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8 décembre 2010

 

 

BÂTIR POUR LE PRESENT
OU
BÂTIR POUR UN AVENIR ?


Écrit et publié le 10 août 2009


Chers lecteurs,


Dans mon article intitulé « La place de l’immobilier dans l’économie future » publié dans la presse calédonienne en 2003 (copie ci-dessous), j’attirais l’attention sur l’aspect déstabilisateur de la surchauffe des prix immobiliers.
Je proposais comme réflexion : Et si dorénavant l’urbanisation se réfléchissait au sein d’une équipe constituée d’un urbaniste, d’un représentant de chaque « peuples », d’un professionnel des aspects environnementaux, d’un médiateur auprès des banques, d’un économiste et d’un sociologue afin de réfléchir à un développement harmonieux économiquement et humainement ?
Qu’a-t-il bien pu se passer pour que les propos de cet article ne soient pas entendus ?
Quelles sont les raisons de cet aveuglement collectif, alors que nous savons que ;
- Toutes les « surchauffes » des prix immobiliers sont génératrices d’inflation sur l’ensemble des prix. Tant sur les biens et services que sur le prix des actifs.
- Parquer les gens les rend agressif, augmente leur insatisfaction et crée des délinquances nouvelles.
- Concentrer les constructions en un même endroit crée une hausse des prix invivable pour la majorité. Hausse qui devient un facteur d’exclusion.
- Délivrer quantité de permis de construire sans avoir au préalable adapté les infrastructures autoroutières (transports et autres) va poser un grave problème de vie et par là même une déstabilisation
sociologique
etc ………
Pourquoi cet aveuglement ?
Serions-nous pris de stupidité ?
Non.
Nous sommes simplement des êtres humains dont l’instinct grégaire, dans certaines situations, a pris le dessus sur nos autres qualités.
Nous ne croyons pas en ce que nous savons.
Nous suivons la masse.
Nous ne croyons en l’événement que lorsqu’il s’est réalisé.
La plupart d’entre-nous agit par mimétisme.
Mimétisme de pensée, mimétisme d’action.
Avant qu’il ne se réalise, c’est : « Bof, oui, je sais… », voire des positions plus agressives pour justifier son manque de réaction. On reporte sur l’autre, ses propres frustrations.
Comme nous le rappelle Albert Jacquard, entre autres généticien, dans « La Croix » du 6 août 2009 : « Le détachement est une fuite quand il nous amène à nous duper nous-mêmes et à nous donner de bonnes raisons de faire ou de ne pas faire. Il est parfois plus confortable d’être tranquille »
Après la réalisation de l’événement : « Je le savais », « Je vous l’avais bien dit »…
En synthèse de la situation actuelle sur Nouméa, j’ai trouvé cet écrit sur internet :
« Mais comme toutes les grandes villes du monde, elle est envahie dès l’aube par les premières voitures. Et les embouteillages se forment, au point que selon le lieu où l’on habite, l’organisation quotidienne peut vite devenir un calvaire. Sophie qui n’habite pourtant qu’à quelques kilomètres au Sud de Nouméa doit jongler avec les heures de sortie d’école de ses trois filles. “Et le mercredi, c’est la galère ! L’école des petits se termine à 10h45…”. Mais elle s’estime chanceuse : ceux qui habitent au-delà de Magenta ou de Dumbea /Païta au nord, vivent le cauchemar des banlieues parisiennes : une heure voire plus de bouchons matin et soir ! Sans métro, ni RER à la clé… Le seul moyen de locomotion est la voiture particulière ou le bus. »
Dans ces propos où Nouméa est assimilé à une grande ville, nous trouvons les termes : embouteillage, calvaires, jongler avec les horaires, galère, cauchemar parisien sans métro ni RER à la clé.
Qu’a-t-il bien pu se produire pour qu’en quelques années, alors que tout était possible, l’opportunité de se créer un Avenir se transforme en présent et futur « parisien » ?
Situation confirmée par un internaute : « Profitez de votre séjour quand ça bouge un peu, vous ne serez pas dépaysé des banlieues ».
Où comment transformer un paradis peuplé de gens libres en un calvaire parisien.
A ce futur parisien, les mêmes réponses logiques (mais comme toujours, il faut oser les dires) : métro, RER, tramways.
Réponses logiques qui, elles aussi, seront encombrées aux heures de pointes dès leur mise en fonction.
Est-ce ce présent que les Calédoniens veulent pour leurs enfants ?
Est-ce ce futur que les Calédoniens veulent léguer à leurs petits enfants ?
Ou est-ce un Avenir ?
En ce qui me concerne, je ne doute pas que ce soit l’Avenir qui ait été choisi et mis en place au sein d’un Plan structurel d’Avenir de la Nouvelle Calédonie.
J’espère simplement que dans ce Plan structurel d’Avenir, le plan d’urbanisation a été remplacé par un Plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols.
Plan respectueux des spécificités et des besoins humains locaux, de la philosophie du pays ainsi que des us et coutumes.
C’est parce que la semaine prochaine, je vous ferai part de certaines réflexions sur ce sujet que je vous propose, à nouveau, ma réflexion de 2003 :
Et si dorénavant l’urbanisation se réfléchissait au sein d’une équipe constituée d’un urbaniste, d’un représentant de chaque « peuple », d’un professionnel des aspects environnementaux, d’un médiateur auprès des banques, d’un économiste et d’un sociologue afin de réfléchir à un développement harmonieux économiquement et
humainement ?

 

Suivi de cet article

Dans "Les Nouvelles Calédoniennes" du 28 janvier 2011

Questions à… Pierre Frogier, président de la province Sud
« Respecter et améliorer le mode de vie océanien »

* Les Nouvelles calédoniennes : pourquoi voulez-vous réhabiliter les squats plutôt que les résorber comme auparavant?

Pierre Frogier : Parce qu’on ne peut pas apporter une solution occidentale à un problème océanien. Si on veut construire le destin commun, il faut le faire sur la base des deux drapeaux et donc le respect des modes de vie de chacun. La province et les communes doivent réfléchir différemment sur l’habitat. Voir comment on peut améliorer la vie quotidienne des familles qui ont décidé de vivre dans ces squats. Notre responsabilité est d’améliorer leur quotidien, leur confort et leurs conditions sanitaires. Elles ont besoin d’eau, de ramassage scolaire, de collecte des ordures ménagères, d’électricité pour que les enfants puissent travailler le soir.

* Ce qui veut dire que vous allez arrêter le tout béton?

Il faut poursuivre la construction de logements sociaux, mais il faut aussi ouvrir une nouvelle voie. Nous devons réorienter notre politique de logement social. Les familles océaniennes ont beaucoup de mal à s’épanouir dans des petits appartements d’immeubles. Ça débouche sur des problèmes de délinquance car les enfants ne peuvent pas vivre dans des cages d’escalier. Il faut donc que nous traitions le problème sur place. Il n’est cependant pas question pour moi de laisser croire à ces familles qu’elles deviendront propriétaires.

* Tout cela va coûter très cher ?

Nous avons effectivement besoin d’argent pour mener cette politique. On voit bien que, dans ces squats, une grande partie de la population vient du Nord, des Iles ou de Wallis. Pourtant les autres collectivités sont restées sourdes à ma demande de création d’un fonds interprovincial afin que chacun prenne sa part dans ce type d’opération. Peut-être un jour auront-elles des comptes à rendre à leur propre population.

Alexandre Wibart dans "Les nouvelles Calédoniennes" du 29 septembre 2010 :

Logement mode d'emploi à la Vallée-du-Tir

Lundi soir, à la maison de quartier de la Vallée-du-Tir, une trentaine de personnes sont venues assister à une réunion d’information sur le thème du logement, organisée par la mairie. Un moment de pédagogie qui révèle une fois encore un manque d’information. Habituellement, les réunions de quartier proposées par la mairie ont pour objet de balayer l’ensemble des problèmes rencontrés par les habitants du secteur. Elles sont d’ailleurs souvent l’occasion pour les administrés de s’en prendre à la police et à la SIC, tenus pour responsables de tous des maux.
L’ambiance était plus calme lundi soir à la maison de quartier de la Vallée-du-Tir, à l’occasion d’une réunion sur le thème du logement, organisée par la ville. Le maire était présent ainsi que quelques adjoints et chefs de service, des représentants de bailleurs sociaux et de divers organismes, comme la Maison de l’habitat et l’Office pour l’amélioration du logement (OPAL). Une trentaine d’habitants ainsi que des membres d’associations de quartier avaient fait le déplacement.
« Quand on est mal logé, cela donne des problèmes dans la famille, les enfants traînent dehors parce que c’est trop petit à la maison, et puis cela fait de la délinquance », a expliqué Jean Lèques en introduction, pour justifier le thème de la soirée.
Pour commencer, des organismes liés à l’aide dans le domaine du logement se sont présentés et ont expliqué les démarches à accomplir. L’heure était à la pédagogie. Certaines interventions étaient même très scolaires. C’était le cas pour la Maison de l’habitat, dont le directeur, Thierry Lescaut, a rappelé le rôle de la structure, guichet unique de toutes les demandes liées au logement social, à l’aide d’un powerpoint. « Nous centralisons toutes les demandes, l’année dernière plus de 28 000 personnes sont venues nous voir », a-t-il expliqué. Le directeur de l’OPAL ainsi qu’un responsable de l’Aide au logement ont également expliqué leurs fonctions.

    Quand on est mal logé, cela donne des problèmes dans la famille, les enfants traînent dehors parce que c’est trop petit à la maison, et puis cela fait de la délinquance.

Rappeler aux habitants le rôle de ces structures et l’aide qu’ils peuvent en obtenir était la priorité de la soirée. Le maire lui-même a relayé les informations sur le fonctionnement de la Maison de l’habitat.
Ensuite, ce sont les bailleurs sociaux qui se sont présentés tour à tour et ont expliqué leur place dans le quartier. Les projets en construction, susceptibles d’intéresser les habitants, ont été détaillés (voir encadré). « Nous avons été obligés de faire plus de 80 millions de francs de dépenses à cause des dégradations commises dans ces immeubles que nous avons construits il y a cinq ans, a expliqué Thierry Cornaille, directeur général de la SIC. Normalement on fait ce genre d’investissement au bout de quinze ans. Ce n’est pas seulement la faute des petits délinquants, c’est l’affaire de chacun d’entre nous. » Le maire a annoncé que le dispositif de vidéoprotection serait étendu à la Vallée-du-Tir, sans préciser d’échéance.
Enfin, la traditionnelle session de questions-réponses a permis aux administrés de soulever d’autres problèmes, comme le transport. Jean Lèques a assuré que des réunions de ce type se tiendraient à l’avenir dans d’autres quartiers.


Emmanuel Mony et Marc Loiseleur, respectivement président et vice-président de l'Union nationale des entrepreneurs du paysage, Emmanuel Mony préside l'Elca (European Landscape Contractors Association) dans "Le Figaro" du 12 août 2010 en page 17 :

Article intitulé : Vers des villes plus vertes.

"Un lien direct entre santé physique et mentale et urbanisme durable est aujourd'hui établi."

Jean-Philippe Delsol, avocat et administrateur délégué de l’Iref, dans « Les Echos » daté du 12 août 2010 en page 10 : 

Article intitulé : Niches fiscales : des privilèges onéreux et inutiles.

« Le débat est ouvert, fort utilement, pour savoir comment tailler dans les niches fiscales. S'interroger sur la longueur de la lame du rabot fiscal à appliquer aux niches, c'est déjà considérer qu'elles sont inutiles. En réalité, il faudrait avoir le courage de supprimer toutes les niches, sauf à convenir pour certaines d'entre elles qu'elles ne sont pas des niches mais des règles de justice fiscale.
Une niche est toujours une exception constituée au profit de quelques-uns et au détriment de tous les autres. Ce que certains économisent, les autres le payent. Le coût de ces niches en 2010 représente près de 75 milliards d'euros qu'il faut compenser par d'autres impôts pesant sur l'ensemble des contribuables. Les quelque 500 niches qui ont fleuri en France sont parfois le fruit de l'histoire mais plus souvent celui des lobbys qui ont livré bataille pour obtenir une loi privée pour eux, une privata lex, un privilège au sens strict du terme. Les gouvernements successifs utilisent également les niches fiscales comme des instruments de leur politique, pour aider la recherche ou la construction de logements ou encore pour lutter contre la fraude et favoriser l'emploi familial ou la France d'outre-mer… Mais ces niches atteignent-elles leur but ? Les mesures de faveur consenties pour aider l'outre-mer se sont fréquemment traduites par des investissements douteux vendus à prix excessifs à des contribuables naïfs et vite surendettés pour profiter de ces avantages fiscaux éphémères et illusoires. Les appartements Besson, Borloo, Scellier et Robien ont permis de donner le nom d'un ministre à une loi et, pour le bonheur des promoteurs, d'augmenter le prix des petits logements vendus par ces derniers à des acquéreurs peu regardants sur la rentabilité d'un achat défiscalisé. Certes, il existe des exonérations fiscales qui ont toute leur logique et leur raison d'être et qui dès lors sont à tort classées parmi les niches. Déduire les frais d'employés de maison et gardes d'enfants, souvent engagés pour permettre à la mère de famille d'aller travailler, de son revenu relève d'un principe fiscal général qui veut que soient imputés sur le revenu imposable les frais engagés pour sa conservation et/ou son obtention. Au moment où un autre débat est celui de la rigueur, il serait utile d'aller au bout de la démarche entreprise qui permettrait de supprimer toutes les niches et en contrepartie de ne faire aucune augmentation d'impôt, voire de procéder à des réductions d'impôt pour tous et pas seulement pour quelques-uns, dans le respect des promesses présidentielles. La simplicité fiscale y trouverait son compte au profit des contribuables et de l'économie. »

Mathurin Derel dans "Les Nouvelles Calédoniennes" du 28 juillet 2010 :

Article intitulé : Le centre d'hébergement du CTOS à Koutio ?

Commentaires  

sauvez cet espace vert , de therapieespace vert pedestre pour les dumbeens 29-07-2010 09:02
1 parcelle ( 1/6) parking compris avec son lot de frequentation pourqoi pas ! mais de grace n ecrasez pas de beton cet espave vert therapeutique qui au fils des années devient salutaire pour les habitants de la zone pour se detresser , courir , respirer , pique niquer ou se reposer vant d attaquer la route par le peage ! c est qoui la contrepartie re-pensé pour les 5/6 parcelle survivant ppour les dumbeeens .....
 
bouffer de l'espace vert au milieu du betonurbanisation galopante 29-07-2010 09:15
1/6 du parc parking compris et frequentation nerveuse contre 5/6 au detriment de cet espace vert qui au fil des années est devenu salutaire et therapeutique pour bavarder , s aerer , courir , jouer , pique niquer avant d attaquer la route ! qu est ce que les dumbeens gagnent ou perdent ! c est pas evident pfeu !!

RE: Le centre d’hébergement du CTOS à Koutio ?
Jey 29-07-2010 09:48
du n'importe quoi comme toujours!!! Arretez de nous asphyxier avec votre béton on vie sur une île du pacifique ######!!! avoir un cadre de vie agreable et des coins de nature le plus possible est indispensable pour tous (sauf les privilegiés). le CTOS, on doit etre un bon nombre a en avoir rien a battre!!! arreter de faire croire que ça fedère tout le monde c'est faux, pour moi c'est du gachis tout cet argent gaspillé aurait pu servir à ameliorer nos vie a tous... pfff


Article de 2003

« La place de l’immobilier dans l’économie future »


Chers amis, bonjour,

 

Comme je vous l'ai indiqué à la fin de mon article précédent (mardi dernier) intitulé "Economie et maîtrise de l'inflation, c'est la révolution !", mon sujet de réflexion est depuis quelques années :

Comment demander à des gens ayant des revenus "normaux", qui ne sont plus indexés sur l'inflation, d'économiser pour leur retraite, de payer des loyers ou des charges de crédit importantes, de se constituer un minimum d'épargne en cas de coups durs et enfin de consommer suffisamment pour faire tourner la machine économique (qui elle seule crée et maintient de l'emploi), cela sans diminuer leurs charges fixes er leur donner du temps pour consommer ?

Réflexion sur l'immobilier en règle générale

Hier, qui n'a pas entendu ces quelques mots résumant la situation économique : "Quand l'immobilier va, tout va" Cette citation trahissait le fait que l'Etat avait (ou avait eu) une politique monétaire volontariste (inflation) de relance de l'économie.

En clair et décodé, l'Etat s'était endetté pour fabriquer du pouvoir d'achat et c'est ce dernier qui en donnant à la plupart d'entre-nous l'occasion de réaliser leur rêve - acheter un bien immobilier - créait la hausse de l'immobilier. D'où le magistral "Quand l'immobilier va, tout va".

Mais aujourd'hui ?

A contrario d'hier, aujourd'hui, lorsque l'oimmobilier va "trop bien", il annonce le déclin de l'économie.

Déclin, qu'il crée en partie, car tout comme le capitalisme, l'immobilier à tout crin est autodestructeur. J'ai les oreilles qui sifflent, y en aurait-il parmi vous qui disent que je dis n'importe quoi ? Ou qui ont la charmante attention de m'affubler de noms d'oiseaux ? Eh bien non, je ne cède pas. Je persiste et signe. Mais réfléchissons quelques instants : Si nous analysons le cycle haussier de l'immobilier nous retrouvons quasiment toujours les mêmes ingrédients.

Le début de la hausse est presque toujours lié à l'emploi (nouvelle usine, construction d'une zone industrielle qui concentre l'activité qui auparavant était répartie au centre de plusieurs villes ou villages, au  sein d'un même endroit..) et nous retrouvons quasiment toujours mes même phases, à savoir :

Phase 1 : l'envol

La zone industrielle ou commerciale s'agrandit. Les prix de l'immobilier flamben,t. Les maires réduisent les surfaces minimales constructibles et commencent à se faire cooncurrence en créant chacun sa zone industrielle ou commerciale. La Bourse commence à anticiper la baisse d'activité et donc baisse. Celle-ci baissant, les investisseurs se reportent sur l'immobilier, accélérant encore la flambée des prix. Les gens du cru vendent leurs biens à prix d'or en faveur de nouveaux venus qui savent surpayer les biens immobiliers.

Phase 2 : la fatigue

Les gens consomment moins (ils ont consommé en peu de temps ce qu'ils auraient dû consommer en plusieurs années dans une économie "normale") Bien souvent, ils se sont endettés de façon importante pour leur bien immobilier en ne prévoyant pas les charges. Les entreprises s'étant regroupées sur une même  zone, se fon, une concurrence accrue, qui elle-même est confrontée à la concurrence des nouvelles zones industrielles ou commerciales proches? Les entreprises font moins de bénéfices et petit à petit la baisse du marché s'annonce.

Phase 3 : le déclin

Les entreprises commencent à se restructurer, à se regrouper. Le chômage refait son apparition. Les gens ne peuvent plus payer leurs charges. Les prix immobiliers s'effondrent et la suite, je vous la laisse deviner, à moins que vous ne l'ayez déjà subie dans le passé... Voilà, rapidement brossées, les différentes étapes qui font la flambée et le déclin de l'immobilier.

Pour ma part, je pense qu'il est primordial, dans une économie dépendante de la vitesse de consommation, que les charges fixes, et notamment immobilières, soient les plus faibles possibles.

Sachant que les achats immobiliers sont financés en grande partie par des emprunts bancaires, avec bien souvent un endettement maximum pour l'acquéreur, on obère (diminue) et parfois on dértruit son pouvoir d'achat sur plusieurs années (10 ou 20 ans) et cela en faveur de promoteurs, de marchands de biens ou de banques qui, eux, font du bénéfice à court terme.

Pour ma part, je pense qu'un des objectifs des responsables étatiques doit être de mettre en place un environnement de développement limitant le plus possible les flambées de l'immobilier. Sans cela, on retrouvera régulièrement le cycle dévastateur de l'immobilier qui "flambe", ne profitant qu'à un petit nombre de personnes, mais qui déstabilise la sovcété et la consommation pendant plusieurs années.

Dans le système économique actuel, l'immobilier est une bombe à retardement. Comme toutes les bombes, on se doit de la désamorcer ; à temps, si possible.

Immobilier et répercussion sur notre vie privée

Bien que tout ce que j'écris ci-dessous ne soit pas applicable à la Nouvelle Calédonie, j'ai choisi de publier la globalité de mon écrit pour attirer l'attention sur l'importance de l'aspect sociologique dans le développement de la politique d'urbanisation.

La généralsiation de la politique de concentration de l'activité économique ou commerciale se transforme vite en vérItable galère. Rappelez-vous la raison pour laquelle on a construit des HLM, en métropole, il y a quelques années. Eh bien, aujourd'hui on refait la même erreur pour des raisons d'immigration économique non réfléchie.

Que va-t-il se passer et pourquoi les mairies s'évertuent-elles à construire dans tous les sens ?

Y a-t-il un maire qui réfléchit et qui se dit que c'est bien beau de rentrer en concurrence de zones commerciales avec tout le monde, mais que va-t-il se passer lorsqu'il aura fait le plein d'habitants pour faire vivre sa zone et qu'il ne pourra plus réduire les surfaces minimales pour pouvoir construire - faute d'avoir réduit cette surface en peau de chagrin -, que la concurrence sera telle que les magazins ne faisant plus assez de bénéfices, devront licencier et que le balancier qui a créé la hausse se retournera à la baisse ?

Que va-t-il se passer dans le ghetto  "nouvelle mode" qu'il a créé ?

Messieurs les responsables étatiques, ne perdez pas de vue que vous devez anticiper sur le long terme les méfaits (inévitables) de vos différentes politiques à court terme. Il est de votre devoir d'adapter une stratégie de développement durable et non déstabilisatrice en termes économiques et humains. Réfléchissez à la résultante, quelques dizaines d'années après, des décisions qui ont amené à parquer des peuples différents, ayant des besoins différents, dans certaines HLM. Quel est le coût aujourd'hui en destruction de ce qui a été construit (destruction de HLM pour recréer des espaces verts), de la destabilisation de générations entières, qui fait que les instincts primaires reviennent dans des zones de non-droit (même la police se fait caillasser), que faut-il faire maintenant ?

Quel est, à votre avis, la responsabilité des urbanistes ? Y a-t-il une responsabilité civile pour couvrir les dégâts causés ? La meilleure assurance n'est-elle pas que les urbanistes (tout comme nous tous) arrêtent de réfléchir en gains et à court terme, au détriment du long terme ?

A quoi sert de revoir l'infrastructure immobilière avec des immeubles rivalisant de confort et de design quand les habitants, certes logés de façon de plus en plus confortable dans leur cage, sont au dehors confrontés à du béton aux mêmes lieux de récréation moderne, à savoir les grandes surfaces commerciales, et doivent subir d'interminables embouteillages au sortir de chez eux ?

Il y a quelques années, j'avais soutenu auprès d'un de mes professeurs d'université qu'il fallait reconstruire des villages dans les zones délaissées (et il y en a) et rebâtir un nouveau système économique et social basé sur une réelle économie locale pour que les problèmes à la fois économiques et humains (délinquance, individualisme...) aient une chance d'être résolus.

Lui ne pas pas dit, comme certains d'entre-vous que je n'étais qu'un métro mais que j'étais un utopiste.

Et vous qu'en pensez-vous ?

Réflexion : Et si dorénavant l'urbanisation se concevait au sein d'une équipe constituée d'un urbaniste, d'un représentant de "chaque peuple", d'un professionnel des aspects environnementaux, d'un médiateur auprès des banques, d'un économiste et d'un sociologue, afin de réfléchir à un développement harmonieux économiquement et humainement ?


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6 janvier 2011

Français, investissez...
6 janvier 2011


1) Immobilier, simple logement ou pilier de l'Etat ?
26 décembre 2010


2) Immobilier et défiscalisation
26 décembre 2010


3) Immobilier/Bourse
26 décembre 2010 Mise à jour au 6 janvier 2015

 

Et si l'évaluation des SICAV et FCP était fausse ?

Comparatif de performances, oui mais ?

Qui avait écrit cela dès janvier 2007 ?

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