professionnelles en sclérosant la mobilité des personnes, je considère à titre personnel qu'il est parfaitement stupide de se ruiner à posséder des m² dans cette période de l'histoire où le pouvoir d'achat immobiliers des Français est revenu au niveau de 1912 / 1914. 92% pense à l'envers de cette démonstration financière. C'est encourageant de savoir qu'au moins 8% des Français ont encore la cervelle alerte et sont capables de discuter et ne pas se faire piéger par les grandes manipulations étatiques et commerciales. On ne fait pas la révolution et on ne descend pas dans la rue quand on possède un bien immobilier qui a exigé 20 ans de sacrifices financiers... Vous l'aurez compris. Si je le pouvais, je me mettrais en face pour encaisser l'argent et les efforts de ces dizaines de millions de français qui n'ont qu'une envie inconsciente destructive, celle de se faire tondre financièrement par le biais de l'immobilier qui ne fait que monter à long terme... Les banques et l'Etat français le font avec excellence. Pas un article qui sort dans les médias en expliquant par A plus B comment on se fait plumer sa vie en achetant un logement principal. Que de la propagande de masse... »

Diane Lacaze dans « Les Echos » du 20 avril 2011 :
Article intitulé : Immobilier : les professionnels pensent qu'il est temps de vendre

« C'est le moment de vendre ! Les langues commencent à se délier parmi les professionnels de l'immobilier, lesquels, il y a encore trois mois, n'envisageaient pas encore autre chose qu'une hausse. Mais cette fois, il semble bien que la hausse soit enrayée. Le sondage réalisé par le Centre de recherche en économie, finance et immobilier (Cerefi) auprès d'un échantillon de notaires montre ainsi qu'il n'y a plus de gains supplémentaires à espérer : pour trois notaires interrogés sur quatre (76 % exactement, voir illustration), il faut vendre son logement avant même d'acheter un autre bien afin de « profiter des bonnes dispositions du marché ». Discours quasi-identique de la part du site spécialisé dans l'immobilier Drimki.com, pour qui l'idéal est « de vendre maintenant pour profiter encore de bonnes dispositions du marché avant que la conjoncture soit de plus en plus incertaine ». Même si elles ne sont pas généralisées, loin de là, des premières baisses sont d'ailleurs apparues (voir « La Tribune » du 8 avril 2011). Ce mardi, Drimki a relevé des frémissements à Toulouse (-0,15 % en avril), à Nancy (-0,25 %), et une stabilité à Paris (+0,21 %).  Il faut dire que le pouvoir d'achat des ménages, déjà pénalisé par le niveau des prix, prend de plein fouet la hausse récente des taux. D'après le courtier Efficity, ce pouvoir d'achat a reculé dans nombre de villes. À Paris, il est en baisse de 5,7 % début le début de l'année, et de 20,7 % sur un an ! Même tendance dans l'agglomération lyonnaise (-5,6 % depuis janvier), et à Lille (-5,5 %). Le Cerefi ajoute même que le climat actuel incertain pourrait plomber le moral des ménages et influer sur les prix des logements et terrains. Il ne reste plus qu'à attendre que les vendeurs intègrent ces données et revoient leurs prétentions. Ce qui pourrait prendre encore six mois selon Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. »                                                                     

Alexandre Garabedian dans « Boursorama » du 12 avril 2011 :

Article intitulé : L'OCDE évoque un risque d'emballement du crédit immobilier en France

«  Dans ses recommandations sur le système financier, l’Organisation de coopération et de développement économiques estime que la France aurait intérêt à «adopter des mesures macroprudentielles restreignant l’accès des crédits aux ménages en cas d’emballement prolongé des prix immobiliers».  A court terme, «il est à craindre que la prolongation de conditions de crédit favorables n’alimente une augmentation déraisonnable des prix, ce qui suggère, d’une manière générale, de proscrire les mesures non ciblées soutenant la demande», souligne encore l’OCDE. Depuis la réalisation de l’étude, approuvée mi-février, les établissements de crédit ont resserré leurs conditions de prêt dans l’Hexagone, une tendance à l’œuvre depuis le deuxième semestre 2010. »                                                                                            

Philippe Manière dans « L’Express » du 11 avril 2011 :
Article intitulé : La fin de la bulle immobilière approche, et plus dure sera la chute…

« Voilà maintenant plus de douze ans que, malgré une brève interruption (en 2009), le prix du mètre carré est, en France, orienté à la hausse. Douze ans durant lesquels la pierre a plus que doublé. Par le passé, de telles progressions ont été suivies de purges de moins 30% en quelques années : La hausse des prix ne peut s’écarter durablement de celle des revenus des ménages, qui détermine largement leur solvabilité. Or, sur la décennie passée, ces deux courbes ont divorcé comme jamais auparavant. Intenable. »

Fabien Piliu dans « La Tribune » du 11 avril 2011 :
Article intitulé : Immobilier : les pistes de l'OCDE pour mettre fin à la bulle

« Dans son dernier rapport sur l'économie française, l'OCDE ne se contente pas d'inviter le gouvernement français à assainir les dépenses publiques. Ses auteurs abordent un sujet - le logement - qui devrait passionner les Français confrontés depuis la fin des années 90, à une hausse des prix de l'immobilier jusqu’ici ininterrompu, à de rares exceptions près. Et ils formulent quelques propositions pour améliorer la fluidité du marché. C'est en effet à leurs yeux à la fois la principale cause de la forte inflation des prix observée depuis la fin des années 90 et de l'augmentation du nombre des mal logés. Ces derniers représentent aujourd'hui  5,5% de la population française, soit 3,4 millions de personnes environ ! "L’Enquête nationale logement 2006 a montré que dans le secteur social, seulement 900.000 ménages parmi les 1.4 millions de locataires pauvres étaient dans les 2.5 millions de logements à bas loyer et que dans le secteur privé 200 000 seulement des 1.4 millions de locataires pauvres habitaient dans les 700 000 logements à bas loyer" 

Diane Lacaze dans « La Tribune » du 12 avril 2011 :
Article intitulé : L'Immobilier neuf est "Scellier dépendant"

«  Les promoteurs peuvent remercier la loi de défiscalisation Scellier ! En 2010, les investisseurs locatifs ont représenté 66 % des acheteurs des ventes dans le neuf, contre 44 % deux ans auparavant, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Après des années 2008 et 2009 difficiles, les prix dans le neuf ont donc augmenté de 6,5 % en 2010. Mais l'embellie devrait être de courte durée, ne serait-ce que parce que le Scellier est moins avantageux depuis le 1er janvier. « Les ventes devraient diminuer en 2011, autour de 110.000 contre 117.000 en 2010 », pronostique la FPI. Les prix devraient suivre. En 2010, certains types de logement ont d'ailleurs déjà enregistré un recul. Cette « Scellier dépendance » inquiète Immo-Consulting, qui dénonce depuis un an les dérives de ce dispositif : « Les plafonds de loyers du Scellier peuvent être supérieurs de 5 % à plus de 50 % aux loyers de marché. » Une décorrélation à l'origine des scandales du Robien. Mais surtout, que se passera-t-il lorsque le Scellier cessera fin 2012 ? Pour Jean-Michel Ciuch, directeur d'Immo-Consulting, « le gouvernement pourrait créer un nouveau dispositif, surtout en période électorale. Sinon, soit les prix s'adapteront, soit les ventes risquent de chuter de moitié ! » 

Dans « La Tribune » du 12 avril 2011 :
Article intitulé : Pour un « quantitative easing » du droit à construire

« Pendant trente-cinq ans, les prix ont évolué grosso modo au même rythme que les revenus moyens, avec un écart maximum de 15 % entre les hauts et les bas de cycles. Or, depuis 2000, ils ont pris 60 % à 70 % de plus. Et même en tenant compte de la baisse des taux d'intérêt, le pouvoir d'achat immobilier se situe en moyenne 30 % en dessous de ce qu'il était... en 1965 ! La province n'est pas épargnée, avec 27 %, contre 34 % pour Paris. Et la crise de 2008 n'a pas significativement fait baisser les prix, ou seulement très temporairement, à la différence de ce que l'on a observé en Grande-Bretagne ou aux États-Unis (où la bulle a quasiment disparu). Les dispositifs incitatifs de type Scellier, s'ils ont évité aux promoteurs et constructeurs un choc trop violent, ont limité l'ajustement naturel du marché. Les craintes inflationnistes et l'aversion pour les placements financiers ont fait le reste, et nous voilà donc avec une bulle qui n'a pas crevé. Faisons un petit détour par la microéconomie. Quand une offre est peu élastique, comme c'est le cas dans l'immobilier (on ne crée pas des logements en trois mois), offrir aux acquéreurs des aides (Scellier, PTZ, taux bas) ne peut avoir qu'un effet immédiat : la hausse des prix. Ce faisant, le foncier augmente également, ce qui se répercute bien sûr sur les programmes suivants, qui sortent donc sur une base de prix rehaussée, entraînant de nouvelles aides aux acquéreurs, qui font monter les prix, et donc le coût des opérations suivantes... on n'en sort plus... Seuls les professionnels du secteur y trouvent leur compte... jusqu'au jour où le marché, totalement déconnecté de l'évolution du revenu disponible, explose. De la même manière, plafonner durablement les prix ou les loyers provoque une diminution immédiate de l'offre et crée la pénurie à plus long terme. Une étude multifactorielle de l'OCDE montre en outre que la qualité du parc locatif décroît... dans les pays dont les loyers sont les plus encadrés, ce qui se comprend aisément.
Les pistes sont donc à chercher ailleurs, du côté de l'offre. Si le terrain est rare dans les zones denses, les droits à construire peuvent être créés à partir de (presque) rien, puisque ce sont les maires et les règles d'urbanisme qui déterminent la sur- face constructible sur une assiette foncière donnée. Or, malgré des dispositifs incitatifs, comme les programmes locaux de l'habitat (PLH), la création de logements plafonne. On est donc tenté de suggérer une mesure extraordinaire, à l'instar du « quantitative easing » adopté par la FED pour relancer l'économie américaine : pourquoi ne pas permettre un assouplissement temporaire des règles d'urbanisme, simplifier l'obtention de permis de construire, investir le montant des niches dans les aménagements urbains nécessaires, et tordre le bras des maires qui seraient trop frileux. Cela resolvabiliserait la demande, et éviterait le crash. »                                                                          

Isabelle Rey-Lefevre dans « Le Monde » daté du 8 avril 2011 :
Article intitulé : Les loyers privés n'ont jamais aussi peu augmenté en moyenne depuis dix ans
« Les loyers d'habitation du parc locatif privé ont augmenté de 1,4 % en 2010 dans l'agglomération parisienne, mais de 0,7 % dans les onze villes de province étudiées aussi par l'OLAP. " Cette hausse est de loin la plus faible de la décennie ", expliquent les auteurs, qui précisent que " les loyers de province enregistrent, depuis quatre ans, une hausse très voisine de celle de l'indice de référence des loyers ", démontrant qu'il n'y a donc plus d'inflation spécifique à la location de logements, sauf à Paris. En dix ans, les loyers dits " de marché ", des baux signés dans l'année, ont augmenté de 50 % à Paris, mais de 40 % dans les agglomérations régionales considérées. A ce rythme moyen de 5 % par an, la hausse est certes soutenue mais sans commune mesure avec celle des prix de vente, qui atteint 150 % à Paris en dix ans, 116 % en Ile-de-France et 109 % en province. En regard, le système allemand des " loyers miroirs ", dans un pays qui compte 55 % de locataires à des prix allant de 5,60 à 9,70 euros le mètre carré, autorise le locataire à saisir le juge s'il estime que son loyer est supérieur de 20 % à ceux du quartier. Là-bas, ce n'est pas le propriétaire qui augmente les loyers, mais le locataire qui le fait baisser. »

Jean-Yves Guerin dans « Le Figaro » daté du 7 avril 2011 :
Article intitulé : Le blocage des loyers : une fausse bonne idée 

 « Aujourd'hui, à l'exception de la région parisienne et de quelques très grandes villes, les loyers sont à la baisse. C'est le cas, par exemple, à Clermont-Ferrand, à Saint-Étienne et à Nantes», glisse Jean Perrin, président de l'Unpi (Union nationale de la propriété immobilière) qui fédère 4500 administrateurs de biens et agents immobiliers.  «Chaque année, l'État publie un décret bloquant les loyers à Paris, souligne-t-il. Mais il n'est pas respecté. Les locataires sont tellement contents de trouver un logement, qu'aucun ne se plaint devant la justice.» Surtout, la plupart des experts de l'immobilier estiment qu'un blocage des loyers ne servira pas les intérêts des locataires à moyen terme. «Le danger, c'est d'aboutir à une pénurie de biens à louer avec à la clé une nouvelle hausse des prix, affirme Laurent Vimont, directeur général du réseau d'agences immobilières Century 21. Au cas où cette mesure serait mise en place, ceux qui achètent un appartement pour le louer préféreraient le vendre. Quant aux investisseurs potentiels qui hésitent, ils se détourneraient de l'immobilier.»  «Si l'État se lançait dans une telle aventure, ce serait pour redonner du pouvoir d'achat aux Français, argumente Serge Ivars, président de l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier). Or, en allégeant la note des locataires, cela conduirait à enlever de l'argent à des propriétaires qui sont souvent de petits épargnants.»  En fait, pour éviter une inflation des loyers, il vaudrait mieux revoir en profondeur la politique de construction. «Comme la France n'a pas assez construit depuis quarante ans, il y a un déficit de logements estimé à 1,2 million, détaille Bernard Cadeau. Pour le résorber, il faudrait construire 500.000 logements par an. Or, on ne dépasse pas les 300.000, ce qui creuse encore plus le trou.» Et pour inverser la tendance, il faudra bien plus qu'une mesure miracle. »

Commentaire : Il est indiqué qu’ « Au cas où cette mesure serait mise en place, ceux qui achètent un appartement pour le louer préféreraient le vendre. Quant aux investisseurs potentiels qui hésitent, ils se détourneraient de l'immobilier. » N’est ce pas ce que nous recherchons ? Plus d’appartements à vendre du fait de l’inadéquation entre un loyer acceptable par la majorité et le prix d’acquisition qui bien souvent s’est vu « gonflé » par les défiscalisations diverses. Et si nous étions en « bulle » immobilière ? Est-ce parce que les plus-values espérées à terme vont baisser que les investisseurs vont se détourner de l’immobilier alors que le rendement va augmenter ? Que préférons-nous investir sur une plus-value hypothétique en acceptant un rendement très faible ou un rendement plus élevé sans le risque d’un krach immobilier destructeur de la plus-value espérée ? Dans cet article, il est mentionné qu’à l'exception de la région parisienne et de quelques très grandes villes, les loyers sont à la baisse. Y aurait-il un ajustement des loyers en cours ? Ensuite, nous retrouvons l’argument du déficit de logement. Cet argument ne tient pas. Ce déficit est dû uniquement à une politique urbanistique qui crée (pour des raisons financières politiques) une concentration vers certaines villes et une politique qui a favorisé les bureaux par rapport aux habitations. Survolez la France et vous aurez compris le potentiel énorme que l’on peut apporter en réponse à cette affirmation. Imposons des normes de qualité de vie et d’espace et de facto une meilleure utilisation de l’existant verra le jour…indépendamment d’une meilleure qualité de vie.

Sur ce sujet :
http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-simple-logement-ou-pilier-de-letat.php

http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php

http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilierbourse.php

M.C dans « Les Echos » daté du 7 avril 2011 :
Article intitulé : L’immobilier d’entreprise confirme sa reprise en Ile-de-France

« Selon l’observatoire de la profession, Immostat-IPD, la demande placée de bureaux (transactions locatives et ventes aux utilisateurs finaux) en Ile-de-France a atteint 613.130 mètres carrés au premier trimestre 2011, soit 21% de plus qu’à la même période un an plus tôt. »
                                                                                  

Dans « Gestion de Fortune » d’avril 2011 :
Article intitulé : 1 point

« Chaque fois que les taux d’intérêt immobiliers remontent d’un point, le pouvoir d’achat immobilier baisse de 8 %, selon le réseau d’agences immobilières Efficity. Fin février, le pouvoir d’achat immobilier a diminué de 3,4% par rapport au taux plancher d’octobre dernier. »

Dans « Boursorama » daté du 5 avril 2011 :
Article intitulé : Baisse des ventes de logements anciens en Ile-de-France, hausse des prix ralentie

« Le nombre des transactions de logements anciens a fortement baissé en janvier en Ile-de-France tandis que la hausse des prix s'est ralentie, selon une étude de la chambre régionale des notaires publiée mardi. "Il est encore trop tôt pour déterminer s'il s'agit d'un simple contrecoup après une période d'activité exceptionnelle, d'une accalmie conjoncturelle traditionnelle en début d'année ou d'un véritable phénomène de fond, qui pourrait alors être plus durable et marquer l'année 2011", notent les notaires. » AFP

Charles Faugeron dans « La Tribune » du 31 mars 2011 :
Article intitulé : Le nouveau prêt à taux zéro soutient la demande... et la hausse des prix.
Surchauffe entretenue

« De l'avis de tous, le PTZ+ a globalement permis de renforcer la capacité d'emprunt des acheteurs. Et c'est peut-être là le problème : en permettant d'emprunter plus, le Gouvernement permet aussi aux vendeurs... de demander plus ! L'effet pervers de ce type d'aide est donc, justement, d'entretenir la hausse des prix au lieu d'éviter la surchauffe conduisant à une bulle immobilière. Seul garde-fou qui a été mis en place : le PTZ+ ne peut représenter plus de la moitié des emprunts finançant l'achat d'un logement. « Et il ne déclenche pas l'achat », admet Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artemis courtage, pour qui « l'avantage de la mise en place du PTZ+ a d'ores et déjà été compensé par la hausse des taux ». À se demander ce qu'il se passera ces prochains mois alors que les taux vont continuer de grimper... » 

Alexandre Phalippou dans « La Tribune » du 31 mars 2011 :
Article intitulé : En France, la moitié des locataires est résignée à ne jamais devenir propriétaire

« Aujourd'hui, les Français ne se font plus guère d'illusions. Le pessimisme est, sans surprise, encore plus de mise chez les locataires dont l'apport financier est mécaniquement plus faible que celui des propriétaires : 47 % d'entre eux ont renoncé à devenir un jour propriétaire ! Quant aux propriétaires, un tiers d'entre eux estime qu'il leur manque l'équivalent d'environ deux pièces (41 mètres carrés) pour « vivre mieux ». Selon une étude TNS Sofrès, publiée en février, le logement est d'ailleurs devenu le quatrième sujet de préoccupation des Français (derrière le chômage, le pouvoir d'achat et la retraite). Les raisons de cette « sinistrose » ne surprendront personne. Le niveau des prix, bien sûr, constitue le principal frein à l'achat d'un logement. 83 % des personnes interrogées jugent les prix trop élevés. L'autre élément d'explication tient à l'endettement nécessaire pour acquérir un bien immobilier, dans un contexte de remontée des taux d'emprunt. Ainsi, 20 % des seniors ont déménagé, faute de ne plus pouvoir assumer le coût de leur logement. La crainte de s'endetter pour longtemps constitue d'ailleurs un frein à l'achat pour 54 % des sondés, tandis que 45 % éprouvent des difficultés à obtenir un crédit. Bilan ? « Les Français ne choisissent plus leur logement » estime Orpi. La preuve, 67 % des propriétaires ont choisi leur bien en fonction de contraintes de prix et de géographie plutôt que sur un coup de coeur. »

Commentaire : Un tiers des propriétaires estime qu’il leur manque l’équivalent de deux pièces (41 mètres carrés). Excusez du peu ! Et si le prix de ces deux pièces était le montant de la surchauffe immobilière ? Comment être heureux dans ces conditions ? Ne penser à l’immobilier que dans sa fonction de logement est une des plus graves erreurs que puisse commettre l’Etat. L’immobilier est avant tout LA réalité sociologique de l’Avenir possible. De la qualité de cet Avenir possible dépendra en très grande partie le comportement sociologique. L’immobilier, après la famille, dans sa fonction habitation et protection est le socle sociologique de notre civilisation.  A ce titre, il est facteur de stabilité ou de révolte.
Transformer l’immobilier en outil financier et/ou fiscal, c’est occulter cette réalité.                                                                          

Dominique Pialot dans « La Tribune » du 25 mars 2011 :
Article intitulé : La création du bail vert encourage les économies d'énergie 

« Les locaux de plus de 2.000 m2 à usage de bureaux ou de commerces, ou situés en centre commercial, devront signer un bail vert à partir du 1er janvier 2012. Le décret d'application doit être publié dans les prochains jours. La terminologie de « bail vert » est intéressante sur un plan marketing, mais dans le fonds, il s'agit essentiellement du verdissement du bail commercial traditionnel tel qu'il existe depuis 1953, enrichi ensuite d'une longue jurisprudence. Aujourd'hui, il s'agit surtout d'une déclaration de bonne volonté et de bonnes pratiques à mettre en oeuvre une réduction des consommations d'énergie, à la fois du côté du propriétaire et du locataire. Mais on peut imaginer qu'à terme, son contenu soit rendu juridiquement contraignant. Nous n'y sommes pas favorables, car nous pensons que la loi des parties vaut mieux qu'une partie de la loi. Ce qui importe, c'est que cette annexe crée les conditions d'un dialogue entre ces deux parties, qui va devenir de plus en plus important au regard des obligations de travaux et de performances à atteindre dans l'immobilier d'ici à 2020 »                                                                                           

Myriam Chauvot dans « Les Echos » du 24 mars 2011 :
Article intitulé : Immobilier : premier coup d’arrêt à la hausse des prix   

 « On ne peut pas encore parler de retournement du marché des logements anciens, mais il se grippe. Même si le prix moyen national progresse encore de 2,7 %, des baisses apparaissent ou s’accentuent en régions et dans les départements franciliens les plus modestes, en réaction à la remontée des taux d’intérêt. Dans huit régions, les prix baissent depuis trois mois, selon les premiers recensements du réseau Century 21. On observe ainsi une baisse des prix de 7 % en trois mois en Alsace, voire plus dans un département francilien comme la Seine-et-Marne. En revanche, les zones aisées que sont Paris et l’Ouest parisien continuent à flamber. Mais, même dans la capitale, les volumes de vente se sont fortement contractés ces trois derniers mois par rapport à la même période de l’an dernier. Le nombre de transactions a également reculé au niveau national. Estimant qu’une remontée des taux d’intérêt de 1 % entraîne une baisse de 7 % de la demande, le Crédit Foncier s’attend à un déclin des ventes dans l’ancien cette année et à une relative stabilité dans le neuf, mais prévient : le soutien que représente le prêt à taux zéro plus ne compensera pas une hausse des taux d’intérêt supérieure à 0,5 %. Or, depuis le début de l’année, les taux ont gagné 0,3 %...  Le marché marque le pas, il corrige les excès des mises en vente, les acheteurs n’ayant plus forcément les moyens nécessaires vu la hausse des taux d’intérêt, résume le président de Century 21, Laurent Vimont. Les acheteurs ont jusqu’à présent compensé la remontée des taux par un rallongement de la durée des prêts, passée par exemple de 20 ans à 20,75 ans chez Century 21 en moyenne nationale, et de 21,7 à 23,1 ans en Ile-de-France. »

Charles Faugeron dans « La Tribune » du 21 mars 2011 :
Article intitulé : La hausse de l’immobilier ne tient plus qu’à trois fils

« Plus question, comme avant, de compter sur un crédit bon marché pour compenser la hausse des prix.  En 2008, la durée moyenne atteignait 22,1 ans, et il n’était pas rare de trouver des crédits à…25, voire 30 ans. En quatre mois, la durée moyenne de remboursement d’un crédit est passée de 17 à 19 ans selon Meilleurtaux. »

Commentaire : 2014, point bas de l’immobilier ?
                                                                                   

Dans « Challenges » du 10 mars 2011 :
Article intitulé : Regards

 « Les prix de l’immobilier de logement ont augmenté de 17,5% à Paris en 2010 et de 1,5% à Shanghai. »

Catherine Rollot dans « Le Monde » du 11 mars 2011 :
Article intitulé : Vers la fin des mansardes à prix d'or ?

«  Le gouvernement a annoncé, jeudi 10 mars, des mesures contre la hausse des loyers des logements de moins de 13 m2. Au-delà de 40 euros le m2, les revenus locatifs seront surtaxés et le métrage calculé en fonction de la loi Carrez, jusque-là appliquée aux seules ventes. Ainsi, un bailleur qui proposerait une chambre de 10 m2 pour 600 euros, au lieu des 400 euros conseillés, devra s'acquitter d'une taxe additionnelle sur les 200 euros de " surloyer ". " Le montant de cette taxe, qui n'est pas encore fixé, sera fortement dissuasif et progressif ", affirme Benoist Apparu au Monde. " Plus le dépassement du seuil des 40 euros le m2 sera important, plus la taxation sera forte ", poursuit le secrétaire d'Etat. La mesure fiscale sera introduite dans la loi de finances 2012, et entrerait en vigueur au 1er janvier 2012. Dans la capitale, ces habitations grandes comme un mouchoir de poche atteignent des tarifs qui dépassent les 50 euros du m2, soit plus de deux fois supérieurs à la moyenne du marché locatif parisien, qui est de 23 euros. »

Commentaire : Enfin, une régulation et non une déstabilisation (effet inflationniste et déstabilisateur des avantages et déductions fiscaux) par la fiscalité ! C’est un bon début, mais il faut étendre ce principe (à moduler naturellement) à l’ensemble des biens. Le principe doit être de limiter les surchauffes immobilières momentanées, qui se terminent par un krach, en faveur du maintien du pouvoir d’achat de l’ensemble. Pouvoir d’achat des citoyens qui est l’élément économique essentiel. Il faut adapter la fiscalité au rapport revenu du locataire/loyer. Comme déjà écrit,  je milite pour une fiscalité à géométrie variable basée sur le rapport revenu/loyer du locataire. Cette technique consiste à déterminer un loyer qui ne dépasse pas un certain pourcentage du revenu du locataire (ex : 20%) et d’y appliquer une fiscalité progressive. Pas de fiscalité tant que l’on ne dépasse pas le loyer de base, au-delà fiscalité progressive. Cette technique a plusieurs points forts. Elle maintient un pouvoir d’achat pour le locataire tout en assurant une rentabilité au bailleur, elle offre un toit à la majorité, elle évite la surchauffe des prix due aux modes fiscales…L’absence de fiscalité peut être réfléchie au niveau de toutes les fiscalités (revenus fonciers, plus-values, ISF…). Naturellement, cette technique serait limitée à un certain montant de revenus afin de ne pas subir un détournement des objectifs initiaux en termes SOCIOlogique, ECOnomique, POlitique et FInancier.

Benoist Apparu dans « Les Echos » du 9 mars 2011 :
Article intitulé : Plafonds de loyers, un mauvais coup porté aux locataires   

« L’idée d’encadrer les loyers à la relocation ou encore de maîtriser les loyers lors de la mise sur le marché du bien peut paraître séduisante. Mais je suis convaincu que les résultats de cette mesure qui consisterait à contraindre les propriétaires seraient très négatifs, et ce pour plusieurs raisons. D’abord, je rappelle qu’avec l’IRL (indice de référence des loyers), qui fixe chaque année un plafond d’augmentation des loyers, il existe déjà un moyen de régulation. Le mode de calcul de l’IRL a été révisé dans la loi de février 2008 pour se baser désormais sur l’indice des prix à la consommation. Surtout, un encadrement supplémentaire qui pèserait sur les propriétaires aurait des conséquences négatives pour les locataires. Ce mécanisme existait en France entre les deux guerres et avait largement contribué à amplifier la crise du logement, et ce pour plusieurs décennies. En diminuant les rendements locatifs, une telle mesure découragerait les propriétaires de faire des travaux pour améliorer le confort de leur logement. Le risque serait alors de voir le parc privé se dégrader. De plus, compte tenu de l’explosion des prix de l’immobilier, à moyen terme, cela aurait pour conséquence de fortement dissuader les investisseurs locatifs ! Aujourd’hui, tout le monde déplore le départ des investisseurs institutionnels, les zinzins, qui proposaient, notamment à Paris, des loyers modérés. Je tiens également à rappeler que la situation immobilière de Paris n’est pas celle de la France. L’augmentation des loyers reste une problématique très parisienne, bien que, d’après l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, les relocations expliquaient en 2009 moins de la moitié de la hausse des loyers : pour 42 % des relocations à Paris, le loyer a baissé, stagné ou progressé au niveau de l’IRL en 2009. Je suis convaincu que la vraie solution reste la construction. Nous devons construire plus, créer de l’offre et de l’activité. La seule réponse pertinente, c’est de relancer la construction à grande échelle dans les zones les plus tendues. Le gouvernement agit là aussi, avec une grande réforme de l’urbanisme en préparation et un recentrage des efforts sur les zones où les besoins sont les plus vifs. 

Commentaire : En ce qui me concerne, je milite pour une fiscalité à géométrie variable basée sur le rapport revenu/loyer du locataire. Cette technique consiste à déterminer un loyer qui ne dépasse pas un certain pourcentage du revenu du locataire (ex : 20%) et d’y appliquer une fiscalité progressive. Pas de fiscalité tant que l’on ne dépasse pas le loyer de base, au-delà fiscalité progressive. Cette technique a plusieurs points forts. Elle maintient un pouvoir d’achat pour le locataire tout en assurant une rentabilité au bailleur, elle offre un toit à la majorité, elle évite la surchauffe des prix due aux modes fiscales…L’absence de fiscalité peut être réfléchie au niveau de toutes les fiscalités (revenus fonciers, plus-values, ISF…).

Isabelle Rey-Lefebvre avec Harold Thibault dans « Le Monde » du 8 mars 2011 :
Article intitulé : Tous propriétaires : la fin d'un mythe

« " Il est urgent de stabiliser le prix des logements, comme c'est le cas en Allemagne depuis longtemps, et de revenir à une corrélation avec les revenus ", demande Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires de Paris, dans une tribune publiée dans Les Echos, une revendication plutôt rare de la part d'un professionnel de l'immobilier. En dépit des exhortations présidentielles, l'accession à la propriété progresse peu en France, précisément contrariée par la hausse des prix. Elle recule même dans les classes populaires, puisque le taux de propriétaires parmi les 30 % des ménages les plus pauvres a dégringolé, de 46 % en 1981 à 33 % en 2007, tandis que parmi le tiers des ménages les plus riches, il progressait, dans le même temps, de 51 % à 70 %. Selon l'observatoire Crédit Logement, acheter sa résidence principale coûte en moyenne 4,6 années de revenus en 2010, contre 3,2 seulement fin 2000. La cherté des logements angoisse les jeunes, qui désespèrent de devenir propriétaires, et pénalise l'attractivité économique d'un pays, d'une ville. Le fait, par exemple, de pouvoir se loger facilement et à prix raisonnable en Allemagne est l'un des éléments de la compétitivité économique de ce pays. Devenir propriétaire en France n'est donc possible qu'au prix d'un endettement massif des ménages, passé, selon l'Insee, de 53,2 % du revenu disponible en 2000 à 77,3 % fin 2010. L'inflation immobilière galopante et son corollaire, de lourdes dettes pesant sur le budget des ménages, n'est pas l'apanage de la France. Un rapport de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), paru le 25 janvier, s'interroge sur les méfaits de la hausse de l'immobilier dans la plupart des quarante pays membres, où la déréglementation financière, avec un accès trop facile au crédit, aurait à elle seule majoré le prix des logements dans des proportions allant jusqu'à 30 %. Lorsque s'y ajoutent des incitations fiscales, comme la déduction des intérêts d'emprunts, ce qui était le cas en France jusqu'à fin 2010 et qui existe encore aux Etats-Unis, le phénomène s'aggrave encore. " Ces incitations orientent inconsidérément l'épargne vers le logement plutôt que d'autres placements, et les allégements fiscaux sont, en fait, capitalisés dans le prix des biens, alimentant la hausse ", analyse Giuseppe Nicoletti, coordonnateur de l'étude. La pourtant très libérale OCDE recommande donc de ne pas trop favoriser la propriété au détriment de la location privée ou sociale, mais ne fournit pas la recette. Dans leur rapport, les experts de l'OCDE invitent donc les Etats à remettre sérieusement en cause leur soutien sans mesure à l'accession à la propriété. 

A de T, propos de Jean-Pierre Petit, économiste, président des Cahiers verts de l’économie, dans « Le Monde » du 8 mars 2011 :

Article intitulé : Comment expliquez-vous l'envolée mondiale des prix de l'immobilier, puis leur crash dans certains pays ?

« Depuis vingt ans, le monde vit dans une économie de bulle. Nous passons d'une bulle à l'autre : Internet, immobilier, pétrole... Elles peuvent durer très longtemps, surprendre par leur ampleur, exploser ou se dégonfler plus lentement. Ces bulles ne sont pas des anomalies mais des éléments régulateurs du capitalisme patrimonial et mondialisé, favorisant la hausse des prix des actifs tout en refusant l'inflation traditionnelle, celle des biens et des services. En France, où la valeur de l'immobilier - surévaluée - est encore déconnectée du niveau des revenus des ménages et même des loyers, un effondrement violent des prix est en revanche peu envisageable - sauf en cas de krach obligataire - une remontée brutale des taux d'intérêt à long terme - - car il n'y a pas eu de bulle de construction au cours des dernières années. Le déficit français de logements est assez " logique ". Il est vrai que l'offre de logement est restée plus rigide en raison, notamment, des règles d'urbanisme. Mais la financiarisation du logement et les aides à l'accession ont soutenu, en partie artificiellement, la demande. La durée moyenne des prêts a doublé en moins de quinze ans, tandis que les taux sont passés d'environ 10 % par an à jusqu'à 3% récemment. La politique des pouvoirs publics alimente par ailleurs le processus de hausse en cherchant de façon quasi permanente à resolvabiliser la demande, notamment par les prêts à taux zéro aujourd'hui. De telles incitations relèvent du court-termisme électoraliste. Au contraire, l'objectif public devrait être de lisser dans le temps l'évolution des prix, car les bulles immobilières sont particulièrement destructrices en termes financiers, économiques et sociaux, comme on l'a vu aux Etats-Unis ou en Irlande. La hausse quasi continue, depuis treize ans, des prix des logements en France ne s'inscrit pas dans l'indice des prix à la consommation, mais elle ne doit pas induire en erreur : elle dégrade le pouvoir d'achat des jeunes générations. Les retraités sont davantage propriétaires que les actifs. De plus, les actuels retraités ont bénéficié, lorsqu'ils étaient actifs, d'une forte croissance des salaires réels et de réformes qui, jusqu'aux années 2000, ont été plutôt favorables aux niveaux futurs des pensions. Et ils ont acheté leurs logements bon marché. A diplôme équivalent, les jeunes ont aujourd'hui des salaires moins intéressants. Ils sont aussi plus frappés par la précarité et le chômage de masse. Les prélèvements obligatoires touchent relativement davantage leurs revenus que ceux d'un retraité propriétaire. Au surplus, on leur lègue le fardeau de la dette publique. Si les taux à long terme progressent de façon forte et prolongée, la valeur des biens immobiliers peut baisser. Des opportunités leur seraient ainsi offertes - si la chute est très violente - . C'est le seul vecteur de retournement rapide des prix. »

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 4 mars 2011 :
Article intitulé : Peut-on contrôler la hausse des prix de l'immobilier ?

« Marchés immobiliers : halte au feu ! " s'alarme Christian Lefebvre, le président de la chambre des notaires, visant ainsi la flambée des prix d'achat des logements. De quoi désespérer les 40 % de locataires qui se disent qu'ils ne parviendront jamais à accéder à la propriété, et les déjà propriétaires exilés en lointaine périphérie avec l'espoir de revenir, un jour, en centre-ville. La volonté gouvernementale d'aider tous les Français à devenir propriétaires n'y peut rien : la cherté des logements interdit littéralement à 80 % d'entre eux d'acheter dans les centres urbains des grandes métropoles. Préempter pour contenir les prix A priori, le droit de préemption urbain (DPU) n'est pas fait pour contrôler le prix des logements, mais nombre de communes, en Seine-Saint-Denis notamment (Saint-Denis, Aubervilliers, Montreuil...) et du Val-de-Marne (Champigny, Ivry, Fontenay...) l'utilisent comme un e arme de négociation avec les vendeurs jugés trop gourmands. Le DPU impose aux notaires, lors de chaque vente, d'adresser à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) désignant le bien, l'identité du vendeur et de l'acheteur, avec le prix. La mairie a deux mois pour dire si la commune achète ou non, à un prix fixé par la commune après avoir sollicité l'avis des Domaines. Avec ces DIA, la municipalité dispose d'un observatoire fin du marché immobilier sur son territoire. Préempter à bas prix permet aussi de ne pas créer de références de prix trop élevées, mais, au contraire, de tirer les prix vers le bas. Dès réception de la DIA, des experts communaux visitent le bien et fixent le prix de la préemption. S'engage alors une négociation avec le vendeur pour qu'il consente à baisser ses prétentions, ce qu'acceptent la plupart d'entre eux, et la préemption est alors levée. Faute d'accord, la municipalité lance une procédure de préemption qui durera de longs mois, devant le juge des expropriations, sur la base de l'évaluation faite par les services des Domaines. Plafonner les prix du neuf Pour les logements neufs, certaines mairies contraignent les promoteurs à respecter un prix plafond et à vendre à des acheteurs qui habitent ou travaillent sur la commune. " En 1995, nous avions lancé un programme en consentant un effort sur le prix du foncier, de façon à ce que le promoteur propose les appartements 7 000 francs le m2, au lieu des 13 000 francs que permettait le marché, à l'époque ", rappelle M. Daunis. " Dix-huit mois plus tard, nous nous sommes aperçus que 47 % des logements étaient devenus des résidences secondaires et que des ventes avaient généré d'importantes plus-values. J'ai demandé à mes services "Que peut-on faire contre ça ?", et ils m'ont répondu : "Rien !" " Clause antispéculative Tirant les leçons de cette expérience, la municipalité de l'agglomération niçoise a demandé, dans un programme suivant, que soit insérée dans les contrats de vente une clause dite antispéculative, qui prévoit qu'en cas de revente, la ville préempte au prix d'achat, réactualisé selon l'indice du coût de la construction, augmenté d'un coefficient pour tenir compte d'une fraction de l'inflation immobilière, particulièrement vive dans cette région. »

Dans « Challenges » du 4 mars 2011 :
Article intitulé : Regards

« Les 70 logements sociaux inaugurés le 23 février dans la quartier Saint-Lazare, à Paris font grimper de 20% l’offre en habitat social du VIIIe arrondissement. » »

Diane Lacaze dans « La Tribune » du 2 mars 2011 :
Article intitulé : La faible hausse des loyers n'incite pas à changer de locataire

« Les investisseurs locatifs français auraient-ils intérêt à fidéliser leurs locataires ? Statistiquement, ils y auraient en tous cas tout intérêt. Si les loyers ont augmenté de 2,5 % en 2010, après une année 2009 stable, ils ont progressé de seulement 6,2 % depuis 2006, moins vite que les prix à la consommation (+ 7 %), selon les chiffres de l'Observatoire Clameur, paru ce mardi. Il serait donc plus intéressant pour un propriétaire de garder son locataire et d'appliquer une revalorisation annuelle du loyer, indexée sur l'inflation, plutôt que de multiplier les locataires en augmentant le loyer entre deux baux. Une logique qui va à l'encontre des idées reçues car, pendant des années, les loyers ont grimpé plus vite que l'inflation, à un rythme parfois supérieur à 5 % par an. Et qui risque d'inquiéter les propriétaires de studios dans les quartiers étudiants, qui bénéficiaient jusqu'à présent de la fréquente rotation des locataires. Et ce d'autant plus si le propriétaire décide de relouer le bien sans faire de travaux : le loyer sera en moyenne de 0,3 % inférieur à celui du précédent locataire ! Et s'il décide de remettre aux normes le bien, le loyer n'augmentera que de 7,9 % aujourd'hui, contre 8,2 % en moyenne auparavant. Pour couronner le tout, le délai pendant lequel le bien se retrouve sans locataire s'est rallongé de 10,5 % entre 2008 et 2010, soit l'équivalent d'une semaine de loyer en moins. La progression des loyers dits de marché (nouvelles locations et renouvellements de baux dans le parc privé) en 2010 doit toutefois être nuancée. Si la région Nord Pas-de-Calais progresse de 5,8 %, Poitou-Charentes baisse de 1,3 %. Les régions les plus chères ? L'Île-de-France (17,8 euros le mètre carré) et PACA (12,3 euros). »                                                                                         

Luc Bronner dans « Le Monde » du 19 février 2011 :
Article intitulé : La paupérisation des copropriétés fabrique des bombes à retardement

« C'est une bombe à retardement. Moins visible, moins médiatisée que celle des cités et des grands ensembles HLM, la dérive de copropriétés dégradées est aussi plus compliquée à gérer pour les pouvoirs publics. C'est là que se retrouvent les populations les plus précaires, propriétaires surendettés ou locataires qui ne peuvent accéder aux logements HLM. Quelque 340 000 logements sont situés dans des copropriétés en difficulté, plombées par les impayés, parfois dans l'incapacité de financer les travaux de rénovation. " C'est un cycle infernal. Ces copropriétés ont subi de plein fouet la paupérisation des propriétaires. Les travaux et l'entretien ne sont plus financés, donc les ascenseurs ne marchent plus, le bâti se dégrade. Et ces logements qui ne valent plus grand-chose attirent des "marchands de sommeil", qui y logent les exclus du marché du logement ", résume Isabelle Rougier, directrice générale de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Dans ces immeubles, 77 % des locataires et 57 % des propriétaires résidents vivent en dessous du seuil de pauvreté. Certains logements ont été rachetés, à des prix dérisoires, par des marchands de sommeil, qui les louent à des tarifs prohibitifs à des familles, notamment des sans-papiers, ne pouvant se loger ailleurs. Mais le problème déborde largement les plus grandes copropriétés, et touche aussi des centres-villes anciens qui souffrent de la dégradation de l'habitat avec des immeubles de taille modeste mais très fragiles. Voire des maisons individuelles que leurs propriétaires ne peuvent plus entretenir. »

Diane Lacaze dans « La Tribune » de 18 février 2011 :
Article intitulé : Immobilier : premières baisses de prix en Ile-de-France

«  Le pouvoir d’achat des particuliers a été mis à mal par les fortes hausses enregistrées depuis le printemps 2009 et, plus récemment, par la hausse des taux qui met « hors jeux » en premier les acquéreurs le plus modestes. En conséquence, les prix baissent, les délais de commercialisation s’allongent et les acheteurs négocient de plus en plus durement. »

François Vidal dans « Les Echos » du 17 février 2011 :
Article intitulé : Immobilier : Bruxelles s’en prend aux aides françaises   

«  Dans un avis motivé qui vient d’être adressé au gouvernement français, la Commission européenne estime les aides fiscales à l’investissement locatif des régimes Périssol, Besson, Robien et Borloo« incompatibles »avec le sacro-saint principe communautaire de libre circulation des capitaux au sein de l’Union.  Si elle n’a rien contre les aides fiscales des quatre régimes concernés, elle demande en revanche à la France d’étendre leurs dispositions aux investissements immobiliers réalisés par des Français dans des logements neufs à but locatif dans les autres pays européens. Les quatre régimes pointés du doigt ont disparu fin 2009 et pour l’heure le Scellier n’est pas concerné, mais il pourrait l’être ultérieurement. Le gouvernement français a deux mois pour s’exécuter puis la Commission aura la possibilité de saisir la Cour de justice. Hier, le gouvernement contestait la validité de l’analyse juridique de Bruxelles. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune » du 17 février 2011 :
Article intitulé : Reprise fragile pour la maison individuelle

« Les constructeurs de maisons individuelles sont, de l’aveu même de l’Union des maisons françaises (UMF), « sous dialyse », autrement dit sous perfusion, à l’image des promoteurs immobiliers. Après avoir connu un sévère trou d’air de mai 2008 à avril 2009 (– 24 %), les ventes de maisons individuelles ont nettement repris au dernier trimestre, pour clore 2009 en hausse de 8 %, à 172.216 unités. Mais cette embellie est liée aux mesures du plan de relance :
doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement neuf, pass foncier qui permet de différer le paiement du terrain. Près des deux tiers des acheteurs ont des revenus mensuels inférieurs à 2.500 euros, prestations familiales incluses. »

Commentaire : Pour ceux qui s’intéressent à ce sujet, je vous propose les liens suivants :
http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-simple-logement-ou-pilier-de-letat.php

http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php

http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilierbourse.php

Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris, dans « Les Echos » du 16 février 2011 :
Article intitulé : Halte au feu sur le marché immobilier !   

« Il faut en finir avec l’indécence consistant à s’extasier sur le boom de l’immobilier, écrit Christian Lefebvre, le président de la Chambre des notaires de Paris. Si 58 % de nos compatriotes ont accédé à la propriété, beaucoup le font dans des conditions à la limite du supportable en s’endettant sur de trop longues périodes pour un logement trop petit ou trop éloigné des lieux de travail ? Il est urgent de stabiliser les prix du logement et de revenir à une corrélation avec l’évolution du pouvoir d’achat.  L’accession est portée par la perspective d’empocher une solide plus-value à la revente, rêve qui pourrait se transformer en cauchemar. Car, pas plus que les arbres, les prix ne monteront au ciel. Le pouvoir d’achat moyen en berne des Français ne leur permettra plus longtemps d’entrer dans la chaîne de l’accession notamment pour un bien familial. Il faut éviter que cette ségrégation de fait de l’habitat s’étende aux banlieues et à la province. Il est urgent de stabiliser les prix des logements, comme c’est le cas en Allemagne depuis longtemps, et de revenir à une corrélation avec l’évolution du pouvoir d’achat. Il n’est pas bon pour notre pays que les habitants consacrent une part aussi élevée de leurs revenus pour se loger. C’est autant qui ne sera pas employé de manière productive. Il n’est pas bon que les prix de l’ancien, dont la qualité et les performances sont inégales, rejoignent les prix du neuf, eux-mêmes autant gonflés par la spéculation foncière que par l’application successive de normes toutes raisonnables isolément (environnement, accessibilité, mesurage…) mais dont l’addition commence à peser. »

Marie-Aude Laurent, économiste, Stéphane Jaouen, Groupe LCF Rothschild, dans « Gestion de Fortune » de février 2011 :
Article intitulé : Déconnexion historique des prix de l’immobilier résidentiel et des revenus

« Certes, les prix de l’immobilier résidentiel avaient plongé de près de 15% en 2008 et 2009 lorsque la crise financière s’est déclenchée. Il n’en demeure pas moins qu’ils ont à ce stade dépassé leurs plus hauts niveaux de 2008. De 1965 à 2000, la hausse des prix des logements est restée analogue à celle du revenu disponible. A partir de 2000, la progression des prix immobiliers dépasse très largement la croissance du revenu disponible en France, Royaume-Unis et Etats-Unis. Cette hausse des prix immobiliers est supérieure de 30 à 60% à la progression des revenus dans l’ensemble de ces pays. A partir de cette date, les tendances divergent. Au Etats-Unis, la crise immobilière ramène la progression des prix immobiliers au même niveau que la progression du revenu disponible, alors qu’en Europe, et tout particulièrement en France, cette divergence entre la progression des prix immobiliers et le revenu disponible ne cesse de s’accroître pour atteindre plus de 70% dans le cas de la France en 2010. »

Commentaire : Krach ou pas krach immobilier à venir ? Si krach immobilier, euphorie boursière ?

Dominique Malecot dans « Les Echos » du 11 février 2011 :
Article intitulé : L'Ile-de-France adopte un plan logement

« Le conseil régional d'Ile-de-France a adopté hier, en fin d'après-midi, un rapport-cadre pour répondre à la crise du logement. Bien que cela n'entre pas dans ses compétences, la Région a adopté une démarche volontariste en inscrivant cette année 271 millions d'euros de crédits susceptibles de contribuer à un titre ou à un autre à sa politique de logement. Sur cet ensemble, 215 millions d'euros sont réservés à la création de nouveaux logements familiaux sociaux et très sociaux, auxquels 65 % des habitants de la région parisienne sont éligibles. »

Commentaire : Comment peut-on cataloguer de « logements familiaux sociaux et très sociaux » les logements adaptés à 65 % de la population ?  

Sophie Sanchez dans  « La Tribune » du 9 février 2011 :
Article intitulé : Les bureaux plus rentables

« La disponibilité du foncier dépend de l'allocation des droits à construire entre logements et immobilier d'entreprise. Or, selon Jean-Michel Ciuch, chez Immogroup Consulting, durant la dernière décennie, « le parc francilien de bureaux a crû en moyenne de près de 1 ,9 % par an et celui des entrepôts de 7 % ». Pour les logements, la hausse n'est que de 0,9 % par an. Entre 1999 et 2009, les surfaces mises en chantier ont progressé pour les bureaux, locaux d'activités et entrepôts (+ 3,1 % en moyenne par an), mais baissé pour les logements (– 2 ,7 %). »

Commentaire : Et si les problèmes de logement auraient pu être évités ?

Dans  « La Tribune » du 10 février 2011 :
Article intitulé : Prix de l'immobilier neuf en France : pourquoi la hausse est en trompe-l'oeil

« La Fédération des promoteurs immobiliers a annoncé une nouvelle hausse des prix en 2010. Mais, à y regarder de près, les baisses sont nombreuses. L'année 2010 a-t-elle été faste dans l'immobilier neuf ? Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), cela ne fait aucun doute. Selon la FPI, en 2010, le prix des immeubles neufs a progressé de 3,9 % en province, à 3.460 euros le mètre carré, et de 9,8% en Île-de-France à 4.500 euros. Soit, au global en France, une hausse moyenne de 6,5 %. Pourtant, en rapportant le prix de vente moyen aux surfaces moyennes par type de logement, « La Tribune » a obtenu des résultats bien différents : entre - 4 % et + 2 % selon les surfaces (voir illustration). En province, les deux-pièces ont même reculé de 6 %, et les trois-pièces de 2 %. Le paradoxe est encore plus frappant en Île-de-France sur les cinq-pièces. En valeur absolue, son prix moyen est passé de 483.238 euros à 554.093 euros (soit 14,6 % de hausse). Mais comme la surface moyenne, dans le même temps, s'est agrandie de 22 mètres carrés, le prix au mètre carré a finalement chuté de 10 % ! La loi Scellier, qui a attiré les investisseurs locatifs dans le neuf. Cette catégorie représentait 66 % des acheteurs en 2010, contre 44 % deux ans auparavant. Et même plus de 80 % dans des villes étudiantes telles que Montpellier ou Lille ! Friands de studios et de deux-pièces, plus chers au mètre carré, l'afflux massif d'investisseurs a certainement contribué à renchérir les prix moyens... du moins en apparence. »

Commentaire : Ceci rejoint l’ensemble des commentaires que j’ai pu faire sur la « hausse » de l’immobilier. Il est très bien qu’un quotidien réalise ce type d’étude.

Juliette Garnier dans  « La Tribune » du 8 février 2011 :
Article intitulé : Le boom des centres commerciaux atteint la cote d’alerte
« Plusieurs enseignes s’inquiètent du manque de fréquentation des galeries marchandes ouvertes récemment. Elles exigent des baisses de loyers. Le fondateur de Bérénice, cabinet de conseil en immobilier auprès des élus et des enseignes, estime à 4,1 millions le nombre de mètres carrés commerciaux autorisés à la construction en 2010. Un record « Trente des 130 millions de mètres carrés de surfaces commerciales exploitées aujourd’hui ont été créés dans les dix dernières années », calcule-t-il. « Auparavant, les magasins se cannibalisaient les uns les autres. Désormais, ce sont les centres commerciaux qui se concurrencent entre eux », juge Wilfrid Duveau, directeur immobilier de la Grande Récré. « Auparavant, il fallait trois ans pour qu’un nouveau centre trouve sa vitesse de croisière. Depuis la crise, il en faut cinq », philosophe Marc Wainberg, à propos du centre Ruban Bleu de Saint Nazaire. »

Diane Lacaze dans  « La Tribune » du 7 février 2011 :
Article intitulé : Crédit immobilier : la situation s'aggrave pour les emprunteurs
« En 12 ans, la surface que peuvent s'offrir les acquéreurs a été réduite de moitié. Et la hausse à la fois des taux et des prix n'est peut-être pas finie. « Entre 1998 et 2011, le pouvoir d'achat immobilier, sur l'ensemble de la France, a diminué de 50 % », note Geoffroy Bragadir, président du groupe Empruntis. Ce pouvoir d'achat immobilier représente la capacité à acheter un logement, en intégrant à la fois les taux du crédit immobilier et l'évolution des prix. Les chiffres sont alarmants : en 1998, un particulier, avec 10.000 euros d'apport et remboursant 1.000 euros par mois sur 25 ans, pouvait prétendre à un logement de 132 mètres carrés en moyenne en France. Aujourd'hui sa surface s'est réduite à 65 mètres carrés. Et à Paris ? C'est pire ! « La surface achetable a diminué de 70 % en 12 ans pour une même mensualité », s'inquiète Geoffroy Bragadir. La hausse de 20,3 % des prix dans la capitale en 2010 y est bien sûr pour beaucoup. »

Commentaire : Si nous analysons ce qui est écrit en termes :
-    SOCIOlogique : passer de 132 m2 à 65 m2, c’est plutôt invivable. Comment ne pas retrouver des comportements agressifs ?
-    ECOnomique : un endettement sur 25 ans dans une économie qui ne vit que de la maîtrise de l’inflation et des salaires est plutôt une mauvaise nouvelle pour le pouvoir d’achat et donc pour l’évolution de l’économie elle-même. Depuis le changement d’économie de 1984 (« maîtrise de l’inflation » après 1984), trop de personnes ne se sont pas aperçues que leur « richesse » apparente n’était plus due à leur revenu salarial mais à la « valorisation » de leur bien immobilier ou/et de leurs avoirs boursiers. Valorisation trop souvent hypothétique voire fictive qui s’effondre lors des krachs. Aujourd’hui, force est de constater qu’il devient impératif de retrouver un système plus cohérent. Pour cela, notre principal problème ne sera pas de trouver les solutions mais bien de combattre les dogmatismes.
-    POlitique : comment expliquer cette situation ?
-    FInancier : en quelques années nous sommes passés d’une durée d’endettement de 12 ans à 25 ans ! Vive le krach immobilier…mais attention à la bulle boursière qui arrive car elle risque d’être la plus importante jamais connue. Il est plus que jamais intéressant de se positionner sur les marchés boursiers en faisant attention à l’indice de liquidité 3L.

Dans  « Boursorama » du 4 février 2011 :
Article intitulé : Crédits : +18% pour les ménages et entreprises en 2010

« Les établissements de crédit ont accordé aux ménages et aux entreprises (non financières) 443,2 milliards d'euros de crédit nouveaux en 2010, ce qui représente une hausse de 18% par rapport au volume de 2009, selon des chiffres publiés jeudi par la Banque de France. Les chiffres, qui sont des données provisoires, ne prennent pas en compte les découverts, qu'il s'agisse des particuliers ou des entreprises. Ce bond est presque uniquement attribuable à la hausse des crédits alloués aux ménages, qui atteint 47%. Sans surprise, la croissance est assurée par le crédit immobilier, dont la production a progressé de 77%. Un chiffre qui confirme l'insolente santé de l'immobilier en 2010, alimenté par un niveau de taux historiquement bas, des dispositifs fiscaux incitatifs et la volonté des ménages d'investir dans des actifs peu risqués. Le dynamisme du crédit immobilier masque la morosité du crédit à la consommation, dont le volume accuse une baisse de 2% par rapport à 2009. Pour les entreprises, l'année 2010 aura été sensiblement équivalente à 2009, avec des crédits en légère hausse de 0,9%. » 

Commentaire : Immobilier, actif peu risqué ? Comment consommer et relancer la machine économique alors que la bulle immobilière prend 77% des crédits allouées ?

Marie Pellefigue dans  « La Tribune » du 4 février 2011 :
Article intitulé : Immobilier : les conseils pour vendre maintenant

« Réforme de la fiscalité du patrimoine, apparition de « l'étiquette énergie », hausse des taux de crédit, flambée des prix. La période est bien choisie pour vendre son bien. Dans l'année à venir, les appartements et maisons qui consomment beaucoup vont sans doute être pénalisés, et leurs propriétaires vont devoir accorder une remise pour les vendre. Pire, à partir de 2012, ces biens médiocres se retrouveront en concurrence avec les premiers logements construits sous le régime de Robien. Leurs propriétaires pourront les céder, car ils auront respecté la durée minimale de location (neuf ans), ce qui risque d'engorger certains marchés...Pour ceux qui sont propriétaires depuis très longtemps, ou qui viennent d'hériter d'un logement peu performant écologiquement parlant, la période actuelle constitue donc peut-être le dernier créneau pour vendre et encaisser de confortables plus-values. Enfin, le vendeur doit apprendre à être rapide et efficace. Car, en matière immobilière, le bon acheteur est aussi rare que la bonne affaire. Les propriétaires qui ont vu la vente annulée pendant le délai légal de rétractation en savent quelque chose... »

Jean-Michel Ciuch et Evelyne Colombani dans  « Les Echos » du 5 janvier 2011 :
Article intitulé : Pénurie de logement : et si c’était la faute de l’immobilier d’entreprise ? 

« L’influence de l’immobilier d’entreprise dans le développement et l’aggravation des difficultés auxquelles est confronté le marché résidentiel est un sujet occulté depuis de nombreuses années. Les économistes ont su décrire les symptômes de la crise du logement affectant notre pays, ou devrait-on plutôt préciser certains de ses territoires, tels l’Ile-de-France ou, dans une moindre mesure, les régions Provence-Alpes-Côte-d’Azur ou Rhône-Alpes. Ces symptômes sont l’augmentation des prix immobiliers déconnectés de l’évolution des revenus des ménages ou la difficulté croissante pour ces ménages d’accès et de maintien dans le logement. Mais s’il est un sujet qui a été occulté par méconnaissance ou sciemment, c’est bien l’influence de l’immobilier d’entreprise dans le développement et l’aggravation des difficultés auxquelles est confronté le marché résidentiel. L’offre de logements et les prix sont largement conditionnés par l’offre et le coût du foncier. La disponibilité de ce foncier en faveur de l’économie résidentielle dépend elle-même de l’allocation des droits à construire entre immobilier d’habitation et immobilier d’entreprise. Or, depuis une dizaine d’années, le développement de l’immobilier d’entreprise a été clairement privilégié en Ile-de-France. Cette préférence a malheureusement induit un coût exorbitant en générant deux crises majeures qui se juxtaposent aujourd’hui : une crise en matière de bureaux, de locaux d’activités et d’entreposage causée principalement par leur surabondance ; une crise du logement reposant sur une insuffisance criante d’offre.
Plusieurs centaines de milliers de m² de droits à construire ont été « détournés » au profit de l’immobilier d’entreprise, dont la rentabilité fiscale et financière attendue par les élus et investisseurs apparaissait bien plus alléchante que celle du logement et dont l’appétit en foncier était devenu considérable : les années 2000 ont vu en effet l’émergence d’une nouvelle catégorie d’actifs caractérisés par leur gigantisme tant en bureaux (taille variant de 20 000 à plus de 60 000 m² utiles) qu’en entrepôts (la surface utile de certains parcs logistiques pouvant dépasser 120 000 m²). Par ailleurs, en raison de l’arrivée massive de capitaux notamment étrangers, l’échelle des valeurs de référence s’est inversée sur le marché professionnel qui s’est mis à fonctionner en vase clos : de nombreux acteurs dont le comportement s’est avéré moutonnier et spéculatif, ont exclu les fondamentaux (quel est le volume des besoins ?) de leurs analyses et l’immobilier professionnel s’est progressivement dématérialisé. Ainsi, au cours de la dernière décade, le parc francilien de bureaux a crû en moyenne de près de 1,9 % par an et celui des entrepôts de 7% par an quand le parc de logements n’aura guère progressé annuellement de plus de 0,9 % selon nos estimations (soit une augmentation s’inscrivant dans une tendance de long terme : + 0,8% entre 1984 et 2006). Chiffre plus révélateur encore : entre 1999 et 2009, la variation annuelle moyenne des surfaces mises en chantier a été positive de + 3,1% en bureaux, locaux d’activités et entrepôts alors qu’elle a été négative en logements (-2,7%). Peu importait que le stock disponible de locaux professionnels anciens puisse s’accroître démesurément : la machine productive s’était emballée tant en bureaux qu’en entrepôts. L’excès de stock en locaux professionnels équivaudrait théoriquement au déficit cumulé d’offre en logements au cours de ces 5 dernières années. Le résultat est spectaculaire et exprime à lui seul l’importance du gaspillage des ressources foncières et immobilières : le déficit de construction en immobilier résidentiel excèderait 15 000 unités par an soit 150 000 unités depuis 2001 (et plus de 9 000 000 de m² habitables), sur la base d’estimations prudentes ; le stock total à un an* de locaux disponibles de bureaux et d’activités approche aujourd’hui 9 500 000 m² dont plus de la moitié constitue une offre excédentaire représentant un gisement potentiel supérieur à 75 000 équivalents logements. Autrement dit, l’excès de stock en locaux professionnels équivaudrait théoriquement au déficit d’offre en logement au cours des 5 dernières années et à près de 40% du déficit d’offre depuis 2000.

Dans « Boursorama » en date du 3 janvier 2011 :
Article intitulé : Logement : les dépenses courantes des Français augmentent fortement

« Les dépenses courantes pour le logement, qui comprennent les loyers, le coût de l'énergie et les charges, ont connu une hausse de 4,2% l'an dernier, soit près du triple de l'inflation (+1,5%), selon les comptes nationaux du logement publiés mercredi par le ministère de l'Ecologie. Un an plus tôt, la hausse ne dépassait pas 1,8%. Pourtant, souligne le ministère, l'augmentation des loyers, qui représentent les trois quarts des dépenses courantes, a ralenti en 2010 pour la cinquième année consécutive (+2,7% après +3,1% en 2009). Le secteur privé (+1,3%) enregistre une hausse moins vive que le secteur social (+ 2,0%) pour la troisième année de suite. Par contre, les dépenses d’énergie ont fortement progressé (+12,1%) en 2010, conséquence de la hausse des prix du fioul et du gaz (+22% et +36% au cours des 5 dernières années) et d'une consommation plus importante en volume en raison d’une météo moins clémente qu'en 2009. Les Français avaient consacré en 2009, dernière année connue, 21,7% de leur revenu disponible brut aux dépenses courantes de logement (nettes des aides), soit deux fois plus que pour l'alimentation (11,5%) ou les transports (11,4%). Mais en 2010, les transactions sur les logements anciens ont progressé fortement aussi bien en volume (+30%) qu'en prix (+6,2%). Le logement représentait en 2009 60% du patrimoine brut des ménages alors que l'ensemble des recettes fiscales liées au logement dépassait 55 milliards. »

Commentaire : L’augmentation des loyers représente les trois quarts des dépenses courantes. Ce chiffre est colossal, que reste-t-il pour la consommation ? Consommation qui, avec l’investissement, est l’un des moteurs de l’économie. Bonne nouvelle, l’augmentation ralentit pour la cinquième année consécutive. Peut-on en déduire que les prix immobiliers qui auraient du « se calmer » du fait de la baisse de la hausse de l’augmentation des loyers ont augmenté suite aux achats fiscaux (Scellier) ? Je le pense. Les Français avaient consacré en 2009, dernière année connue, 21,7% de leur revenu disponible brut (c’est énorme en net) aux dépenses courantes de logement (nettes des aides), soit deux fois plus que pour l'alimentation (11,5%) ou les transports (11,4%). Que reste-t-il pour la consommation « sociologique », consommation de confort, d’agrément ou de loisir ? Le logement représentait en 2009 60% du patrimoine brut des ménages. Ce chiffre ne veut rien dire car il faut enlever l’endettement. Endettement d’autant plus élevé que les prix sont trop hauts et qu’ils devront baisser tôt ou tard. La question est plutôt tôt …ou tard ?

Isabelle Rey-Lefebvre et Andy David dans « Le Monde » en date du 3 janvier 2011 :
Article intitulé : Crédit immobilier : la hausse des taux risque de freiner le marché

« Geoffroy Bragadir, directeur général d'Empruntis, courtier en crédits immobiliers, en est convaincu : " L'état de grâce des crédits immobiliers à taux très attractifs, c'est fini. Jusqu'en novembre 2010, les acquéreurs pouvaient encore emprunter 150 000 euros, sur vingt ans, à un taux de 3,55 %. En janvier 2011, ce taux est passé à 4 %, ce qui, pour le même prêt, renchérit la mensualité de 35 euros par mois et les intérêts cumulés sur vingt ans de 13 % ", conclut-il. Selon Empruntis, une hausse de 50 points de base, soit un demi pour cent, élimine 10 % des acheteurs, 18 % si elle est de 100 points de base et, si ce renchérissement se combine avec une hausse de 5 % des prix des logements, plus du quart des acheteurs potentiels ne pourront plus passer à l'acte. De quoi refroidir le marché. Le courtier constate d'ailleurs, depuis quelques semaines, une multiplication des refus de prêts. Les banques vont, en revanche, être contraintes de prêter sur des durées plus courtes puisqu'elles doivent désormais respecter de nouvelles exigences réglementaires de ratio de fonds propres et faire rentrer plus rapidement l'argent. L'offre de crédits à 25 ans devrait alors se raréfier. C'est une marge de manoeuvre en moins, pour les emprunteurs, qui pèsera sur leur solvabilité, donc sur le marché. " Nous sommes au même degré de tension qu'en 2008, à la veille de la crise, et le pouvoir d'achat immobilier des ménages n'a jamais été aussi contraint, entre hausse des taux et hausse des prix ", poursuit M. Bragadir. Avec 3 000 euros de revenus, un ménage ne peut prétendre qu'à la moitié de la surface d'un appartement qu'il aurait pu acheter en totalité en 1998. Dans la capitale, la perte de pouvoir d'achat immobilier est encore plus terrible, à 70 % ! »

Hippolyte d’Albis, professeur à l’université de Montpellier, et Emmanuel Thibault, professeur à l’université de perpignan et chercheur à l’école d’économie de Toulouse, dans « La Tribune » en date du 3 janvier 2011 :
Article intitulé : Logement : comment sortir de la crise par le haut !!

« Face à la crise du logement, l'urgence est d'accélérer la densification des villes, au-delà de ce qui est prévu. Cela permettrait de modérer la hausse des prix. Des minima d'occupation des sols pourraient être instaurés. L'État ne doit plus dicter aux individus les zones où il veut qu'ils se logent mais doit, au contraire, accompagner la demande en stimulant la construction là où les individus veulent habiter. N'en déplaise aux pouvoirs publics, c'est en effet le choix de ces derniers qui in fine détermine l'espace urbain. Pour accélérer les choses, il est indispensable de modifier les ratios du COS et de l'emprise au sol. Pourquoi ne pas les majorer dans les zones urbanisées et instaurer des seuils minimum (et non maximum) dans les zones destinées à l'urbanisation ? Imaginons un immeuble parisien de dix copropriétaires. Au prix moyen d'aujourd'hui, la construction d'un étage supplémentaire de 200 mètres carrés peut rapporter 1,5 million d'euros. Même avec un coût de construction surestimé à 2.500 euros le mètre carré, une telle opération permettrait donc à chaque copropriétaire de gagner 100.000 euros.  Une manne qui compenserait largement les éventuels désagréments et baisse des prix engendrés par la densification et constituerait ainsi un moyen d'obtenir rapidement l'adhésion de tous à une réforme d'envergure du foncier. Au regard de l'évolution récente des prix de l'immobilier et de la crise sociale qu'elle entraîne, il est donc urgent et possible de repenser les instruments qui, tel le COS, protègent la valeur des propriétés, empêchent la mixité sociale et intergénérationnelle et induisent des dommages environnementaux importants. »

P.B dans  « Les Echos » en date du 27 janvier 2011 :
Article intitulé : Les enseignes spécialisées demandent une baisse des loyers   

« En 2010, nous estimons que 4,1 millions de mètres carrés de projets commerciaux ont été lancés »,explique Pascal Madry, directeur des études. Un record. Le chiffre de 2009 était de 4 millions.« Sur dix ans, on peut estimer que la production de surfaces commerciales progresse de 3,5 % environ par an(30 millions de mètres carrés sur un total de 130 millions, NDLR).Il faut mettre cela en rapport avec la hausse de la consommation qui ne dépasse pas beaucoup les 1,5 % »,poursuit-il. « Du fait de cet expansionnisme ,enchaîne Jean-Luc Bret,les rendements au mètre carré des commerçants baissent. Il n’est pas rare de voir que là où les promoteurs promettaient 4.000 euros, sur les bases des années 2005-2008, on a, en réalité, 2.000 euros. Ainsi le loyer de 400 euros au mètre carré demandé n’est plus tenable. »« Nous sommes à une fin de cycle, insiste Michel Pazoumian, délégué général de Procos, la filière est complètement grippée. Il y a des commerçants qui quittent les centres. Il faut une baisse des loyers de 20 % à l’horizon 2015. » Gageons que les Unibail-Rodamco et autres Ségécé ne l’entendent pas de cette oreille. Même si l’attrait croissant des consommateurs pour le commerce de proximité et Internet bouscule indéniablement leurs modèles. »

A. DR. dans  « Les Echos » en date du 27 janvier 2011 :
Article intitulé : La ruée sur le crédit à l’habitat devrait se tasser en début d’année  
   
« Après la progression« époustouflante »de plus de 33 % de la production de 2010, les six prochains mois seront plutôt« calmes », note Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire CSA Crédit Logement, le principal organisme de garantie des prêts immobiliers en France, détenu par la place bancaire. La fin d’année 2010 a, en effet, d’ores et déjà « capté » une partie de la demande. En glissement annuel au dernier trimestre, la production de crédit a crû de 20 à 25 %, un chiffre« très au-delà de ce que l’on aurait pu imaginer. Tout le monde en réalité a fait ses calculs économiques et anticipé ses acquisitions »,explique le responsable, qu’il s’agisse de la fin du crédit d’impôt Tepa, de l’attractivité du dispositif Scellier et de celle du prêt à 0 % traditionnel pour l’acquisition d’un logement ancien dans certaines zones rurales. Depuis novembre, les banques ont aussi engagé la révision de leur barème de crédit à la hausse. De 3,25 % en moyenne, les taux ont grimpé de 6 points en décembre. Mais même à 3,31 %, cela reste du jamais-vu depuis 1950, indique Michel Mouillart. »

Cécile Crouzel dans  « Le Figaro » en date du 21 janvier 2011 :
Article intitulé : Le patrimoine des Français a doublé en dix ans
« La direction du Trésor a communiqué à quelques parlementaires de la majorité une étude recensant le patrimoine exact des Français en 2009. Le ministère de l'Économie chiffre désormais à 10.000 milliards d'euros le patrimoine des Français. Cela représente huit années de revenus ou cinq années de PIB. Les Allemands et les Américains sont moins riches (six années de revenus) mais les Britanniques davantage (onze années). La richesse des Français aurait doublé en dix ans. La raison de cette envolée porte un nom: flambée de l'immobilier. Les appartements, maison et autres terrains représentent en effet 61% du patrimoine privé. Plus encore: la résidence principale représente 80% des biens immobiliers. Compte tenu d'une envolée de 111% des prix des logements entre 1999 et 2009, le patrimoine immobilier des Français est passé de 2360 milliards d'euros à 6090 milliards au cours de cette période. Le patrimoine financier des ménages - qui représente un tiers de leur richesse - n'a lui crû «que» de 54% en dix ans. Ce qui reste supérieur à la croissance de l'économie (39%). »

Commentaire : Je suis toujours surpris par ce type d’analyse. En effet, on ne parle pas de valeur comptable mais de richesse. Hors, c’est faux et fallacieux. On ne peut parler de richesse (ou de valeur exacte) que pour les valeurs réalisées. Valeurs « sûres et certaines ». Ce qui n’est ni le cas de l’immobilier ni des valeurs mobilières (bourse). Il est temps de mettre fin à l’extrapolation d’un prix réalisé sur quelques échanges et, en fonction de l’application de normes comptables (qui, tout comme les habits, varient en fonction du temps), de l’appliquer à tous les biens sans tenir compte des volumes. Peut-on dire à tous les Français (ou une partie significative)  que s’ils vendent leur bien immobilier en même temps ils pourront matérialiser les hausses comptables annoncées ? NON. La comptabilité donne une estimation comptable, en aucun cas elle ne donne une valeur financière réalisable pour la majorité. Transformer cette « valeur comptable » en valeur de richesse est un abus de confiance. N’est-ce pas parce que l’on fait croire aux citoyens que la valeur comptable est une valeur de richesse que certains d’entres-eux se sont retrouvés en difficulté lorsque la valeur comptable de leur patrimoine a été contredite par la valeur financière suite à une augmentation des volumes à la vente (bourse ou immobilier) ? La Loi Scellier a-t-elle plus créé une valeur comptable momentanée qu’une valeur de richesse réelle applicable à l’ensemble de l’immobilier ?  Et si les krachs n’étaient, bien souvent, que la résultante d’une inadéquation de la valeur comptable par rapport à la valeur financière ?

Dans  « Boursorama » en date du 20 janvier 2011 :

Article intitulé : 131.509 logements sociaux créés en 2010, "record absolu" Apparu :
« Un total de 131.509 logements sociaux ont été créés en 2010, ce qui constitue un "record absolu depuis 30 ans", a annoncé jeudi sur Europe 1 le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu. "Entre 1978 et 2003, droite et gauche confondues, on en faisait en moyenne 50.000 par an. Depuis 2004, on en fait 100.000. Cette année, 131.500, c'est le record absolu depuis 30 ans", a dit M. Apparu. Il a assuré que le plus gros des efforts portait sur les zones où la pénurie est la plus criante, comme l'Ile-de-France. "Sur ces 131.OOO logements sociaux nouveaux, on en fait le maximum là où c'est nécessaire", a-t-il dit. "Avant, c'était à peine un quart des logements sociaux qui étaient faits dans les villes type Ile-de-France où on a un vrai besoin de construction. En deux ans, on a réussi à passer de 25% à 33% de logements sociaux financés dans ces régions-là", a-t-il ajouté. »

M.P dans  « Les Echos » en date du 21 janvier 2011 :

Article intitulé : Les recommandations de l’OCDE pour stabiliser le marché du logement  
« Pour l’OCDE, l’absence de réglementation appropriée des marchés financiers a facilité l’accès au crédit immobilier des ménages ayant une capacité d’emprunt limitée. Cela a propulsé les prix des logements et accentué leur volatilité. 90 % ou plus en Australie, en Belgique, en Espagne, en Finlande, en Irlande, en Norvège, en Nouvelle-Zélande, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni au cours de la période étudiée. Au chapitre des mauvaises politiques structurelles, les experts de l’OCDE inscrivent, entre autres, les régimes d’imposition de la propriété immobilière dérogatoires à la fiscalité des autres catégories de placement. Ils stigmatisent également« les loyers très éloignés des valeurs de marché »ainsi que des systèmes de logement social qui ne sont pas réellement orientés pour satisfaire les besoins des plus démunis. Plus généralement, les économistes de l’organisation critiquent des politiques du logement qui ont prisé davantage l’accès à la propriété que le marché locatif. Pour redresser la situation, l’organisme estime avant tout qu’« une offre plus élastique peut limiter l’instabilité des prix, leur hausse excessive, et encourager la mobilité de la main-d’œuvre ». L’Allemagne et le Japon figurent parmi les grands pays dont l’offre s’est le plus rapidement adaptée à la demande, réduisant à moins de 20 % l’augmentation des prix réels des logements entre 1980 et 2008 »

Sophie Sanchez dans  « La Tribune » en date du 18 janvier 2011
Article intitulé : Immobilier : les villes pièges du nouveau Scellier

« Deux études pointent les incohérences de la nouvelle mouture de ce dispositif de défiscalisation dans l'immobilier locatif. 41 villes françaises sur 100 présentent un risque pour l'investisseur achetant un 2 pièces. Aussitôt amélioré, aussitôt dénoncé. Tel est le triste sort du dispositif Scellier d'incitation à l'investissement locatif dans les logements neufs. Aujourd'hui, deux études pointent les limites de cette révision. Interrogé par « La Tribune », le constat de Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup consulting et auteur de la première étude, est sans appel : « Certes, dans nombre de villes, la révision a permis de réduire très sensiblement le risque pris par les investisseurs. Mais uniquement sur les petites surfaces. Elle ignore la grande diversité des secteurs et les écarts de niveau locatif selon le type de logement. Bilan ? Selon Jean-Michel Ciuch, la nouvelle mouture du Scellier incitera les promoteurs à redéployer leur production sur des territoires secondaires pour préserver leurs marges, « car le foncier y est moins cher mais la demande locative passablement solvable ! ». Certains départements, déjà frappés par le scandale des logements « Robien » vides, ont d'ailleurs préféré tirer sans plus attendre le signal d'alarme. C'est le cas de l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil) de l'Hérault, un département où la loi Scellier représentait 80 % des logements neufs vendus sur les 9 premiers mois de 2010. »

Alexandre Phalippou  dans  « La Tribune » en date du 18 janvier 2011 :
Article intitulé : Crédit immobilier : plus forte hausse mensuelle des taux depuis dix ans !

«  Les taux de crédit immobilier, qui avaient atteint en novembre leur plus bas historique ont commencé à remonter début décembre. Et à vitesse grand V ! Selon le baromètre du courtier en crédits Empruntis.com, ils ont augmenté de 0,25 point à 0,35 point en l'espace d'un mois, entre mi-décembre et mi-janvier. Sur deux mois, la hausse est encore plus impressionnante : de 0,4 à 0,5 point selon les durées. Pour Mael Bernier, porte-parole d'Empruntis.com, la raison est double: la hausse de l'OAT bien sûr, mais aussi le nombre de dossiers en cours de traitement en ce début d'année chez les banques qui ne les incitent pas à faire la course au client avec des taux alléchants. »

Commentaire : Et si la phase réelle de baisse de l’immobilier commençait à poindre ?

Alexandre Phalippou dans  « Le Monde » en date du 15 janvier 2011 :

Article intitulé : Baisse historique de l’indice de référence des loyers

« Les locataires ayant signé leur bail entre janvier et avril pourront demander au propriétaire une diminution du loyer. L’indice de référence des loyers (IRL), qui existe depuis 2008 et qui affiche pour la première fois une très légère baisse, de 0,06 %. L’IRL correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. »

Valérie Riochet dans  « L’Agefi Hebdo » en date du 13 janvier 2011 :
Article intitulé : Ventes forcées, les nouvelles opportunités de l'immobilier

« Problème de refinancement et effondrement des valeurs obligent certaines banques et investisseurs à récupérer les immeubles sous-jacents, afin de les vendre. Le malheur des uns, comme souvent, fait le bonheur des autres. Ces autres, ce sont les investisseurs en immobilier, en mal d’actifs. Depuis trois ans au moins, le marché de l’investissement est en berne, avec un total estimé aux alentours de 11 milliards d’euros injectés en immobilier d’entreprise en 2010. Une situation qui s’explique par d’importants décrochages des valeurs et l’arrivée à échéance de prêts contractés entre 2005 et 2008, une période de fort levier ». Un effet ciseau qui pourrait amener la vente pure et simple des immeubles.  A l’échéance de la dette, les établissements bancaires ont le choix entre différentes stratégies. « S’il s’agit d’un seul prêteur, il peut jouer les extensions et proroger la durée du crédit en cas, par exemple, de revenus locatifs suffisants, illustre David Lacaze, avocat associé chez Paul Hastings, en charge du département immobilier. En revanche, si le risque est partagé dans le cadre d’une syndication ou d’une titrisation sous participation, certains des créanciers, en fonction de leur rang, n’auront pas intérêt à proroger le prêt dans la mesure où les créanciers seniors n’ont pas de risque de pertes, celles-ci étant supportées par les créanciers juniors. » Résultat, l’immeuble pourrait être récupéré et cédé, à la condition que les intérêts ne soient plus versés par les propriétaires. « Néanmoins, dans le cas d’un refinancement, on observe plutôt le souhait de la banque affectée par des problèmes de liquidités par exemple d’être simplement remplacée par un autre établissement », tempère Jacques Prost. Autre possibilité : la cession de la créance moyennant une décote « auprès d’investisseurs opportunistes qui revendraient alors le bien sous-jacent par l’intermédiaire d’un administrateur judiciaire ou à l’issue de la période de création de valeur », poursuit Philippe Deloffre, directeur Emea Debt Advisory chez CB Richard Ellis. D’autres observateurs vont plus loin en anticipant que certains établissements ou véhicules de titrisation « prendront le risque de ventes forcées des sous-jacents afin de financer leurs coûts de sortie », présage Philippe Deloffre. »

Charles Faugeron dans « La Tribune » en date du 10 janvier 2011 :
Article intitulé : L’immobilier de bureau comme valeur de rendement

«  Face à un marché incertain, les investisseurs privés se tournent vers des placements sûrs. Parmi ceux-ci : l'immobilier de bureau, même si les prix stagnent.  « Au lendemain de la chute de Lehman en 2008, les investisseurs privés fortunés, parmi lesquels beaucoup de Français, se sont mis à préférer cette classe d'actifs pour des placements en fonds propres allant de 50 à 300 millions d'euros, raconte-t-il. Face à un marché incertain, les investisseurs privés privilégient les placements sûrs et rentables. » Auparavant, les gestionnaires de capitaux y logeaient 2 % à 3 % de leurs actifs. Cette quote-part, ne cesse d'augmenter. Cushman & Wakefield estime que la part des investisseurs privés atteint même 9 % des capitaux placés en 2010. En misant sur l'immobilier de bureau, les gestionnaires de fortune peuvent s'attendre à des rendements de 6 %, bien au-delà des 3 % garantis par les obligations d'État sur 10 ans, les OAT, pourtant l'un des placements préférés des investisseurs qui fuient le risque. »

Commentaire : Le cycle est favorable à ce type d’investissement.

Paul Fabra dans « Les Echos » en date du 8 janvier 2011 :
Article intitulé : De l’immobilier vendu comme un produit financier

«  Le retour en force de l'inflation immobilière, autrement dit de la bulle du même nom, est, certes, étroitement lié, comme n'ont pas manqué de le souligner les commentateurs, à la baisse artificielle des taux d'intérêt. Mais un autre facteur déterminant est à nouveau à l'oeuvre : la défiscalisation des investissements immobiliers dans le neuf, organisée par les dispositifs « Robien » et « Scellier ». Le drame majeur du logement, presque aussi grave que le drame du chômage, se perpétue. Etant donné que les dépenses pour se loger - loyer ou amortissement d'un emprunt -absorbent couramment entre le tiers et la moitié des petits et moyens revenus, de toute évidence on tient là (doublement, depuis l'an 2000, du prix du mètre carré) une cause décisive de la sourde dégradation du pouvoir d'achat disponible d'une bonne moitié de la population. A rémunération égale, un salarié allemand est beaucoup plus à l'aise qu'un salarié français. Il paie un loyer en moyenne divisé par deux pour un logement en général de bien meilleure qualité. Cela n'empêche pas son propriétaire de tirer un meilleur rendement de son capital, mais sans plus-value. L'Allemagne a su éviter la bulle. La législation française est comme de l'huile jetée sur le feu de la spéculation. Dans ces conditions, le plan de relance à la française apparaît bien comme une faute impardonnable. Le processus d'assainissement des prix de l'immobilier aura été bloqué net en France. Il se poursuit aux Etats-Unis (chute de 30 % à 40 %), en Grande-Bretagne, en Espagne. En quelques mois, les promoteurs et les intermédiaires ont, ensemble, augmenté de 10 % à 20 % le prix arraché à l'investisseur sans que celui-ci prenne vraiment conscience du surcoût (faute d'être en mesure de calculer un prix non manipulé). Le hic est que les candidats à la location ne s'y bousculent pas. Les procès contre les sociétés foncières s'accumulent pour promesses mensongères. C'est l'ensemble de la politique du logement qu'il serait urgent de réviser de fond en comble. »

Commentaire : Dans la Revue de presse de demain sera mis en ligne un article sur ce sujet. Si vous ne pouvez attendre demain  http://www.socioecopofi.com/pages/comprendre-notre-economie/economie/immobilier-et-defiscalisation.php

Dans « Le Figaro » en date du 7 janvier 2011 :

Article intitulé : Près de 3 millions de personnes mal logées
« Selon une étude Insee, 43% des personnes mal-logées ont un emploi, et occupent parfois même un poste de cadre. Il y a quelques semaines, une étude Ifop/SeLoger.com révélait que près d'un quart des Français craignait d'être un jour concerné par la précarité du logement. Les derniers chiffres publiés par l'INSEE affirment que cette situation était déjà une réalité pour près de trois millions de personnes à la fin des années 2000. A ce «noyau dur», l'Insee ajoute 282.000 jeunes adultes (chiffre 2002) contraints d'habiter chez leurs parents ou grands-parents. «Pour ces personnes, plus encore que pour les hébergés du 'noyau dur', être hébergées et occuper un emploi, y compris de niveau cadre, peuvent aller de pair», note l'étude. Deuxième grande catégorie identifiée par l'Insee: les victimes de mauvaises conditions de logements, qu'elles habitent dans des logements insalubres, peu ou mal chauffés, privés de sanitaires ou surpeuplés. Leur nombre est estimé à 2,9 millions (1,1 million de ménages). Cette population regroupe les personnes vivant dans des habitations «de fortune» (constructions provisoires ou caravanes pour l'essentiel), estimées à 85.000 en 2006, celles occupant des logements considérés comme «privés de confort» au regard des critères de la loi de 2007 sur le droit au logement opposable (Dalo), qui seraient 2,1 millions, et les occupants de logements surpeuplés, estimés à 800.000 personnes.

Marie Bellan dans « Les Echos » en date du 6 janvier 2011 :
Article intitulé : Près de 3 millions de personnes mal logées

« Une étude de l’Insee chiffre à 133.000  le nombre de personnes sans domicile fixe et à 2,9 millions celles habitant un logement insalubre, surpeuplé ou privé de confort selon l’Insee, qui publie aujourd’hui une étude sur le sujet (1) sur la base de statistiques de 2006, les dernières disponibles. Cette catégorie comprend au premier chef 2,1 millions de personnes résidant dans un habitat « privé de confort », au sens où l’entend la loi sur le droit au logement opposable (Dalo). Il s’agit de logements situés dans des immeubles insalubres (murs fissurés, humidité ou présence de plomb par exemple) ou menaçant de tomber en ruine, ainsi que les logements présentant au moins deux défauts parmi les suivants : installation de chauffage insuffisante ou mauvaise isolation, infiltrations d’eau, électricité non conforme, absence d’installation sanitaire ou de coin cuisine.« Les sanitaires ou le coin cuisine manquent surtout à Paris », souligne l’étude. Viennent s’ajouter les 85.000 personnes qui vivent dans des habitats de fortune (constructions provisoires ou mobile homes), principalement des familles monoparentales et des ménages très défavorisés. « Il est très difficile d’établir des tendances, mais les personnes mal logées sont tout de même un peu moins nombreuses en 2006 qu’en 2002 où l’on dénombrait un peu plus de 3 millions d’individus concernés. La proportion de logements sans confort sanitaire de base est par exemple en recul depuis plusieurs années », explique Catherine Rougerie, chef de la division logement de l’Insee.
Depuis fin 2008, la mise en œuvre de la loi Dalo commence aussi à produire ses premiers effets, sauf dans les régions comme l’Ile-de-France où la demande de logements sociaux est telle qu’il est très difficile de loger ou de reloger des personnes en situation de précarité. Certaines se replient sur l’hôtel (38.000 en 2006), ou partagent un logement à plusieurs (79.000 personnes concernées, sans compter les étudiants).Reste le cas des personnes sans domicile fixe que l’Insee chiffre à 133.000, dont 33.000 en grande difficulté (soit à la rue, soit dans les dispositifs d’urgence). Il s’agit d’une population masculine, urbaine et pour près de la moitié francilienne. »
 
Dans « Boursorama » en date du 5 janvier 2011 :
Article intitulé : Les investissements immobiliers en hausse de 41% en 2010

« Onze milliards d’euros ont été engagés dans l’immobilier commercial français en 2010, d’après le conseil en immobilier Cushman & Wakefield, ce qui traduit une hausse de 41 % par rapport à 2009. Ce niveau reste néanmoins inférieur à la moyenne sur dix ans, à 14,5 milliards d'euros. Pour 2011, C&W attend 12 à 15 milliards d’investissement. Avec 2,1 millions de m² de bureaux loués ou vendus à des utilisateurs, les transactions en Ile-de-France ont rebondi de 19 % par rapport à 2009. Neuf déménagements sur dix s’expliquent par des regroupements ou des rationalisations. En 2011, la demande placée serait comprise entre 1,8 et 2 millions de m². »

François Vidal dans « Les Echos » en date du 5 janvier 2011 :
Article intitulé : L’immobilier sans thermomètre
« Il y a un mois, c'étaient les notaires. Hier, le réseau Century 21. Demain, ce seront les agents immobiliers de la Fnaim qui publieront leur estimation de l'évolution des prix de l'immobilier dans le pays. Le résultat d'une telle cacophonie est dévastateur. D'abord, l'effet de répétition des statistiques publiées à jet continu a tendance à accentuer l'évolution en cours, c'est-à-dire la hausse des prix. Ce qui, il est vrai, n'est pas forcément pour déplaire à tous les professionnels. Surtout, pour les particuliers qui s'intéressent à l'immobilier - et avec la crise financière leur nombre n'a cessé de croître -, elle rend le marché encore plus opaque. Deux études publiées à la rentrée donnaient ainsi pour un même quartier de Paris des prix au mètre carré divergents de 1.500 euros ! Il faut dire que tous les baromètres ne sont pas établis avec la même rigueur, loin de là, et que certains n'hésitent pas à jouer sur la période étudiée pour forcer le trait. »

Dans « Boursorama » en date du 28 décembre 2010 :

Article intitulé : Décélération de la reprise dans la construction de logements neufs


« Le secteur du logement neuf en France est entré dans une phase de décélération de la reprise, les mesures fiscales favorisant les investisseurs louant leurs logements commençant à avoir moins de succès avant même que le taux des réductions d'impôt ne baisse en 2011. "C'est une rupture après sept mois de hausse consécutive qui s'explique par la fin de l'engouement pour le dispositif fiscal connu sous le nom de +Scellier+", souligne M. Mouillart. En effet, pour la première fois depuis mars dernier, les mises en chantier des logements collectifs (qui comprennent ceux des promoteurs privés mais aussi les HLM) sont en baisse de 2% en novembre par rapport au mois correspondant de 2009. Les logements vendus en "Scellier" ont représenté les deux tiers des 115.000 logements vendus par les promoteurs privés en 2010. Mais pour le secrétaire du Logement Benoist Apparu, dimanche sur Europe 1, "le problème n'est pas de savoir si on doit faire 400.000 ou 500.000 logements. Ce débat là est dépassé (...) Le problème principal de la politique du logement en France depuis 20 ans c'est qu'on n'a pas épousé les évolutions démographiques du pays, et qu'on continue à construire deux fois plus de logements par habitant en Auvergne qu'en Ile-de-France". Victime de la flambée des prix, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, l'Ile-de-France n'arrive pas à combler son déficit de logements. »

A DR dans « Les Echos » en date du 23 décembre 2010 :

Article intitulé : Les taux des crédits immobiliers remontent lentement mais sûrement  

« Alors que le coût de la ressource des banques a augmenté d’une centaine de points de base en quelques semaines, les établissements n’ont pour l’instant relevé le taux de leurs prêts à l’habitat que d’une quinzaine de points. Mais pour les banques, la hausse des taux des crédits immobiliers est désormais là pour durer. « Les taux des crédits remonteront surtout au second semestre, lorsque pourra se poser la question du relèvement des taux de la BCE », estime Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Sans compter la réforme du prêt à 0 % qui réduit, à compter du 1er janvier, de 3,5 % à un taux nul 6 % de la production totale de nouveaux crédits l’an prochain. « Le coût de notre ressource a  augmenté de 50 % en quelques semaines si l’on se réfère aux taux de swaps[qui reflètent la prime de risque des émetteurs bancaires par rapport au taux sans  risque d’Etat, l’OAT, NDLR], indique l’un d’eux, passant de 2,2 % à 3,2 %, soit une centaine de points de base, et il tangente maintenant avec le taux auquel nous faisons crédit. » « Sachant qu’on ne peut contingenter le crédit, la régulation se fera donc par les prix », indique ce dernier, ainsi qu’un responsable financier."

Hippolyte d’Albis et Emmanuel Thibault dans « La Tribune » daté du 20 décembre 2010 en page 28 :
Article intitulé : Immobilier : accepter de perdre pour gagner plus
« Avec une baisse inférieure à 10%, les prix de l’immobilier français ont, contrairement aux pays voisins, incroyablement bien résisté à la crise. C’est le signe, ne nous y trompons pas, d’un marché qui fonctionne mal. En effet, sur un marché efficace, une baisse des prix entraîne une hausse du nombre des transactions. Or, elle a abouti pour l’essentiel à une rétractation du marché pendant deux ans, à un niveau d’activité inférieur de 25% à celui de la dernière décennie. Le faite à une diminution de l’offre qui a freiné la baisse des prix et bloquer l’activité. Attendre pour ne pas perdre d’argent, telle est leur ligne de conduite. Un comportement irrationnel, car accepter de vendre à perte, sur un marché orienté à la baisse, est en réalité une stratégie souvent gagnante. La vente permet en effet de racheter dans les mois qui suivent un bien plus grand ou de meilleure qualité que celui qu’on possédait, pour peu que l’on dispose d’épargne ou que l’on ait accès facilement au crédit. »

M. C dans « Les Echos » en date du 16 décembre 2010 :
Article intitulé : Le bâtiment redémarre après trois ans de déclin

« Après les travaux publics, mardi, le secteur du bâtiment confirme que l’année 2010 est celle du redémarrage. Certes, en moyenne sur les neuf premiers mois de 2010, la Fédération Française du bâtiment (FFB) estime que 19.500 emplois ont été détruits. Mais depuis septembre, les recrutements ont repris, essentiellement en intérim. Les effectifs intérimaires devraient augmenter de 6.000 personnes sur l’année. Résultat : en moyenne annuelle, les destructions d’emplois devraient être ramenées à 15.000 sur les douze mois de 2010 et les effectifs au 31 décembre seront remontés au même niveau (1,3 million d’emplois) qu’à la fin de 2009.En termes d’activité, l’année se soldera tout de même, selon les estimations de la FFB, par une troisième année de recul consécutive. Mais ce recul se limite à 3,4 % (– 6,1 % dans le neuf et – 1,2 % en amélioration- entretien). A 121,5 milliards d’euros, le chiffre d’affaires du secteur retrouverait fin 2010 son niveau de 2006. »

Etienne Pinte, député UMP, président du conseil national des politiques de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale, dans « La Croix » en date du 15 décembre 2010 en page 10 :
Article intitulé : Il faudrait avoir plus largement recours à la réquisition du foncier vacant

« Le simple fait d’agiter la menace de la réquisition permet des résultats. Il faudrait organiser une grande campagne de publicité, afin d’encourager les propriétaires à opter pour la location à caractère social. J’estime également qu’il faudrait avoir plus largement recours à la réquisition du foncier vacant, qu’il s’agisse de bureaux non utilisés ou de logements vacants depuis longtemps. Je constate toutefois que le simple fait d’agiter la menace de la réquisition permet des résultats. Lorsque j’étais maire de Versailles, j’ai envoyé des lettres aux propriétaires de biens immobiliers inoccupés parfois depuis quinze ans. Dans les trois mois, ces bailleurs avaient redonné à ces surfaces leur utilité, soit économique, soit sociale. »

Dans « Le Monde » daté du 11 décembre 2010 en page 1 :
Article intitulé : Spéculation immobilière et fracture sociale

« Statistiques affolées, Français incrédules ou sidérés, pouvoirs publics - locaux ou nationaux - sans voix : l'envolée des prix de l'immobilier tourne à l'absurde. Ou au scandale. Tout contribue à cette folle flambée des prix. La pénurie de l'offre, évidemment, faute de réserves foncières. Mais aussi le fait que, face à l'incertitude des marchés financiers, l'immobilier est devenu une valeur refuge, pour ceux qui en ont les moyens. Enfin, le niveau très bas des taux d'intérêt à long terme favorise les comportements spéculatifs. Cette fracture immobilière est redoutable. Elle témoigne de l'échec des "politiques de la ville" annoncées en fanfare depuis une trentaine d'années. Plus que jamais, les rêves de mixité sociale et de rapprochement entre lieux de résidence et de travail apparaissent comme des voeux pieux. Aux antipodes de ces dérèglements du marché immobilier, faut-il rappeler que l'on estime à 1 million le déficit de logements, accumulé depuis une vingtaine d'années ? Ou qu'en France, aujourd'hui, quelque 3,5 millions de personnes n'ont pas de logement digne, ou pas de logement du tout ? "République" ? Un vain mot, hélas ! quand le droit, élémentaire, au logement est à ce point bafoué. »

Myriam Chauvot dans « Les Echos » daté du 10 décembre 2010 en page 4 :
Article intitulé : La hausse du prix des appartements anciens à paris aura atteint 20% en 2010.
« Selon les promesses de vente signées entre septembre et novembre, le prix moyen des appartements parisiens ressort à 7.500 euros le mètre carré et atteindra 8.000 euros d’ici à mars. Dans les autres grandes villes, la hausse des prix va de 5 % à 15 %. La pierre à Paris devient un placement défiant toute rationalité. L’évolution est moins forte dans le reste de l’Ile-de-France, où la hausse devrait tout de même dépasser 10 % en 2010. En province, l’échantillon d’avant-contrats montre un rattrapage de la baisse des années 2008-2009. Rennes, Nantes, Bordeaux, Lyon et Marseille devraient connaître un rythme annuel de hausse de 10 % à 15 %. Il sera plus faible à Toulouse (+ 5 % à + 10 %) et à Brest (+ 5 %). Les résultats sur d’autres villes, notamment dans le Grand Est, montrent une stabilité des prix. »

Alain Chaigneau dans « Le Revenu » daté du 7 décembre 2010 en page 26 :

Article intitulé : Immobilier coté. La pierre plus solide que le CAC 40 !
« Le marché de l’immobilier de bureaux retrouve des couleurs. Après un point bas touché au début 2010, Véronique Gomez, responsable de la gestion actions immobilier d’Oddo AM, constate bel et bien une « remontée des taux d’occupation et des loyers dans les quartiers d’affaires, pour le neuf. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 30 novembre 2010 en page 13 :

Article intitulé : Le secrétariat d’Etat au logement veut lutter contre l’envolée des prix.

«C’est un énorme problème, une énorme folie », a déploré le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu, à propos de la flambée récente de l’immobilier. »                                                     

Vincent Renard, directeur de recherche au CNRS, dans « Le Monde » daté du 2 décembre 2010 en page 15 :

Article intitulé : Il faut repenser la planification urbaine
« Certaines villes hollandaises, par exemple, disposent d’un service foncier puissant, qui a une connaissance très fine de son marché et prévoit la construction de logements avec des prix correspondant aux moyens des différents types d’acheteurs.»

Commentaire : C’est dans ce cadre que je propose une approche fiscale à « géométrie Humaine © » de l’immobilier.
Je propose que dans le cadre du plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols figure
- une statistique des tranches des revenus par type de biens immobiliers demandés
- les charges immobilières acceptables par les parties et cohérentes avec l’impérieux besoin, dans le système économique actuel, de consommation du plus grand nombre
- le nombre de logements à construire en tenant compte de la démographie.
De ces données Humaines du marché immobilier, nous pourrons mettre en place une fiscalité à « géométrie Humaine © ».Géométrie variable ayant pour but de favoriser l’accès à une habitation de qualité pour tous (y compris les plus démunis) et de combattre l’inflation des prix.
La logique de cette fiscalité étant d’imposer très faiblement (voire pas du tout)  les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer plus fortement les dépassements de loyers. Cela indépendamment d’autres aides, s’il le faut.
Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé, pour lui maintenir un pouvoir d’achat.
Au-delà, fiscalité augmentée graduellement. 
Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là où hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité.
Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre.
Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation.
L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat.

Joël Cossardeaux dans « Les Echos » daté du 1 décembre 2010 :
Article intitulé : Une taxe pour limiter l’étalement urbain
« A compter de 2013, les communes et intercommunalités pourront infliger un malus aux promoteurs dont les constructions manquent de densité dans certains secteurs. Les élus qui luttent contre l’éparpillement urbain disposeront bientôt d’une nouvelle arme. A compter de début 2013, la loi leur permettra, s’ils le souhaitent, de taxer tout détenteur de permis de construire dont le projet immobilier n’atteint pas le seuil minimal de densité qu’ils auront fixé en lien avec le plan local d’urbanisme (PLU) de leurs communes. Cette innovation rejoint les objectifs du Grenelle de l’environnement qui visent à optimiser la consommation de l’espace. Pour autant, « cela ne signifie pas un retour aux barres d’immeubles », se récrie-t-on à l’Association des communautés de France (ADCF). « Cela peut aussi contribuer à faire évoluer l’habitat individuel, d’une forme diffuse vers une forme groupée. » Ce VSD, que les départements disputent aux communes, n’a d’ailleurs suscité à ce jour aucune levée de boucliers particulière dans les rangs des promoteurs-lotisseurs de logements. »

Commentaire : Penser l’immobilier que dans sa fonction de logement est une des plus graves erreurs que puisse faire l’Etat. L’immobilier est avant tout LA réalité sociologique de l’Avenir possible. De la qualité de cet Avenir possible dépendra en très grande partie le comportement sociologique.
L’immobilier, après la famille, dans sa fonction habitation et protection est le socle sociologique de notre civilisation. 
A ce titre, il est facteur de stabilité ou de révolte. L’histoire et l’actualité démontrent que la densification est facteur de délinquance. Il est vrai que les promoteurs de la densification s’assurent par l’inflation des prix, une source de revenus conséquente. Source de revenus prise en charge par la collectivité via des avantages fiscaux.

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 30 novembre 2010 en page 13 :
Article intitulé : Le secrétariat d’Etat au logement veut lutter contre l’envolée des prix.

« «C’est un énorme problème, une énorme folie », a déploré le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu, à propos de la flambée récente de l’immobilier. »

Jean-Marc Vittori dans « Les Echos » daté du 26 novembre 2010 en page 18 :
Article intitulé : Les folles dorures de l’immobilier.

« Plus de 7.000 euros le mètre carré ! L'immobilier bat tous ses records à Paris, où un simple WC coûte désormais le prix d'une Renault Clio. Cette flambée est folle. Ramenés aux loyers ou aux revenus, les prix à la vente dépassent largement les tendances de long terme. Ce n'est pas tenable. La folie ne peut pas s'expliquer par la seule pénurie, brandie à l'envi par les professionnels du secteur, tous intéressés à la montée des prix, qui arrondit leurs commissions. Paris manquait déjà cruellement de logements dans les années 1990, quand les prix ont baissé de près de 40 % ! Elle a au moins deux autres explications, qui reflètent la pagaille présente des marchés financiers. D'abord l'effet refuge. Paris est à l'immobilier français ce que l'or est aux marchés mondiaux de matières premières : un produit à la fois rare et très visible. Dans un monde financier où tous les repères disparaissent, comme dans un tremblement de terre, beaucoup d'investisseurs se raccrochent à l'or et à la pierre. Ils sont prêts à payer de plus en plus cher, dès lors qu'ils font leurs achats sur des places qui n'ont pas été trop vérolées par les excès des années passées. Ensuite l'effet taux d'intérêt. Achat de long terme, l'immobilier se finance à des taux d'intérêt à long terme. Or ces taux sont actuellement au plus bas. Les acquéreurs peuvent espérer emprunter à moins de 3 % sur quinze ans. Un niveau très bas, qui reflète la fantastique déformation des marchés financiers à l'oeuvre. Les investisseurs achètent massivement des obligations, convaincus que c'est le seul produit financier capable de résister à la tourmente. Les dirigeants des Etats font tout pour renforcer cette conviction qui conditionne leur possibilité de lever les centaines de milliards d'euros nécessaires à leur survie financière. En Europe, ils sont ainsi venus au secours de la Grèce, puis de l'Irlande. Mais ceux qui dépendent le moins des créanciers, comme l'Allemagne, commencent à se poser des questions. En attendant, les achats massifs d'obligations font baisser les taux d'intérêt. Cette baisse exerce fatalement des effets pervers - dont la flambée de l'immobilier parisien n'est que le plus visible. Pour les gouvernants locaux et nationaux, cette situation est redoutable. Elle chasse de la capitale les ménages modestes, les classes moyennes et aussi les étudiants ou les chercheurs étrangers qui pourraient être attirés par la France. Elle risque de rendre la ville aussi joyeuse qu'une salle de coffres-forts. Et dès que les taux d'intérêt remonteront, les prix vont dévisser. Beaucoup de professionnels le disent d'ailleurs. Le marché va alors se gripper, sevrant Paris de plusieurs centaines de millions d'euros de droits de mutation. Même si la ville continuera alors de manquer de logements. »

Commentaire : Ce n’est pas Paris qui manque de logement, c’est la politique urbanistique qui inonde Paris et la région parisienne. Les déséquilibres immobiliers sont le fruit de décisions politiques contestables.

Pour rappel : Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises, dans « La Tribune » daté du 24 août 2010 en page 8 :
Article intitulé : La maison, facteur de progrès écologique.
« Avec seulement 8% de la surface aménagée et 2% d’espace bâti, la France reste toutefois le pays le moins urbanisé d’Europe. Le logement doit être pensé en termes d’harmonie sociale »

Dans « Les Echos » daté du 26 novembre 2010 en page 1 :

Article intitulé : La folle flambée des prix des logements se généralise

« A Paris, le prix moyen au mètre carré dépasse les 7.000 euros, nouveau record. Sur un an, la hausse atteint 13,6 % dans l’ancien, selon les notaires. Dans la France entière, la progression est de 8,6 %, a calculé l’Insee. Valeur refuge, pénurie, taux d’intérêt au plus bas… Les logements ne cessent de voir leurs prix flamber de plus belle partout en France, avec au troisième trimestre une hausse de 8,6 % sur un an, selon l’Insee. Le phénomène est encore amplifié en Ile-de-France (+ 12,2 %) et singulièrement à Paris (+ 13,6 %), où le prix moyen du mètre carré dans l’ancien dépasse les 7.000 euros. Un record qui fait tomber le précédent, établi au deuxième trimestre ! Quant au nombre de transactions (neuf et ancien), il a progressé de 23 % en région parisienne pour retrouver le niveau moyen d’avant la crise. Et l’emballement du marché ne devrait pas s’arrêter. Les notaires pronostiquent, en effet, des ventes soutenues dans les prochains mois malgré la disparition ou la modification de certaines mesures financières ou fiscales. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 26 novembre 2010 en page 14 :

Article intitulé : La pénurie de logements fait flamber les prix à Paris et en Ile-de-France

« Le prix moyen dans la capitale 7000 euros/m2…à peine plus de 3 000 euros en 1992. De fait, à la différence des actions en Bourse, l’immobilier a une valeur d’usage et n’a pas la réputation de perdre la moitié de sa valeur en une journée ! Mais cette situation très instable est aussi due au très haut niveau des loyers et à la hausse des prix elle-même, qui s’autoalimente dans un contexte où la pénurie de logement devient aiguë. « Il est plus que temps de desserrer l’étau qui paralyse la demande de logement. Sinon notre société sera malade parce qu’elle consacrera trop de ressources à son logement », Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires à Paris. »

Commentaire : Cet extrait de l’article (qui est à lire comme tous les autres articles dans leur totalité) est très intéressant.

1)    La référence à 1992, confirme les cycles SOCIOECOPOFI.

2)    Il est dit « l’immobilier n’a pas la réputation de perdre la moitié de sa valeur en une journée ! ». Nous voyons ici toutes les qualités de la journaliste. Elle a, à juste raison, parlé de réputation. Il est bon de rappeler que nous ne pouvons en aucun cas comparer la Bourse et l’immobilier. En effet, la Bourse des valeurs mobilières a pour objet d’offrir une réponse rapide aux vendeurs. Vendeurs par besoin (besoin de capitaux) ou vendeurs spéculateurs. Il n’y a pas de Bourse des valeurs immobilières. Si vous deviez vendre votre immobilier avec une réponse aussi rapide que le marché boursier, votre immobilier perdrait plus des trois quarts voire 90% de sa valeur. La situation actuelle (déjà connue dans les années 90) ne peut, et cela est souhaitable, que se terminer par un krach. Krach financier ou « krach humain » ? Il est grand temps d’utiliser, à bon escient, l’ensemble du territoire français au lieu de pratiquer une politique de concentration humaine ayant pour objectif de valider des raisonnements économiques standardisés (et stupides) qui sont le fruit d’une vision du commerce paupérisant directement et/ou indirectement les citoyens. Cela sans parler de la nocivité des produits commercialisés. Mais que valent les Peuples face aux lobbies ?

Dans « Challenges » daté du 18 novembre 2010 en page 9 :
Article intitulé : La retraite immobilière se prend à 56 ans
« L’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers a commencé en 2004 : cela, concerne, en moyenne, 500 000 foyers chaque année. Ce qui devrait modifier la structure du marché de l’immobilier, car le solde des vendeurs « nets », autrement dit de ceux qui vendent sans racheter ensuite (aujourd’hui de 5 000 à 7 000 par classe d’âge chez les séniors), est en train de s’accroître. »

Joseph Macé-Scaron dans « Marianne » daté du 23 novembre 2010 en page 58 :
Article intitulé : Immobilier, la bombe qui menace tous les Français.
« On ne compte plus les cris d’avertissement par lesquels on s’efforce d’alerter les pouvoirs publics sur cette situation inique, odieuse, invivable. En vain. Scandale d’entendre les autorités publiques proclamer solennellement que se loger est un droit quand ce dernier est piétiné, bafoué, ridiculisé. En France, sur environ 11 millions de locataires, 1,8 million disent avoir des difficultés à payer leur loyer. Nos concitoyens consacrent, aujourd’hui, plus du quart de leur budget pour un toit, et pour un nombre croissant d’entre eux ce taux atteint 50%, voire 70%, comme c’est le cas parfois à Paris. »

Cécile Crouzel, Jean-Yves Guérin et Cyrille Lachèvre, propos recueillis de Benoîst Apparu, secrétaire d’Etat au logement, dans « Le Figaro » daté du 19 novembre 2010 en page 24 :
Article intitulé : L’Etat veut simplifier le droit de l’urbanisme
« Le secrétaire d’Etat au logement, Benoîst Apparu, envisage une révision de la fiscalité foncière pour inciter les constructions. A cause des normes plus strictes, le coût de la construction est 30% plus élevé en France qu’en Allemagne, notamment à cause des contentieux de l’urbanisme. Jamais un gouvernement n’a fait autant pour l’accession à la propriété. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 18 novembre 2010 en page 15 :

Article intitulé : L’immobilier de commerce intéresse les investisseurs

« Selon BNP Paribas Real Estate, « en France, les dépenses de consommation des ménages et le chiffre d’affaires des enseignes ont mieux résisté que dans d’autres pays, surtout grâce à l’efficacité du système de protection sociale. La part du commerce dans l’investissement total en immobilier d’entreprise est passée de 8% en 2008 à 22% au premier semestre 2010. Signe de la détente du marché, les investisseurs sont prêts à accepter des taux de rendement plus bas. Crise oblige, les investisseurs acceptent d’investir dans ces parcs où, en 2008, personne ne voulait aller, dans la mesure où les enseignes y proposent des prix bas, aidées par le fait qu’elles ne payent qu’un loyer fixe. »

Dans « Les Echos » daté du 8 novembre 2010 :
Article intitulé : Hausse des ventes de logements neufs attendue cette année, selon la fédération des promoteurs immobiliers
« Les ventes de logements neufs devraient augmenter de 8,5% cette année par rapport à un an auparavant, grâce à des dispositifs publics encourageant l'accès à la propriété tels le "Scellier", a indiqué lundi la fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI). "Ca va mieux. On ne sera pas loin du niveau des ventes de l'année record connue en 2007", a commenté Marc Pigeon, président de la FPC, lors d'un déjeuner presse lundi à Paris. Le dispositif "Scellier", destiné aux investisseurs achetant des logements pour les louer, représente 66% des ventes depuis le début de l'année, selon la FPI. D'autres dispositifs ont également aidé à cette embellie: le doublement du PTZ (Prêt à taux zéro) pour le logement neuf et le "pass-foncier", un système qui permet aux ménages modestes d'acquérir le terrain après le logement. »

Commentaire : De nouveau, nous constatons que ce qui fait monter les prix est la défiscalisation et des subterfuges à la bulle immobilière comme le « pass-foncier ». A l’heure de l’éthique et de la gouvernance, est-ce bien éthique ? Est-ce bien de bonne gouvernance ? Cela me rappelle les années 90 avec les prêts à taux révisables ; les années 2000, avec l’allongement de la durée de remboursement. Tout cela pour continuer de soutenir la bulle immobilière avec l’argent des contribuables et satisfaire les lobbies…jusqu’au krach dont on fera payer le prix aux contribuables.

Diane Lacaze dans « La Tribune » daté du 8 novembre 2010 en page 26 :
Article intitulé : La crise continue de peser sur le comportement des épargnants.
« Malgré les premiers signes de reprise, la clientèle patrimoniale privilégie toujours les produits sans risque…tout en exigeant de bons rendements. Pour 71%  des personnes interrogées, le bon moment est venu d’investir dans l’immobilier, l’assurance-vie en euros ou encore les produits à capital garanti. »

Commentaire : Cette situation est navrante car elle confirme le manque d’anticipation des épargnants (l’immobilier n’a jamais été aussi risqué), l’effet dévastateur de certaines politiques fiscales (Scellier), le manque d’anticipation des cycles. S’ils ne vont pas en bourse aujourd’hui, ils vont y aller quand ?

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 8 novembre 2010 en page 6 :
Article intitulé : Trente et une association lancent un cri d’alarme sur la situation du mal-logement.
 « Trois millions et demi de personnes sont mal logées et six millions peuvent basculer dans le mal-logement, selon la Fondation Abbé Pierre. La crise du logement s’est élargie aux classes moyennes. »

Valérie Segond dans « La Tribune » daté du 5 novembre 2010 en page 35 :
Article intitulé : Six ans de revenu disponible pour se loger.
« La surface que les Français peuvent s’offrir avec leur revenu a été divisée par presque deux en dix ans. Ou en d’autres termes, l’appauvrissement du pouvoir d’achat immobilier des Français en dix ans. Comme toutes les aides visant à solvabiliser les acquéreurs, la baisse des taux d’emprunt n’améliore pas le pouvoir d’achat des acquéreurs. En, période de pénurie, elle fait monter les prix, et ne profite qu’aux propriétaires. Ce qui fait dire à Mathilde Lemoine : « Si l’on voulait mettre un terme aux effets pervers des aides publiques, il faudrait taxer à 100% les plus-values immobilières ;  »

Marjorie Bertouille dans « La Tribune» daté du 5 novembre 2010 en page 3 :
Article intitulé : Hong Kong en première ligne face à l’afflux de capitaux.
« Hong Kong a déjà pris des mesures contre la spéculation immobilière, et ne s’interdira pas d’en reprendre si nécessaire. »

Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), dans « Le Revenu » numéro de novembre 2010 en page 48 :
Article intitulé : Il y a des villes où il vaudrait mieux arrêter de construire et rénover.

« Des villes comme Belfort, Dijon, Saint-Etienne, Tarbes connaissaient un excédent de logements neufs. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune» daté du 20 octobre 2010 en page 3 :
Article intitulé : En France, les prix se stabilisent, mais ils flambent à Paris.

« Les prix commencent déjà à s’assagir après la surchauffe du début d’année, due sans doute à un rattrapage après un gel des transactions, mais aussi au très bas niveau des taux d’intérêt. Selon la Fnaim, la hausse des prix des appartements anciens n’a pas dépassé 2,5% en moyenne au troisième trimestre 2010 par rapport au trimestre précédent, ceux des maisons restent stables. Au global, la progression moyenne s’établit à 0,8% sur 12 mois à fin septembre 2010 (+0,4% pour les appartements, + 1,2% pour les maisons). Dans certaines régions, les prix sont toujours en berne sur un an avec des baisses qui s’étagent entre -2,5% et -6% pour les appartements dans le Languedoc-Roussillon, la Franche-Comté, la Lorraine, les Pays de la Loire et en Rhône-Alpes. »

Alexandre Phalippou dans «  La Tribune » daté du 11 octobre 2010 en page 29 :

Article intitulé : Prêts immobiliers : Gare au retour de bâton.
« Le « pouvoir d’achat immobilier », qui tient compte des taux et des prix s’est amélioré de 20% en 2 ans. En termes de surface, pour des mensualités de 1 000 euros sur 25 ans avec 10 000 euros d’apport, la capacité d’achat est ainsi passée de 54 à 72 mètres carrés (par rapport à octobre 2008). Rappelons tout de même qu’en 1998, le même profil pouvait s’offrir un bien de …132 mètres carrés ! Empruntis.com a calculé que si les taux remontent de 1 point (de 3,55% à 4,55% par exemple), le ratio de dossiers non finançables passerait à 27%.  Et même 36% pour 1,5 point ! Autant dire que le marché se gripperait immédiatement, à moins que les vendeurs, qui ne peuvent pas toujours reporter leur projet immobilier, ne revoient radicalement leurs prétentions. »


Etienne Lefebvre dans « Les Echos » daté du 11 octobre 2010 en page 6 :
Article intitulé : Bercy fixe un objectif prudent de cessions immobilières.
« Le gouvernement table sur 400 millions d’euros de ventes de biens de l’Etat l’année prochaine. Le programme de cessions s’accélère. La part consacrée au désendettement va augmenter. Les opérateurs publics devront payer des loyers à partir de 2012. En 2009, l’Etat avait tablé sur 1,2 milliards d’euros, il n’en a recueilli que 475 millions. »
Commentaire : Et dire qu’il y en a encore qui croit que l’immobilier n’a pas baissé ou que sa chute est stoppée ! L’Etat braderait-il pour mieux racheter après la baisse ? Point bas 2014 ?

Isabelle Rey-Lefebvre et Catherine Rollot dans « Le Monde » daté du 5 octobre 2010 en page 11 :
Article intitulé : Les classes moyennes sont-elles évincées du logement social ?
« La crise économique et la cherté des logements en compliquent l’accès pour une bonne partie de la population, trop riche pour être aidée, trop pauvre pour acheter. Les classes moyennes doivent-elles être accueillies dans le parc social ? C’état l’un des thèmes du 71e congrès de l’Union social pour l’habitat. »

Commentaire : Qui dira que les prix immobiliers ne sont pas trop élevés ?

Dans « Boursorama » daté du 28 septembre 2010 :
Article intitulé : Le redémarrage du secteur du logement neuf tarde à se manifester.


«  Les mises en chantier de logements neufs en France continuent de souffrir d’atonie et les perspectives favorables permises par la forte hausse des permis de construire risquent d'être freinées d'ici la fin de l'année par la réforme du PTZ (Prêt à taux zéro) décidée pour 2011. Les mises en chantier de logements neufs en France ont baissé de 7,7% sur un an pour la période allant de juin à août 2010, tandis que les permis de construire ont progressé de 30,0%, a annoncé mardi le ministère de l'Ecologie. Au cours des douze derniers mois (septembre 2009 à août 2010), le nombre de mises en chantier repasse, avec 294.561 unités, juste en dessous du cap symbolique des 300.000, loin de l'objectif souhaité du gouvernement de 500.000 nouveaux logements par an, en baisse de 5,3% sur les 12 mois précédents. "Même les mises en chantier de janvier à août 2010 restent stables par rapport à la même période de 2009. C'est une surprise car, au vu de la progression des permis de construire, on s'attendait à un redémarrage du nombre de logements commencés", souligne pour l'AFP Mathilde Lemoine, directeur des études économiques de la banque HSBC France. »

Myriam Chauvot dans « Les Echos » daté du 27 septembre 2010 en page 29 :

Article intitulé : Face au risque de hausse des loyers HLM, l’Etat veut aligner leur évolution sur le privé.

« Benoist Apparu souhaite aujourd’hui fixer les loyers non pas selon la date de construction du logement mais selon les revenus des locataires, pour éviter la situation actuelle où, à Paris, 30% des loyers HLM sont à moins de 5 euros le mètre carré, contre plus de 7,5 euros pour les immeubles sociaux neuf de la banlieue. »

Commentaire : La prise en compte des revenus dans la fixation des loyers est une avancée considérable, car basée sur une réalité économique et non plus uniquement sur un objectif financier. A quand, des avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs qui fixeront leurs loyers par rapport à une réalité économique et non plus par rapport à un objectif financier ? Pour rappel, je prône la fin de tous les avantages fiscaux immobiliers actuels qui ne font qu’assurer une inflation des prix et une déstabilisation économique à la charge de la communauté. Je suis pour que les propriétaires bailleurs qui prennent en compte la réalité sociologique (fin des cages à lapin) et économique de leurs locataires (loyers inférieurs à 30% de leur revenu) soient exonérés de tout impôt. Ce processus devra être encadré dans le cadre d’une politique des besoins qui définira le nombre et le type de biens devant être mis à la location.

Frédéric Schaeffer dans « Les Echos » daté du 24 septembre 2010 :

Article intitulé : Les perspectives d’activité des industriels s’améliorent.

 « C'est un message d'espoir qu'ont envoyé hier les chefs d'entreprises. L'indicateur du climat des affaires, repasse « pour la première fois depuis plus de deux ans au-dessus de sa moyenne de longue période », observe l'institut statistique INSEE, gagnant 4 points par rapport à l'enquête de juillet. Cette amélioration se constate dans tous les secteurs, à l'exception du bâtiment. Elle est particulièrement marquée dans le commerce de détail (+ 7 points), mais nettement plus mesurée dans les services et l'industrie (+ 1 point chacun).  Dans l'industrie manufacturière, l'amélioration est quasi constante depuis le plus bas de mars 2009. Désormais, l'indicateur synthétique de l'Insee revient à son niveau de juillet 2008 et se rapproche de sa moyenne de longue période (à 98, contre une moyenne de 100). Signe encourageant, les perspectives personnelles de production restent en dessous de leur moyenne mais se redressent fortement alors qu'elles s'étaient repliées en juin et juillet. Si l'activité passée a ralenti, cette enquête suggère donc qu'elle devrait se redresser au cours des prochains mois.  « Si un ralentissement est en cours lié au cycle des stocks, les perspectives restent bien orientées pour la suite de l'année, estime Pierre-Olivier Beffy, économiste chez Exane BNP Paribas. Les industriels bénéficient d'une bonne demande domestique et des pays émergents. »  Cette embellie est corroborée par les enquêtes de l'institut Markit réalisées auprès des directeurs d'achats. « Les dernières données signalent de nouveau une croissance soutenue en septembre, terminant sur une note positive un troisième trimestre particulièrement performant », indique son économiste, Jack Kennedy.».  

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Les Echos » daté du 21 septembre 2010 en page 17 :
Article intitulé : Les contradictions du nouveau prêt à taux zéro.
« Le gouvernement poursuit inlassablement son objectif de "faire de la France un pays de propriétaires". Mais, en dépit des sommes dépensées - environ 7 milliards d'euros par an -, le taux de propriétaires stagne à 58 % et n'a gagné que 2 points depuis 2002. L'inflation immobilière qui, en dix ans, a fait grimper les prix des logements de 150 %, tandis que les revenus ne progressaient, dans le même temps, que de 60 %, a contrarié l'objectif présidentiel. Pire : la part des accédants les plus modestes, soit 20 % des ménages français, s'effrite. En 2000, 47 % d'entre eux étaient propriétaires, mais ils n'étaient plus que 37 % en 2006 (dernier chiffre connu). Le casse-tête du gouvernement est donc de rouvrir la voie vers l'accession à la propriété et relancer l'"ascenseur" résidentiel tout en dépensant moins. »

Catherine Sabbah dans « Les Echos » daté du 16 septembre 2010 en page 26 :
Article intitulé : Les promoteurs déjà dépassés par la reprise.
« Deux ans après la panique de l’automne 2008, les promoteurs de logements s’étonnent eux-mêmes de la vigueur de la reprise. Le climat ne pousse pas à l’optimisme et pourtant : les ventes d’appartements neufs et de maisons ont redémarré de manière spectaculaire. La réforme annoncée ne risque pas de calmer le jeu. « C’est un grand classique de resolvabiliser les ménages au sortir d’une crise et le secteur du logement va continuer à vivre grâce à des perfusions indispensables. Mais chaque nouveau « médicament » crée des effets d’aubaine » « On aurait pu imagine que la crise provoque un vrai retournement de marché, une baisse des prix ou ouvre la porte du logement aux classes moyennes ; cela ne s’est pas produit et la crise du logement n’est en rien résolue. », analyse le sociologue Jean-Claude Driant. Par goût, pour ne pas freiner leur mobilité, par peur des charges ou de l’endettement, 45% des ménages désirant changer de logement souhaitent rester ou devenir locataires, ils n’étaient que 39% en 1988.»

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 15 septembre 2010 en page 5 :
Article intitulé : Sarkozy réforme en profondeur l’accession à la propriété.
«  Forcé de reconnaître que l’accession à la propriété ne décolle pas en France, « le taux de propriétaires n’ayant augmenté, comme il l’a lui-même souligné que de 1,2 point entre 2002 et 2007 à 57% quand la moyenne européenne atteignait alors 66% », Nicolas Sarkozy a dévoilé la nouveau prêt à taux zéro.  Les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5 sur 1999-2008 et les revenus des ménages ont progressé de 1,6. La durée des prêts allant de 5 ans pour les plus aisés à 30 ans pour les moins aisés. »

Commentaire : Et si on arrêtait de subventionner le prix délirant de l’immobilier avec l’argent des contribuables. Et si on laissait faire le marché de l’offre et de la demande ? Dans ce cas, ne serait-ce pas, quoi qu’il arrive, plus efficace ? Est-il bien sérieux de prêter à 30 ans ? N’est-ce pas là une preuve, s’il en est encore besoin, de l’absurdité de la situation.

Fiona Maharg-Bravo dans « Le Monde » daté du 14 septembre 2010 en page 17 :
Article intitulé : En Espagne, la bulle immobilière va finir par éclater
«  La bulle immobilière espagnole tarde à éclater. Les prix n'ont en effet baissé que de 12 % par rapport au niveau record atteint en 2008. Le volume de transactions a même récemment bondi : au deuxième trimestre, le nombre de logements vendus a progressé de 25 % par rapport à 2009. Mais que l'on ne s'y trompe pas : le marché espagnol n'a pas fini de s'ajuster. L'extrême faiblesse des taux d'intérêt a rendu les logements abordables. Quant au rebond récent du nombre de transactions, il s'explique vraisemblablement par l'approche du relèvement du taux de TVA, passée de 16 % à 18 % sur de nombreux produits depuis le 1er juillet. Mais la bonne santé du marché n'est qu'apparente. L'encours net de nouveaux crédits immobiliers a chuté au deuxième trimestre, ce qui laisse à penser, comme le montrent les études réalisées par Iberian Equities, que les primo-accédants se font rares et que les transactions concernent des ménages déjà propriétaires qui changent de logement. Ensuite, la déductibilité fiscale accordée sur les intérêts de prêts immobiliers va peu à peu être supprimée à compter de janvier 2011. De quoi renchérir le coût d'acquisition, comme le ferait une hausse consistante des taux d'intérêt. Enfin, rappelons que le taux de chômage est toujours de 20 % en Espagne. Bref, l'actuelle embellie n'empêchera en rien le marché immobilier de connaître la correction qu'il mérite. »

Commentaire : Et si la France était dans une même situation ?

Dans « La Tribune » daté du 13 septembre 2010 sur internet :
Article intitulé : Le niveau des loyers jugé « alarmant »
 «"A situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle". La CLCV, association de consommateurs spécialisée sur les problématiques du logement, juge nécessaire un gel des loyers en 2011. La conclusion de leur enquête annuelle sur le sujet est sans équivoque : "la situation est alarmante". Dans le secteur social (HLM...), les hausses de loyers en 2010 ont été, chez près de deux tiers des bailleurs (65,46%), supérieures aux recommandations ministérielles.  Concernant les logements du parc locatif privé, les chiffres datent de 2009. La hausse a atteint en moyenne 3,3% à Paris, 2,9% en proche banlieue et 2% en Province, alors que l'indice des prix à la consommation atteignait 1,1% cette année-là. Depuis 2000, les loyers ont augmenté deux fois plus vite que l'indice des prix. Pour ne rien arranger, les charges ont fortement augmenté pour le locataire : les prix du gaz ont bondi d'environ 15% selon la CLCV, et les prix de l'électricité et du fioul ont également augmenté. Pour la CLCV, les locataires sont désormais étranglés, expliquant la flambée des situations d'impayés (qui ont presque doublé en quatre ans dans le parc privé selon une étude de la fondation Abbé Pierre). »

Commentaire : Il faut bien aligner les loyers sur les charges d’acquisition des biens immobiliers qui sont de plus en plus élevées… jusqu’au moment où il n’y aura plus de locataire et que les prix chuteront tant à l’achat qu’à la location pour retrouver un marché cohérent.

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 10 septembre 2010 en page 17 :
Article intitulé : La flambée des prix de l’immobilier en Ile-de-France préoccupe les notaires.
 « Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires, rappelle le fort décalage entre l’évolution des prix de l’immobilier et celle des revenus – les premiers ayant été multipliés par 2,5 entre 1999 et 2008 quand les seconds n’ont progressé que de 1,6-, il souligne « qu’une augmentation continue des prix n’est souhaitable ni politiquement, ni économiquement ». Ce dynamisme reste fragile et tient à une conjonction de facteurs qui ont contribué à solvabiliser les acquéreurs : allongement de la durée des prêts, légère baisse des prix, taux d’intérêt bas, aides fiscales, désaffection pour la Bourse et pénurie chronique de biens. Or, aux rythmes actuels d’évolution des prix, la solvabilité des acquéreurs sera vite érodée. Aussi, si les notaires anticipent une activité soutenue d’ici la fin de l’année à cause notamment de la fin de certaines aides fiscales, ils n’écartent pas un nouveau blocage du marché au cas où se conjugueraient poursuite de l’augmentation des prix et retour à la hausse des taux d’intérêt. » 

Valérie Second dans « La Tribune » daté du 10 septembre 2010 en page 11 :
Article intitulé : Immobilier : la fausse bonne nouvelle.
 « Les logements sont aujourd’hui beaucoup trop chers pour la capacité financière des actifs. En France, pour l’acquisition d’un premier logement, il ne faut pas moins de 4,5 années de revenus d’un foyer, contre un peu plus de la moitié il y a quinze ans. A ces niveaux, les prix de l’immobilier recèlent un transfert de richesses massif des jeunes accédants vers les vieux possédants, ainsi que des actifs vers les rentiers, qui pèse sur le dynamisme de notre économie. Qui peut prétendre que c’est une bonne nouvelle ? »

Commentaire : Pour ceux qui suivent les cycles SOCOECOPOFI, il y a quinze ans (voir dans l’article) c’était en 1995 dans le cycle de croisière 1992/1996. Aujourd’hui, à la veille de 2011, nous sommes dans ce même cycle (2008/2012) et quasiment au même moment. Pour rappel le point bas de l’immobilier dans les années 1990/2000 fût en 1997/1998 dans le cycle de surchauffe (1996/2000). Est-ce à dire que nous connaîtrons le point bas en 2013/2014 dans le cycle de surchauffe 2012/2016 ? L’avenir nous le dira.
L’aspect déstabilisant des hausses immobilières pour l’économie que je décris depuis plusieurs années est très bien expliqué.

Jean-Bernard Litzler dans « Le Figaro » daté du 10 septembre 2010 en page 1 et 23 :
Article intitulé : Les prix de l’immobilier flambent à nouveau en Ile-de-France.
 « Au deuxième trimestre, la hausse atteint 6% en France et même 9,8% à Paris. Selon les notaires, cette croissance devrait s’accélérer d’ici à la fin de l’année. En revanche, le nombre de transactions n’a pas encore retrouvé son niveau d’avant la crise. »

Bernard Devert, prêtre, fondateur d’Habitat et humanisme, dans « La Croix » daté du 3 septembre 2010 en page 27 :
Article intitulé : La France applaudit, puisse-t-elle ne pas s’appauvrir de ses valeurs.
« L’urgence est de conduire un combat pour la mixité sociale aux fins de refuser la désocialisation que sont notamment ces « machines à loger » qui entraînent des ségrégations mortifères. Si la cohésion sociale est menacée par des faits délictueux repérés, ne l’est-elle pas aussi par une démission et une forme d’indifférence à la béante misère ? Ne pas voir, c’est se perdre dans un manque de discernement, de courage et courir le risque de l’insignifiance. La loi Solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000 devrait être modifiée pour que soit supprimée la possibilité de s’affranchir de l’obligation de construire 20% de logements sociaux au moyen d’une taxe. Quel mépris et quelle honte que ce mur de l’argent mettant à distance ceux qui sont différents ! « Le monde ne sera pas détruit par ceux qui font le mal mais par ceux qui le regardent sans intervenir » Albert Einstein. »

Jennifer Parisot dans « Le Dauphiné libéré » du 2 septembre 2010 en page 29 :
Article intitulé : Les loyers remontent, sans flambée des prix.
« Les logements restent vides de plus en plus longtemps. Alors que la moyenne nationale est de deux mois, 17 départements enregistrent un temps de vacances qui bat des records : entre 3 et 8 mois. Pour lutter contre ce risque de vacance, les efforts des bailleurs en matière de travaux et d’entretien sont aussi en nette progression depuis le début de l’année. Bien que le retour sur investissement ne soit pas assuré, le coup de peinture et même la réhabilitation du logement permettent de mieux répondre aux exigences des locataires. Christophe Guitton, agent immobilier « Je dirais que l’on est sur une tendance baissière, liée à l’excès de logements à louer ».
Eva Joly dans « Rue 89 » dans le numéro été 2010 en page 20 :
Article intitulé : On s’en prend aux médias, aux humoristes, aux juges c’est l’Etat qu’on affaiblit.
« En France, il n’y a plus de taudis, mais personne ne veut vivre dans ces barres où l’intégration est impossible ; C’est le problème numéro un. »»

S. SA dans « La Tribune » du 1 septembre 2010 en page 19 :
Article intitulé : Le logement neuf poursuit sa remontée.
« Les mises en vente sont nettement plus fortes qu’au deuxième trimestre 2009. Mais la hausse est concentrée sur les studios et une pièce. Au deuxième trimestre 2010, 29 900 logements neufs ont été vendus, soit 7,6% de plus qu’au deuxième trimestre 2009. Sur un an le nombre de ventes s’élève à 110 200 soit 30,9% de plus qu’au cours des quatre trimestres précédents. Le deuxième trimestre 2009 marquait tout juste la sortie de la crise. La fin du doublement de prêt à taux zéro et l’annonce d’un plafonnement des niches fiscales ont d’évidence suscité un effet d’aubaine. L’effet de la modification attendue de la fiscalité pourrait à cet égard être mitigé au second semestre. « D’un côté, si le dispositif fiscal Scellier d’incitation à l’investissement locatif est raboté à compté de début 2011, cela peut susciter un effet d’emballement d’ici à la fin de l’année, tandis qu’à l’inverse, la mise en place du nouveau prêt à taux zéro peut susciter l’attentisme », résume le président de la fédération des promoteurs constructeurs, Marc Pigeon. »

Commentaire : Cet article est intéressant car c’est la première fois que je lis que la sortie de crise (économique) s’est faite au deuxième trimestre 2009. Enfin, la réalité commence à prendre le pas sur la fiction des arrangements intellectuels moutonniers. Il ressort également que l’acte d’achat immobilier reste avant tout fiscal. Dommage que l’on ne parle pas de la baisse des prix sur l’immobilier en règle générale !

Pascale Besses-Boumard dans « La Tribune » daté du 27 août 2010 en page 21 :
Article intitulé : Baisse des plafonds de loyers les promoteurs sereins.
« Le dispositif Scellier représente aujourd’hui 62% des ventes de logements neufs. L’arrivée d’un nouveau prêt à taux zéro (PTZ), favorisant l’accès à la propriété pour les primo-accédants va dans le bon sens. » 

Sophie Sanchez dans « La Tribune » daté du 27 août 2010 en page 5 :
Article intitulé : Dispositif Scellier : une révision contestée.
« Benoît Apparu, le secrétaire d’Etat au Logement, affirme que les particuliers qui investissent seront « mieux protéger qu’aujourd’hui ». »

Commentaire : Ci-après une partie d’une réflexion que j’ai eue il y a quelques années.
« La fiscalité immobilière ne doit plus être traitée comme un flux financier ou économique mais comme une dynamique étatique de gestion Humaine.
En effet, les avantages apparents de la défiscalisation cachent des prix gonflés par les investisseurs fiscaux. Lorsque l’on achète en défiscalisation, cette baisse de rentabilité locative est occultée par l’effet des avantages fiscaux, l’effet moutonnier, les taux très bas (et quand cela ne passe plus par l’allongement de la durée de crédit) et le fait qu’apparemment les prix du m2 augmentent mécaniquement.
Comme vous l’aurez compris ces avantages fiscaux sont mal venus puisqu’ils :
•    S’auto détruisent par les inflations qu’ils créent (foncier, matériaux etc..)
•    Détruisent un pouvoir de consommation sur plusieurs années.
•    Créent une déstabilisation sociologique
Quant à la plus value à espérer, il faudra d’abord couvrir :
•    la sur-cote du neuf (et oui ! Tout comme sur votre voiture, sitôt achetée sitôt perdu, sauf pour ceux qui surfent sur la bulle),
•    l’inflation des prix due à la défiscalisation,
•    les commissions des vendeurs (entre 5 et 12% du prix) et le fait que lorsque l’on revendra, nous revendrons de l’ancien.
•    Les travaux de maintien en l’état.
•    Etc..
Tout cela sans parler du renversement de la courbe démographique et de la mise en place d’un plan d’urbanisation sociologique qui en assurant une meilleure distribution des villes et villages diminueront la demande.
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Le 11 mars 2003, j’écrivais (voir rubrique économique sur SOCIOECOPOFI.COM) :
Pour ma part, je pense qu’il est primordial, dans une économie dépendante de la vitesse de rotation (consommation), que les charges fixes et notamment immobilières soient les plus faibles possibles.
Sachant que les achats immobiliers sont financés en grande partie par des emprunts bancaires, avec bien souvent un endettement maximum pour l’acquéreur, on obère et parfois on détruit son pouvoir d’achat sur plusieurs années (10 ou 20 ans) et cela en faveur de promoteurs, de marchands de biens ou de banques qui eux font du bénéfice court terme peu réinjecté.
Pour ma part, je pense qu’un des objectifs des responsables étatiques doit être de mettre en place un environnement de développement limitant le plus possible les flambées de l’immobilier. Sans cela, on retrouvera régulièrement le cycle dévastateur de l’immobilier qui « flambe » ne profitant qu’à un petit nombre de personnes, mais qui déstabilise la société et la consommation pendant plusieurs années.
Dans le système économique actuel, l’immobilier est une bombe à retardement.
Comme toutes les bombes, on se doit de la désamorcer à temps. Immobilier et répercussion sur notre vie privée La généralisation de la politique de concentration de l’activité économique ou commerciale se transforme vite en véritable galère. Rappelez-vous la raison pour laquelle on a construit des HLM, il y a quelques années.
Aujourd’hui, on refait la même erreur pour des raisons d’immigration économique non réfléchie.
Que va-t-il se passer et pourquoi les mairies s’évertuent-elles à construire dans tous les sens ?

Y a-t-il un maire qui réfléchit sur l’opportunité d’entrer en concurrence avec d’autres zones commerciales proche ?

Que va-t-il se passer lorsqu’il aura fait le « plein » d’habitants pour faire vivre sa zone et qu’il ne pourra plus réduire les surfaces minimales pour pouvoir construire – faute d’avoir déjà réduit cette surface en peau de chagrin -, que la concurrence sera telle que les magasins, ne faisant plus assez de bénéfices, devront licencier et que le balancier qui a créé la hausse se retournera à la baisse ?

Que va-t-il se passer dans le ghetto « nouvelle mode » qu’il a créé ?
Messieurs les responsables étatiques, ne perdez pas de vue que vous devez anticiper sur le long terme les méfaits (inévitables) de vos différentes politiques à court terme. Il est de votre devoir d’adapter une stratégie de développement durable et non-déstabilisatrice en termes économiques et humains. Réfléchissez à la résultante, quelques dizaines d’années après (30 ans), des décisions qui ont amené à parquer des peuples différents, ayant des besoins différents dans certaines HLM.
Quel est le coût de la destruction des HLM pour recréer des espaces verts ?
Quel est le coût de la déstabilisation sociologique de générations entières ?
N’est-ce pas ce fait qui a favorisé le retour des instincts primaires et de zones de non-droit. ?
Que faut-il faire maintenant ?
Quelle est à votre avis la responsabilité des urbanistes ?
Existe-t-il une assurance responsabilité civile pour couvrir les dégâts causés ?
La meilleure assurance n’est-elle pas que les urbanistes (tout comme nous tous) arrêtent de réfléchir en gains à court terme au détriment du long terme ?
Fin article 2003
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En effet, ce n’est pas en appauvrissant l’Etat (pertes fiscales) en faveur de la hausse des prix immobiliers que l’on favorise l’avenir. Non, on favorise quelques personnes ou quelques groupes travaillant dans le secteur immobilier au détriment du plus grand nombre. Pourquoi les politiciens s’évertuent-ils à concentrer les habitations sur le plus petit espace possible ?
Pourquoi les politiciens occultent-ils dans leur décision les critères de vie essentiels (l’espace, le transport etc…) ?
Pourquoi les politiciens continuent-ils à favoriser un système qui paupérise la majorité pour favoriser in fine quelques personnes ou groupes ?
N’est-ce pas ce parcage des citoyens qui favorise la délinquance ?
N’est-ce pas ce parcage qui crée et justifie les politiques répressives, les caméras et tout le tintouin sécuritaire ?
C’est dans ce cadre que je propose une approche fiscale à géométrie Humaine.
Je propose que dans le cadre du plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols figure :
- une statistique des tranches des revenus par types de biens immobiliers demandés
- une analyse des charges immobilières acceptables par les parties et cohérente avec l’impérieux besoin, dans le système économique actuel, de consommation du plus grand nombre
- une construction de logements tenant compte de la démographie et surtout de critère de qualité de vie (espace, zone verte etc..)
De ces données Humaines du marché immobilier, nous pourrons mettre en place une fiscalité à géométrie variable ayant pour but de favoriser l’accès à une habitation de qualité pour tous (y compris les plus démunis) et de combattre l’inflation des prix.
La logique de cette fiscalité étant d’imposer très faiblement (voire pas du tout)  les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer plus fortement les dépassements de loyers.
Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé pour lui maintenir un pouvoir d’achat.
Au-delà, fiscalité augmentée graduellement.  
Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là ou hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité tout en répondant aux besoins de logement. Combien de Scellier sont vides ? A quoi ont servit ces constructions si ce n’est à participer à l’inflation des prix ?
Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre.
Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation. L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat.
Il doit être mis fin au prêt taux zéro et autres aides directes qui ne combattent absolument pas l’inflation des prix due à la demande « fiscale ». Bien au contraire, elle l’a créée. Cette demande fiscale, dont les charges reposent sur l’ensemble des citoyens, n’aboutit qu’au maintien et à la hausse des prix immobiliers qui ne profitent qu’à un petit nombre tout en paupérisant les acquéreurs « non fiscaux » … quant ils peuvent encore acquérir. Plusieurs articles sur ce thème sur le site SOCIOECOPOFI.COM.

Myriam Chauvot dans « Les Echos » daté du 26 août 2010 en page 1 :
Article intitulé : Malgré la crise de la dette, les emprunts d’Etat s’arrachent.
« Le régime Scellier, qui offre aux acheteurs d'un logement neuf destiné à la location un avantage fiscal de 25 % du prix d'achat (37 % pour le Scellier social), a représenté les deux tiers des 105.000 logements neufs vendus l'an dernier. Ses dangers étaient cependant pointés du doigt (« Les Echos » du 6 mai 2010), les plafonds de loyer fixés pour la mise en location étant souvent bien supérieurs aux loyers de marché avec, à la clef, le risque, pour les candidats à un investissement locatif, de se faire flouer par les promesses de rentabilité irréalistes de commercialisateurs sans scrupules. La révision à la baisse de ces plafonds de loyer vient d'être déterminée, annonce le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, dans une interview aux « Echos ». »

Myriam Chauvot dans « Les Echos » daté du 24 août 2010 en page 19 :
Article intitulé : La diminution de la taille des ménages aggrave encore la pénurie de logements.
« Le surpeuplement, mesure de l'inadéquation entre la composition du ménage et le nombre de pièces du logement, concerne 15 % du parc total. Le secteur locatif social est le plus touché, avec 22 % de logements surpeuplés, suivi du parc locatif privé (20 %), les propriétaires occupants étant nettement moins concernés. Sur un plan géographique, le Bassin parisien compte une part importante de logements surpeuplés : la plupart des communes situées à la périphérie de la capitale enregistrent des taux de surpeuplement supérieurs à 26 %.  Si la vacance constitue un sujet très médiatique, elle s'avère en réalité sans grand enjeu selon le Commissariat général au développement durable, puisque « les logements vacants sont plutôt situés dans les régions rurales, au sud d'une diagonale reliant le Sud-Ouest au Nord-Est », pas en zone urbaine tendue. La proportion de logements vacants, qui avait atteint un point bas à 8,1 % du parc total en 2005, se redresse depuis, pour représenter 8,8 % en 2009.  70 % des logements vacants (soit 6,4 % du parc) ne restent vides que moins de trois ans. Il s'agit d'une vacance « frictionnelle ». C'est celle-ci qui a augmenté depuis 2005, conduisant le Commissariat général au développement durable à y voir « une détente sur les marchés du logement consécutive au dynamisme de la construction neuve ». La part de vraie vacance, supérieure à trois ans, n'a pas évolué et n'est le fait que de 2,4 % du parc. Il faut donc construire plus, quitte à réduire la surface disponible par personne, qui a encore augmenté (+ 1,7 % depuis 2007). »
Commentaire : Depuis plusieurs années, je prône un nouveau plan d’urbanisme sociologique national. Pourquoi continuer à concentrer les citoyens sur des zones urbaines tendues ? Pourquoi parler de réduire la surface disponible ? Comment après cela s’étonner des violences urbaines et des ghettos ? C’est le politique qui fabrique la violence et les ghettos urbains, la réponse doit venir de lui. Cette réponse ne peut être aujourd’hui qu’une meilleure utilisation de l’espace disponible. Plusieurs articles sur ce thème sont disponibles sur le site SOCIOECOPOFI.COM.
 
Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises, dans « La Tribune » daté du 24 août 2010 en page 8 :
Article intitulé : La maison, facteur de progrès écologique.
« Avec seulement 8% de la surface aménagée et 2% d’espace bâti, la France reste toutefois le pays le moins urbanisé d’Europe. Le logement doit être pensé en termes d’harmonie sociale »

Fabien Piliu dans « La Tribune » daté du 3 août 2010 en page 2 :
Article intitulé : Un secteur qui n’est pas encore sorti de la crise.
« 14% c’est l’augmentation des défaillances d’entreprise du bâtiment en 2009.»

Jean-Yves Guérin dans « Le Figaro » du 28 juillet 2010 en page 27 :
Article intitulé : La SNCF investit 3 milliards dans le logement social.
 « D’ici à 2016, sa filiale ICF construira 14 700 habitations HLM dont deux tiers en zone tendue. »
A. BO dans « Les Echos » du 28 juillet 2010 en page 22 :
Article intitulé : La construction de logements neufs de nouveau au point mort.
 « La situation dans le secteur du bâtiment non résidentiel (bureaux, industrie, commerce, exploitation agricole, etc.) est encore plus préoccupante que dans celui du logement. »

Commentaire : J’achète.

Jean-Yves Guerin dans « Le Figaro» du 9 juillet 2010 en page 23 :

Article intitulé : Immobilier : la hausse des prix inquiète Apparu (secrétaire d’Etat au logement).
« Ces augmentations des prix ne sont pas bonne. »

René Pallincourt, président de la FNAIM, dans « Le Figaro» du 9 juillet 2010 en page 23 :

Article intitulé : Un marché en trompe-l’oeil
« Les prêts à taux zéro sont déterminants pour l’ancien, ils ont représenté l’an dernier 150 000 prêts sur les 220 000 distribués. Sans eux, beaucoup ne pourraient pas acheter. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune » du 6 juillet 2010 en page 6 :

Article intitulé : Le prêt à taux zéro, sésame de l’accession à la propriété.
« Simplifier le mille-feuille des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, actuellement au nombre de douze, et plus encore réduire d’au moins un milliard d’euros le coût total de ces dispositifs : tels sont les maîtres mots de la réforme. Le prêt à taux zéro, un « excellent produit d’incitation pour des primo-accédants modestes ou à revenus moyens », a vu son efficacité altérée sous l’effet de la hausse des prix immobiliers. 33% c’est le recul de l’accession à la propriété entre 2007 et 2009. »

Commentaire : Voir mon article sur l’immobilier en page d’accueil sur le site SOCIOECOPOFI.

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 5 juillet 2010 en page 10 :

Article intitulé : L’immobilier commercial : une bombe à retardement.
« Ces trois prochaines années arrivent en effet à échéance des milliards de dollars, de livres ou d'euros de crédits. C'est ce que nous appelons "le mur de la dette", c'est-à-dire une concentration exceptionnelle de prêts arrivant à terme en même temps, que les emprunteurs auront du mal à rembourser et les banques à refinancer, en raison des exigences accrues en fonds propres et des nouvelles règles prudentielles", explique Bertrand Carrez, consultant d'Athema, conseil en financement immobilier. Ce "mur de la dette" trouve ses fondations dans les années 2005 à 2007, lorsque l'appétit des investisseurs et le crédit facile faisaient inconsidérément monter le prix de l'immobilier commercial, avec des achats financés jusqu'à 80 % ou 90 % par l'emprunt. Pour l'Europe, le cabinet CB Richard Ellis estime, dans une étude parue en avril, que 207 des 970 milliards d'euros d'encours de prêts immobiliers, à fin 2009, sont adossés à des immeubles de mauvaise qualité, financés en outre avec un fort endettement, et rencontrent déjà de grandes difficultés de remboursement.  Les pays d'Europe les plus touchés sont le Royaume-Uni (22 % de la dette et 36 % des besoins de refinancement), l'Espagne (respectivement 16 % et 20 %), la France (13 % et 11 % des besoins, soit environ 13 milliards d'euros) et l'Allemagne (14 % et 8 %). De tels impayés peuvent être soldés de deux façons. Les propriétaires vendent leurs immeubles aujourd'hui, en acceptant de casser les prix. Une autre voie est de restructurer ces dettes avec les mêmes banques ou d'autres, de les rallonger ou de les revendre. "En France, nous nous attendions à des ventes précipitées, mais le marché est, pour l'instant, anormalement calme, observe Antonia Raccat, avocate chez Lefèvre Pelletier & Associés. Banquiers et prêteurs ont préféré renégocier discrètement les conditions des crédits plutôt que de brader les immeubles, quitte à ce que les banques relèvent leurs taux d'intérêt et exigent des garanties supplémentaires. »

Alexandre Phalippou dans « La Tribune » du 1 juillet 2010 en page 29 :

Article intitulé : Immobilier : Coups durs pour les primo-accédants.
« Deux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété sont rabotés au 1er juillet. Les beaux jours arrivent mais pour les candidats à la propriété, les nuages s’amoncèlent.»

Didier Coutton dans « La Tribune » du 28 juin 2010 en page 27 :

Article intitulé : Comment estimer un bien immobilier grâce aux techniques financières ?
« Les actifs immobiliers sont souvent évalués en comparaison de biens similaires du voisinage. Cette approche se heurte à deux difficultés. D'une part, l'hétérogénéité du parc immobilier qui rend le rapprochement difficile. D'autre part, le faible nombre de transactions ne permettant pas toujours d'obtenir un prix moyen par quartier statistiquement significatif. Une méthode financière permet de surmonter ces obstacles. Elle est fondée sur l'actualisation des revenus annuels nets qui seraient tirés de la location du bien. Peu usitée, peut-être parce qu'elle donne une valeur inférieure au marché, cette formule est connue sous le nom de Gordon-Shapiro. Elle consiste à évaluer le revenu locatif annuel (net de charges) à percevoir dans un an et à le diviser par la rentabilité espérée à laquelle est soustrait le taux de croissance des loyers. Par exemple, pour un loyer net mensuel en 2011 de 500 euros, des charges de 750 euros (taxe foncière, copropriété, etc.), une rentabilité attendue de 5 %, et une hausse des loyers de 2 %, dans l'hypothèse où il n'y a pas de vacance, la valeur financière du bien s'élève à 175.000 euros. L'intérêt de cette méthode est double. Elle prend en compte les caractéristiques du bien et a le mérite de la simplicité puisqu'il suffit de connaître les loyers pratiqués dans le voisinage. Il est donc simple de vérifier si le prix de marché est inférieur à la valeur du bien, auquel cas le prix affiché est attractif. Ce calcul peut s'avérer aussi utile pour l'estimation du bien dans le cadre de l'ISF. »
Commentaire : Souvenez-vous lorsque je vous explique la troisième phase de la baisse de l’immobilier (lorsque la plus-value espérée et la rentabilité baisse de concert)…Reprise ou krach annoncé ?

Sébastien Dumoulin dans « Le Nouvel Economiste » du 21 juin 2010 en page 17 :

Article intitulé : Sonnette d’alarme
« Depuis des années, l’urbanisation anarchique a installé durablement un paysage constitué de lotissements s’étalant à perte de vue, d’échangeurs routiers, de ronds-points en surnombre et de zones commerciales cubiques aux couleurs criardes. « Nos entrées de ville sont défigurées. Les mêmes enseignes, les mêmes vitrines.. L’uniforme sans qualité architecturale », n’hésitait pas à affirmer Jean-Paul Charié, député. Les ménages modestes, exclus des centres-ville devenus hors de prix, sont dépendants de la voiture et exposés aux chocs énergétiques. L’équivalent d’un département français est englouti par la ville tous les dix ans. Comment un élu peut-il facilement refuser un projet parasite si c’est par ailleurs une source de financement pour le budget communal ?...Et pourtant 36 681 communes en France en 2008 dont 92% comptent moins de 3 500 habitants. 200 000 hectares de terres agricoles disparaissent par jour entre 2006 et 2008 au profit de l’urbanisation.»

Catherine Sabbah dans « Les Echos » du 10 juin 2010 en page 25 :

Article intitulé : Le dispositif Scellier déjà sur la sellette.

« Deux conséquences : d'abord, les logements neufs ne se louent pas facilement car ils sont trop nombreux et trop chers pour la majorité des locataires, ensuite les investisseurs ne peuvent compter sur la rentabilité promise. Le gouvernement aurait pu s'en préoccuper il y a bien longtemps. Tous les dispositifs fiscaux précédents ont abouti aux mêmes effets », estime Jean-Marie Ciuch, coauteur, avec Evelyne Colombani, de l'étude d'Immogroup Consulting. Ces dérives, connues, ont été maintes fois dénoncées. Mais, comparés à une carotte fiscale de 75.000 euros (une réduction d'impôts de 25 % de l'investissement plafonné à 300.000 euros), les reportages et les mises en garde des forums sur Internet ne pèsent pas lourd. Les candidats se bousculent et forment 65 % de la clientèle actuelle des promoteurs. Les investisseurs qui se font berner ne s'apercevront de leur erreur qu'au moment de chercher un locataire. Pour l'heure, peu d'immeubles « Scellier », vendus sur plan deux ans à l'avance, ont été livrés. Ce n'est pourtant pas sur les valeurs « de marché » réellement pratiquées, mais bien sûr ces fameux plafonds, que s'appuient certains vendeurs pour vanter la rentabilité promise aux acquéreurs. « Ils se décident sur ces chiffres et non en calculant un prix au mètre carré qu'ils obtiendraient après une simple division. En partant d'un loyer théorique trop élevé, les vendeurs font le calcul à l'envers, appliquent une rentabilité elle aussi théorique et aboutissent à un prix bien réel mais généralement trop élevé », regrette Olivier Boukobza, directeur du pôle immobilier logement de BNP Paribas Real Estate qui réalise lui aussi une bonne part de son chiffre d'affaires grâce au Scellier. C'est le premier effet inflationniste. Le second découle des pratiques des intermédiaires : dans certaines résidences, accédants à la propriété et investisseurs n'achètent pas au même tarif des appartements pourtant exactement semblables. Les premiers s'adressent à un bureau de vente traditionnel. Les seconds sont les proies (souvent consentantes) des réseaux de « vente debout » comme Liins (filiale du groupe Akerys), Omnium Finance ou de conseillers en gestion de patrimoine… ces machines à vendre auxquelles s'adressent les promoteurs pour écouler leur stock plus vite. « Même lorsque nous passons par le réseau "maison", nous devons rémunérer ses services à hauteur de 11 % du prix de vente, ce qui fait mécaniquement monter le prix du même pourcentage », s'énerve un promoteur, qui préfère le contact direct avec le client. Achetés trop cher, ces logements sont remis sur le marché locatif à des loyers trop élevés. »

Cécile Crouzel dans « Le Figaro » du 9 juin 2010 en page 20 :
Article intitulé : L’Etat va vendre 1 700 biens immobiliers d’ici à 2013.

Commentaire : Pour celles et ceux qui assistent à mes conférences, souvenez-vous du plus bas du cycle immobilier ?
Souvenez-vous du principe que la vraie phase de baisse débute lorsque les institutionnels vendent. 

Isabelle Rey-Lefebvre dans "Le Monde" du 1 juin 2010 en page 17 :
Article intitulé : Un pays peut-il avoir trop de logements sociaux ?

« Bruxelles a en effet obligé Amsterdam à limiter l'accès du parc HLM aux ménages dont les revenus sont inférieurs à 33 000 euros par an. Dès 2005, la direction générale de la concurrence de la Commission européenne dénonçait "l'offre surabondante de logements sociaux" aux Pays-Bas, qui constitue à elle seule 35 % du parc, tous logements confondus, contre par exemple 17 % en France, moins de 5 % en Espagne et en Italie, mais 22 % en Suède, où l'on parle d'ailleurs plus volontiers de "logement public". "Exclure du parc social les locataires qui gagnent plus de 33 000 euros, c'est conduire les ménages disposant d'un double revenu à acheter leur logement ou à en louer un plus cher. Cela concerne près d'un demi-million de foyers", s'inquiète Ria Koppen-Kreyn, directrice de Haagwonen, un des principaux bailleurs sociaux néerlandais, basé à La Haye. Pour elle, "les conséquences, à long terme, sont désastreuses. L'attribution de logements selon les revenus engendre une ghettoïsation des quartiers, une ségrégation par catégorie de revenus, et on peut s'attendre à une stagnation de la construction" dans la mesure où les plus gros producteurs de logements sont les bailleurs sociaux. »

Sophie Sanchez dans "La Tribune" du 27 mai 2010 en page 19 :

Article intitulé : Des constructeurs se mobilisent pour produire des logements moins chers.
« L'embellie qu'a connue la construction neuve depuis le début de l'année ne doit pas faire illusion. Si les mises en chantier de logements neufs se sont redressées de février à avril 2010 (+ 0,6 %, à 75.411 unités), elles restent en recul de 14 % sur les douze derniers mois, à 300.045 unités. En outre, cette reprise est largement liée aux subventions (prêt à taux zéro doublé, dispositif Scellier de soutien à l'investissement locatif), mises en place dans le cadre du plan de relance pour soutenir la production de logements, et avec elle le secteur du bâtiment qui pèse 1,2 million d'emplois. Or le doublement du PTZ prend fin dans un mois.»

Grégoire Allix dans « Le Monde » du 25 mai 2010 en page 4 :

Article intitulé : La Commission européenne veut élaborer une politique urbaine « durable ».
«  Johannes Hahn, commissaire européen s’est dit favorable à ce que « La politique urbaine devienne une nouvelle cible de l’Union européenne ». Si l’Europe a une politique agricole commune depuis un demi-siècle, elle n’a jamais défini de politique urbaine. « Avant la fin de l’année, la Commission aura élaboré un document de politique urbaine, avec une vision de la ville européenne d’avenir, des exemples de bonnes pratiques, en abordant les questions de la forme urbaine, de la planification, des transports publics, des espaces verts, etc. », a précisé Monsieur Hahn devant la presse. »

 Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 25 mai 2010 en page 11 :

Article intitulé : L’avantage Scellier dans le collimateur.
« Adopté dans l’urgence et en vigueur depuis le 15 janvier 2009, ce dispositif s’est montré efficace pour doper non pas la construction mais la vente de logement neufs, permettant aux promoteurs d’écouler leurs stocks en un temps record, puisque sur 105 000 logement vendus par eux en 2009, 68000, soit les deux tiers, ont été acquis par des investisseurs en Scellier.  Mais beaucoup de ces propriétaires, comme ceux de l’ancien dispositif Robien, sont déçus par ce placement. Principale critique : l’offre locative neuve ainsi créée ne correspond pas toujours aux besoins locatifs locaux et encore moins au pouvoir d’achat des locataires censés y emménager. L’inadéquation grandissante entre les loyers autorisés par la loi Scellier et les loyers de marché, qui peuvent être de 5% à 50% inférieurs, explique Evelyne Colombani dans son étude (Etude d’Immo-Group Consulting). Le phénomène va s’aggraver en 2010 et 2011, puisque le pouvoir d’achat des locataires stagne voire s’amenuise. » Deux chiffres illustres cette fracture. Selon le rapport de la Commission des comptes du logement, publiés début 2010, les 6,6 millions de ménages locataires dans le parc privé gagnaient, en moyenne, 25 550 euros par an en 2007, soit 2 125 euros par mois, ce qui permet d’honorer un loyer maximal de 636 euros par mois. Or les tarifs Scellier ne permettent qu’un logement de 51,5 mètres carrés en zone B2 (villes de 50 000 habitants et plus) ou de 29 m2 en zone A (Paris et sa proche couronne, Côte d’Azur, Genevois) ce qui ne permet pas de loger une famille. C’est dire à quel point la location privée est inaccessible pour les foyers qui gagnent moins de 1 000 euros par mois, soit la moitié des ménages locataires. Aide de l’Etat (Scellier) a couté 605 millions d’euros en 2009.»

« Les Echos » du 20 mai 2010 en page 29 :

Article : Le gouvernement va modifier le « Scellier ».
« Le constat alarmant dressé par une étude de la société d’expertise immobilières Immogroup Consulting pointant du doigt les risques liés au succès de l’investissement locatif « Scellier » n’aura pas tardé à faire réagir le gouvernement. « Les loyers présentés aux futurs acquéreurs (pour les inciter à acheter, parfois sans voir le logement) sont parfois trop élevés » Or, ce décrochage par rapport aux loyers de marché, et qui s’accroît encore du fait de la crise, augmente le risque pour les investisseurs de ne pouvoir louer les logements achetés, et donc de ne pas bénéficier des crédits d’impôts, entraînant des difficultés pour la minorité d’acheteurs ayant emprunté. « Plus de 170 communes sur le territoire desquelles on peut actuellement construire en Scellier sont sous surveillance. Ne pas déclasser certaines d’entre elles reviendrait à permettre la construction de logements en Scellier qui ne trouveraient pas preneur, ce qui conduirait à déséquilibrer le marché de l’immobilier de ces communes », a souligné Benoît Apparu, secrétaire d’Etat au logement. »

Jean-Marc Vittori dans « Les Echos » du 15 avril 2010 en page 12 :
Article intitulé : La crise immobilière à mi-chemin.

 « Les trompettes de l'immobilier jouent l'air de la reprise. Agents immobiliers et notaires affirment que les prix repartent à la hausse depuis la fin 2009. Dans l'ancien, une baisse des prix de moins de 10 % et des quantités de 25 % (nombre de logements vendus). Dans le neuf, une chute des mises en chantier de l'ordre de 20 % et un petit tassement des prix. Les banquiers accroissent de nouveau leurs prêts - ils ont octroyé près de 100 milliards d'euros en un an, contre 75 milliards au creux de la vague et près de 150 milliards au sommet.
Cette résistance de l'immobilier français vient de causes bien connues. D'abord, le pays manque toujours d'un million de logements. La demande est donc supérieure à l'offre. Ensuite, la pierre est le dernier refuge. Les épargnants ne veulent plus entendre parler de produits exotiques, se défient des actions qui ont prouvé leur fragilité, s'interrogent sur l'archaïsme de l'or et commencent même à douter de la solidité des emprunts d'Etat. Les salariés craignant pour leur emploi se disent aussi que le chômeur propriétaire est moins vulnérable que le chômeur locataire. Et puis la baisse des taux d'intérêt immobiliers, à peine au-dessus de 3,5 % aujourd'hui, redonne de l'air au marché. A mensualité égale, les acquéreurs peuvent emprunter davantage. Enfin, les mesures de relance continuent à soutenir la demande de nouveaux logements (doublement du prêt à taux zéro, loi Scellier).
Mais le redémarrage est fragile. Trop fragile même pour mériter le nom de reprise. Dans un monde financier de plus en plus gorgé de dettes publiques, il paraît incertain de parier sur une faiblesse durable des taux d'intérêt à long terme. Et surtout, les Français n'ont tout simplement pas les moyens de s'offrir des logements de plus en plus chers. Jusqu'au début des années 2000, les prix de l'immobilier augmentaient à peu près au même rythme que le revenu des ménages, alternant des hausses plus fortes et d'autres plus faibles. Mais, ensuite, ils ont doublé en une décennie, une progression plus forte qu'aux Etats-Unis. Le pouvoir d'achat immobilier du revenu a donc baissé de 40 %. Le ratio entre les prix d'achat et les loyers s'est aussi envolé. La chute des prix de ces deux dernières années n'a pas été suffisamment profonde pour assainir le marché. Tôt ou tard, les prix devront encore baisser. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune » du 12 avril 2010 en page 19 :
Article intitulé : L’immobilier d’entreprise face au défi de la dette.
 «Depuis le pic atteint par le marché de l’immobilier d’entreprise en 2007, les valorisations des actifs immobiliers ont reculé de 26% en moyenne en Europe, selon DTZ. Aussi, nombre d’investisseurs ont vu une partie de leur bilan plombé dans la mesure où les prêts contractés pour acquérir les immeubles en question sont à présent plus élevés que la valeur de marché de ces mêmes immeubles. Toutefois, les défauts de prêts ont été jusqu’ici limités dans la mesure où les loyers engrangés ont été suffisants pour couvrir le paiement des intérêts de la dette. »

Sophie Sanchez dans « La Tribune » du 18 mars 2010 en page 22 :
Article intitulé : L’immobilier d’entreprise face au mur de la dette.
 « Après s’être effondré en raison de la crise, l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) a connu une reprise au second semestre 2009. Mais l’horizon est loin d’être dégagé. « Vu l’océan de dettes, auquel fait face le secteur, la vacance locative qui va s’accroître et les loyers qui vont continuer de baisser en raison de la conjoncture, il n’y a aucune raison pour que les valeurs immobilières augmentent », a prévenu mercredi Antoine de Broglie, président de la société de gestion immobilière Stam Europe lors d’un débat organisé à Cannes. Précisément, le conseil spécialisé CB Richard Ellis estime à 970 milliards d’euros l’endettement auquel devra faire face l’immobilier d’entreprise européen dans les dix ans à venir, dont la moitié arrive à échéance d’ici à 2012. « Les banques ne sont pas prêtes à acter des pertes sur le montant des emprunts, note Antoine Derville, président de la direction des investissements chez CBRE France. Elles chercheront plutôt à allonger la maturité. ». « Jusqu’à présent, les banques ont accepté de renégocier les crédits », confirme Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Pour autant, on ne peut exclure des ventes forcées ou des cessions de créances par les banques en 2011 et 2012 prévient-il. »

Emmanuel Thibault, professeur à l’université de Perpignan et chercheur à l’Ecole d’économie de Toulouse, dans « Les Echos » du 19 février 2008 en page 17 :
Article intitulé : Laissons les prix immobiliers s’effondrer.
« Les aides personnelles (APL, ALF et ALS) sont devenues un instrument incontournable qui représente plus de 70% de l’ensemble des aides publiques versées dans le logement. Mais, ne nous y trompons pas, ce choix n’avantage en rien les locataires. Ce type d’aide n’est qu’une subvention déguisée faite aux propriétaires puisqu’il n’entraîne qu’une hausse de la demande qui conduit à une hausse des prix. Sur la période1973–2002, entre 50% et 80% des allocations logement perçues par les ménages auraient été absorbées par les augmentations de loyers et donc captée par les bailleurs ; sans agrandir le parc locatif. Agrandir ce parc est aussi l’objectif de l’amendement Scellier, introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008 et censé remplacer à terme les lois Robien. Il permet une réduction d’impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier, sous réserve d’un engagement de location de neuf ans. Grâce à lui, les investisseurs peuvent donc acquérir un logement à un prix implicitement 25% moins cher que celui proposé à un primo-accédant ! Est-ce vraiment convenable ? La crise du logement est maintenant telle qu’il faut avoir le courage de mettre un terme aux aides personnelles et autres dispositifs législatifs qui confèrent au logement une sensationnelle valeur de refuge destinée aux investisseurs. Peuvent-ils en effet rêver mieux que d’un actif pour lequel l’Etat non seulement leur fait une ristourne de 25% à l’achat mais aussi leur garantit un rendement (le loyer) très élevé à l’aide de subventions déguisées ? La fin de ces aides permettra dans un premier temps aux prix de l’immobilier, artificiellement gonflés par les politiques publiques de logement, de s’effondrer d’au moins 30%. Seuls seront touchés les spéculateurs. Le simple propriétaire de sa résidence principale peut en effet être rassuré puisque cette chute ne l’affectera pas : s’il vendra son bien moins cher, il en rachètera un lui aussi moins cher. »

Myriam Chauvot dans "Les Echos" du 5 février 2010 page 31 :
Article intitulé : L’accession à la propriété est au plus bas depuis quinze ans.

« 64% des ventes en 2009 correspond à des ventes en régime d’investissement locatif Scellier. Ce dispositif fiscal a gonflé les ventes des promoteurs. Mais il ne saurait faire oublier le marasme de l’accession à la propriété. Cumuler le doublement du prêt à taux zéro, la TVA à 5,5% en zone de rénovation urbaine et le Pass-Foncier augmentait de 30% en moyenne le pourvoir d’achat immobilier. Mais « le Pass-Foncier s’arrête fin décembre et le doublement du prêt à taux zéro va s’arrêter fin juin, et même, en fait, en avril compte tenu du temps nécessaire pour monter le dossier rappelle Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). » »

Sophie Sanchez, dans « La Tribune » du 2 février 2010 page 6 :
Article intitulé : Benoist Apparu (secrétaire d’Etat au logement) s’attelle aux logements vacants.
« La Fondation Abbé-Pierre rappelle que la crise du logement affecte 10 millions de Français. La vacance des logements est un vrai sujet puisqu’on estime de 1,8 à 2,5 millions le nombre de logements vacants»

Sophie Sanchez dans « La Tribune » du 1er février 2010 page 6 :
Article intitulé :La Fondation de l’Abbé-Pierre dénonce la politique du logement.
« La Fondation de l’Abbé-Pierre, qui présente son rapport, chiffre à 3,5 millions le nombre de personnes non ou très mal logées. En outre, l’accès au logement est aussi devenu « un exercice périlleux » pour trois millions de ménages, les locataires ou propriétaires, auxquels il faut ajouter 1,2 million de demandeurs de logements sociaux. «  Pour accéder à la propriété, les nouveaux acquéreurs doivent s’endetter sur des périodes de plus en plus longues (dix-huit ans en moyenne en 2009 contre quatorze ans en 2001) et y consacrer une part croissante de leurs revenus (cinq à six années de revenus contre trois à trois et demie en 1996), relève le rapport. « Les ménages consacrent 26% de leurs ressources aux dépenses liées à l’habitation, contre 14% en 1988. » »

Manuel Domergue, dans "Alternatives Economiques n°288" du 28 janvier 2010 en page 32 :
Article intitulé : Immobilier : Logement social : l’impossible équation.
« Pour sa première participation au congrès du monde HLM, en septembre dernier, Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat au logement, a mis les pieds dans le plat : « J’observe qu’une majorité des logements sociaux sont construits dans des zones ayant peu ou pas de besoins locatifs et une minorité seulement le sont dans des zones tendues. Cette situation est  inacceptable. » »

Isabelle Rey-Lefebvre, dans "Le Monde" du 26 janvier 2010 en page 3 :
Article intitulé : En France, la multiplication des centres commerciaux menace leur rentabilité.
« L’association Pocos, qui fédère 233 enseignes (Darty, la Fnac, André, Etam ou Zara), représentant à elles seules 35% de l’activité du commerce en France, s’inquiète de la prolifération de nouveaux centres commerciaux, tandis que la consommation ne cesse de faiblir. Pour les cinq prochaines années, l’association recense déjà 593 projets dits « structurants », qui modifient l’offre commerciale locale, cumulant è,4 millions de mètres carrés, et faisant de la France le pays d’Europe le plus équipé, voire suréquipé. « C’est un non-sens économique et ces projets ne vont pas trouver leur rentabilité, d’autant que plus de 80% d’entre eux se situent en périphérie des villes, là où les consommateurs sont les moins présents » argumente M. Pazoumian. « La surproduction crée un phénomène de cannibalisation des commerces, fragilisant les emplacements, avec un risque, à terme, de créer surtout des friches commerciales ». »

François Vidal, dans "Les Echos" du 27 janvier 2010 en page 14 :
Article intitulé : Immobilier : le rebond n’est pas assuré.
" Le miracle n’a pas eu lieu ! Les mesures mises en place l’an dernier dans le cadre du plan de relance n’ont pas enrayé la chute du marché immobilier. Une chose est sûre, le parachute des dispositions d’urgence n’a pas permis d’installer les conditions d’un rebond. Du coup, on se demande si le pire n’est pas à venir, alors que les effets du plan de relance ne vont pas tarder à s’estomper. Les professionnels peuvent toujours se dire qu’il leur restera la mesure phare du plan de relance, le dispositif Scellier d’investissement locatif. C’est une bonne nouvelle pour les promoteurs. Ça l’est sans doute moins pour le logement en France. Car ce dispositif coûteux – 605 millions d’euros en 2009 de déduction fiscale – ne manquera pas, comme ses prédécesseurs, de donner lieu à des dérives tant en matière de localisation que de prix. »

Isabelle Rey-Lefebvre dans « Le Monde » du 8 janvier 2010 page 2 :
Article intitulé : La dépendance fiscale croissante du marché immobilier français.
« Les parlementaires sont donc allés contre la volonté du gouvernement d’alléger ces mesures pour des problèmes de coût. Depuis 1984, et les premiers avantages à l’investissement locatif, les promoteurs ne peuvent décidément plus se passer d’adjuvants fiscaux, en doses de plus en plus fortes, pour vendre leurs programmes. Les premières années, les ventes aux investisseurs ne dépassaient pas 15% à 20% de la production, tandis qu’elles vont au-delà de 50% aujourd’hui. Et la qualité technique et environnementales n’est pas au rendez-vous, puisque Gilles Carrez estime que 20% des logements Robien-Scelleir ne remplissent même pas les exigences de la réglementation thermique, en vigueur depuis 2005. On produit donc des logements trop chers pour des locataires, pas toujours bien situés et en totale contradiction avec les objectifs fixés par le Grenelle de l’environnement. Ce soutien artificiel au marché a, en outre, cassé le mouvement de baisse des prix des terrains, entamé en 2008, qui aurait permis d’abaisser le coût final des logements, pour les accédants comme pour les investisseurs, ce qui est, finalement, la meilleure aide au logement et la plus économe pour les ménages comme pour l’Etat. »

Annick Colybes dans « Les Echos » du 21 décembre 2009 en page 16 :
« Trente ans de politique du logement et toujours la crise. Perdurent une insuffisance d’offre adaptée à la demande, des difficultés à l’achat comme à la location pour les ménages qui ont vu leurs dépenses de logement passer de 15% à 25% de leurs revenus au cours des trente dernières années. De fait, la crise du logement est en réalité celle du logement abordable et elle concerne la grande majorité des Français. L’Insee en 2007 soulignait que les deux tiers des ménages pouvaient prétendre à un logement social. Dans un parc qui compte quatre millions d’HLM 1,2 million de foyers sont en liste d’attente. La Fondation Abbé Pierre estime à 3,5 millions le nombre de mal-logés dont 100.000 sans-abri. Plus de 500.000 ménages répondent aux critère prioritaires de la loi Dalo. Triste constat ! L’octroi d’avantages fiscaux renforcés liés à l’investissement est accordé aux bailleurs pour éviter l’effondrement économique du secteur de la construction, avec ses conséquences dramatiques sur l’emploi. Apprendre que plus de 55% des ventes de logements neufs en 2009 ont été signées en « Scellier » n’est une bonne nouvelle que pour les promoteurs car les plafonds de loyers imposés aux candidats à la location sont dans la fourchette supérieure des loyers de marché. On est loin de la réforme Barre de 1977 qui voulait limiter les aides à la pierre au profit des aides à la personne afin de ne plus intervenir progressivement que pour loger les catégories sociales les plus défavorisées. Au terme de ces trente années, la modernisation du parc a bien eu lieu, mais les quartiers nouveaux ont été dédaignés par les classes moyennes et les élites. Barres et tours ont, au fil des ans, accueilli des familles de plus en plus pauvres, instillant un malaise des banlieues que nos pays voisins ont su éviter. Ainsi l’échec de la politique du logement en France a été accentué par l’échec de la maîtrise urbaine qui à un coût social et donne actuellement le sujet d’identité nationale. En acceptant la ségrégation sociale, on a favorisé l’émergence d’un communautarisme regrettable. Il serait temps de se souvenir qu’on habite non seulement un logement mais un quartier où une vie économique et sociale donne envie d’habiter. »

Xavier Emmanuelli (propos recueillis par Marie-Laetitia Bonavita) dans « Le Figaro » du 14 décembre 2009 en page 18 :
« Il y a davantage de gens qui ont du mal à joindre les deux bouts, notamment pour régler le coût du transport entre leur lieu de travail et leur logement. La misère touche également les jeunes gens qui ne sont pas encore sur le marché du travail. Paradoxalement, s’il y a moitié moins de grands clochards – c’est-à-dire ceux qui sont à l’abandon – qu’au temps de l’Abbé Pierre, il y a beaucoup plus de personnes qui vivotent ou survivent. D’où la différence à faire entre les sans-abri et les sans-domicile-fixe (SDF), qui se battent pour avoir des solutions d’hébergement (associations, amis). L’exclusion n’est pas prête de disparaître. Autrefois, les rites, les rythmes contribuaient à un projet commun de société. Les sociétés urbaines n’ont plus ces mécanismes implicites d’intégration. »

Valérie Segond dans « La Tribune » du 27 novembre 2009 page 8 :
« On est toujours bluffé par l’aptitude des agents immobiliers comme des notaires à annoncer en régime de croisière « l’envolée des prix », et quand ça va très mal, leur « remontée ». Globalement, le niveau des transactions reste extrêmement bas, inférieur de 20 à 25% à ce qu’il était lors de son point culminant de 2007. Or que nous enseigne la crise immobilière des années 1990 ? Primo, que les prix finissent toujours par suivre les volumes, mais avec un retard de trois à douze mois selon la situation des marchés locaux. La baisse, aujourd’hui de 10 à 15%, n’est donc pas finie. Secundo, que plus ces prix tardent à baisser, plus la crise immobilière dure : entre 1991 et 1998, les prix de l’immobilier à Paris, alors artificiellement soutenus par les assureurs qui s’échangeaient des immeubles ont baissé…sept années, pendant lesquelles il y a eut plusieurs faux départs. En clair, artifice et faux-semblants n’aident pas. Tertio, qu’il n’y a pas de vrai retournement de l’immobilier sans véritable reprise de l’emploi. Or là, on n’attend rien de significatif avant la fin 2010. On se calme donc ! »

Sophie Sanchez, dans « La Tribune » du 18 novembre 2009 page 6 :
« La Fondation Abbé Pierre évalue à 3,5 millions le nombre de personnes non logées ou très mal logées. Or le droit au logement opposable, entrés en vigueur en janvier 2008, a un impact limité. 100 000 dossiers ont été déposés au plan national alors que 500 000 à 600 000 ménages sont potentiellement concernés. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) chiffre à 2 102 357 les logements vacants en 2005 (sur 32 millions de logements en France), dont 694 128 vacants depuis plus de trois ans. La vacance peut être surestimée, en raison des lacunes statistiques. »

Jean-Pierre Robin dans « Le Figaro » du 2 novembre 2009 page 25 :
« Les panneaux de vente d’appartements sont en voie de disparition à Paris. Non seulement le marché s’est réduit, mais les pratiques en sont bouleversées. Dans 75% des cas, les propriétaires s’adressent à plusieurs professionnels à la fois dans l’espoir de multiplier les prospects. « Or, quand une agence n’a pas l’exclusivité de la vente, il est très difficile de mettre un panneau, sans compter que les syndics de copropriété l’interdisent bien souvent. Etrange coïncidence, les réglementations et la fiscalité se sont durcies juste au moment où le marché commençait à montrer des signes d’essoufflements. La loi du 4 août 2008 « sur la modernisation de l’économie » a autorisé les communes à instaurer une nouvelle « taxe locale sur la publicité extérieure ». La ville de Paris a ainsi créé une taxation des « enseignes temporaires immobilières » à compter du 1er janvier 2009, tant pour la location que pour la vente. Last but no least, dans une période de marché baissier où les négociations tendent à s’allonger comme un jour sans pain, les panneaux de vente risquent d’exercer un effet contre-productif. A force de rester des mois accrochés aux façades, ils semblent montrer que le bien est invendable. « Les propriétaires sont tétanisés par la baisse des prix. Le fait de ne pas porter à publicité évite d’entrer dans un engrenage. En France, les difficultés du marché encouragent les comportements de discrétion.»