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Christian PIRE ?

 

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ECRITS

Nouveaux paradigmes d'analyse économique
14 août 2012

Et si certains ratios boursiers (PER, VAR, Price to Book) étaient faux ?
13 août 2012

Raisonner en flux comptables ou en dynamique financière ?
8 décembre 2010

 

DEFISCALISATION ET IMMOBILIER
Ecrit et publié le 19 août 2009

Si la défiscalisation est indéniablement un des outils les plus efficaces pour animer et accélérer le développement d’un secteur, d’un marché ou d’un pays, elle devient vite destructrice de pouvoir d’achat et facteur de déstabilisation du marché ou du secteur « défiscalisé » voire du pays lui-même, si elle n’est pas maîtrisée.

La défiscalisation immobilière n’échappe pas à ce fait.

En effet, une hausse immobilière aboutit toujours à une hausse des charges d’emprunts ou de loyers. Hausse répercutée en négatif sur le pouvoir d’achat des particuliers et  sur les prix de revient des entreprises.

Certaines personnes rétorqueront à cette situation qu’il y a enrichissement puisque la valeur de l’immobilier augmente.

Je reste très dubitatif sur ces dires car, d’une part, l’immobilier devient très vite illiquide et, d’autre part, il nécessite des charges régulières et de plus en plus importantes si l’on veut le maintenir en bon état.

Dans mon article sur les Fonds Commun de Placement à Risques paru le 5 février 2007, à propos des avantages fiscaux j’écrivais :

« Ces avantages fiscaux qui partent d’un bon sentiment aboutissent, bien souvent, à des déstabilisations :

- Pour l’économie : beaucoup de projets qui n’étaient pas rentables sans aides extérieures vont le devenir (ou comment rendre un canard boiteux performant). Il est possible de constater tous les jours dans différents domaines, les dégâts des politiques fiscales incitatives. Un exemple est la bulle immobilière actuelle et la bulle boursière en voie de création.
 Bulles qui éclatèrent quelques mois après mon écrit.

- Pour l’investisseur : la perception des risques est à priori gommée par l’avantage fiscal qu’il reçoit.

- Pour le réel entrepreneur : on lui crée une nouvelle concurrence, la concurrence d’opportunité fiscale. Beaucoup de personnes qui n’avaient pas de dossier suffisamment étayé (ou qui n’avaient pas le courage d’investir en prenant les risques) vont maintenant pratiquer un investissement d’opportunité fiscale et reporter les risques sur les acquéreurs.

La défiscalisation est un accélérateur de commerce.
Oui, mais….

Le commerce accéléré « artificiellement » (par exemple par intérêt fiscal) ne fabrique pas une consommation. Il concentre sur peu d’années la consommation qui aurait dû assurer la fluidité du système économique sur plusieurs années.

Pour éviter les effets négatifs de la défiscalisation, il est primordial de mettre en place une politique qui s’adapte aux besoins réels de l’économie. 
 
Comment bénéficier des avantages de la défiscalisation immobilière en limitant ses inconvénients ?

Pour avancer dans notre réflexion, je vous propose d’appliquer la maxime du Professeur Joël de Rosnay :

S’élever pour mieux voir
Relier pour mieux comprendre.
Situer pour mieux agir

I) Elevons nous pour mieux voir

La Nouvelle Calédonie a une configuration particulière. Plusieurs peuples aux us et coutumes différents doivent cohabiter ensemble.

Les questions de la Fédération des industries (voir site www.finc.nc et en fin de ce texte) en date du 1 mai 2006 illustrent bien cette réalité :

- Notre modèle socio-économique est-il bien adapté à toutes les populations et à leurs aspirations ?
- Notre organisation, nos projets d’aménagement territoriaux, et notre gestion, (par exemple du foncier, de l’énergie…), favorisent-ils le rééquilibrage, et sont-ils porteurs d’avenir, ou sources de problèmes futurs ?

Comme indiqué ci-dessus, si la défiscalisation n’est pas encadrée dans le cadre d’un Projet Pays (le Projet Pays trace l’architecture de l’Avenir du pays ainsi que les différentes étapes pour y arriver) prenant en compte les besoins Humains réels, elle aboutira à une augmentation des prix d’achats et des loyers, donc à une baisse du pouvoir d’achat des acquéreurs et des locataires.
Ces faits cumulés aboutiront à une modification substantielle de la répartition des richesses et à l’exclusion de certaines populations.
Faits aggravés par le phénomène d’exode rural lorsque le Plan Pays n’a pas (ou n’a pas prévu) suffisamment de villages et de villes.

Dans le cas d’une économie sujette à une immigration massive, ce qui est le cas de la Nouvelle Calédonie, cet exode rural, s’il se fait en défaveur des populations locales sera source de mécontentements, de rejets, voire de « guerre civile ».

Pourquoi ne pas faire de cet exode, dans le cadre du projet Pays, une force et créer de nouveaux villages et de nouvelles villes ?

C’est afin de répondre à ces questions que je pense que la Nouvelle Calédonie doit innover et s’orienter vers l’analyse des besoins de logements en rédigeant un plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols.
 
L’habitat social n’est pas une réponse d’Avenir, il ne répond qu’à un besoin immédiat de parcage des personnes.

Qu’est-ce qu’un plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols ?

Ce plan consiste en une analyse Humaine de la réalité.
Il doit être la synthèse des besoins des populations résidentes (besoin en surface, besoin en type de pièces à vivre, besoin en terrain etc..).
Cette analyse déterminera le type de biens à construire, les zones ou ces constructions seront possibles (tant pour des raisons financières que pour des raisons de surface) et donc les futures zones de développement à créer avec les infrastructures adéquates.

On ne peut, et on ne doit plus, parquer les gens dans des surfaces ou des pièces à vivre qui ne correspondent pas à leur besoin, voire à leur culture.

L’immobilier a cela de particulier, c’est qu’il faut y vivre une grande partie de sa vie.
Si vous y vivez mal, vos instincts primaires reprendront le  dessus.

Si les populations se sentent bien, elles consommeront, et tout ira bien.
Dans le cas inverse, nous connaîtrons ce que nous vivons aujourd’hui : des peuples mécontents et…..

Il est devenu indispensable que les raisonnements politiques favorisent la vue humaine (sociologie) avant la vue « économique » ou financière.
Notre raisonnement doit toujours être basé, le plus possible, sur les besoins Humains.

L’économie est la branche financière de la sociologie.

Comme je l’ai indiqué dans ma « Lettre aux Calédoniens du 5 août 2009 :
La crise que nous venons de connaître est là pour nous rappeler que lorsque ce n’est plus l’Homme qui fait l’économie et la finance, mais la finance qui fabrique l’économie en utilisant parfois l’Homme, l’Avenir ne sera fait que de violence.


L’économie relève de la « physique Humaine » et non des mathématiques.

Le groupe qui rédigera le plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols devra être constitué par un urbaniste, un représentant de chaque « peuple », un professionnel des aspects environnementaux, un médiateur auprès des banques, un économiste et d’un sociologue.  

C’est ce plan qui déterminera la quantité de biens à financer, les lieux ainsi que les conditions de défiscalisation (voir ci-dessous).

Si nous voulons la Paix, il est désormais primordial de prendre en compte les textes de loi sur la propriété dans le Projet Pays

Pour rappel :

Art 17 Droits de l’homme (1789) : La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste indemnité.
 “La liberté la propriété, la sûreté, la résistance à l’oppression.”

Art 1804 Code civil : Propriété individuelle est la condition de la liberté et de l’indépendance de l’être humain, et ce faisant, un instrument de paix sociale.

1958 : La Constitution dans son préambule lui donne une valeur constitutionnelle.

Art 544 Code Civil : droit réel le plus complet essentiellement individuel.
Les restrictions (démembrement, servitudes, indivision) sont exceptionnelles ou provisoires


Bâtir dans tous les sens en ne respectant pas les critères de vie en termes d’espace, d’écologie, de transports et autres c’est s’assurer des coûts financiers exorbitants du fait des déstabilisations sociologiques importantes.

 

II) Situons-nous pour mieux agir

Comment lutter contre cette inflation des prix, des loyers, l’érosion de pouvoir d’achat et l’exode ?

Une des solutions consiste en la création ou le développement de  villages ou de villes avec  les moyens de communication adéquats.

Pour rappel, depuis que l’on a décidé de limiter l’inflation (au milieu des années 80), il est devenu impératif de limiter au maximum les charges fixes (dont les dépenses de loyers ou d’acquisition) des ménages pour  favoriser la consommation.  Le meilleur remède au chômage est bien la consommation du plus grand nombre.

Les huit thèmes des états généraux de l’Outre-mer étaient le coût de la vie, la valorisation des productions locales, la gouvernance, les grands projets, le dialogue social, l’égalité des chances, l’environnement régional, l’identité et la mémoire.

Revoir son approche de l’immobilier répond à beaucoup de ces critères.

Si l’on veut que les futurs et l’Avenir soient bâtis dans la Paix, il est impératif de répondre à ces huit thèmes.

Avant de construire, il faut penser en architecte.

La Nouvelle Calédonie, parce que terre d’Avenir, doit devenir une terre d’architectures Humaines.
Architecture  à appliquer en SOCIOlogie, ECOnomie, POlitique et FInance.
La défiscalisation pourrait rendre rentable une nouvelle architecture de l’occupation des sols, la création de ville « verte » favorisant l’Humain par l’utilisation de critères ESG (Environnement, Social et Governance),  la création de villages socio économiques ( et de villes à usage d’expérience pour les centres de recherches internationaux) etc…..

La prise en compte des critères ESG devrait être un élément important de prévention des déstabilisations futures dues à la construction de l’usine du nord.

Souvenons-nous des paroles de Michel Godet, professeur au Conservatoire national des arts et métiers : Il faut se promener avec un arrosoir et mettre de l’eau sur les plantes qui poussent naturellement.

III) Situons pour mieux agir


La fiscalité immobilière ne doit plus être traitée comme un flux financier ou économique mais comme une dynamique étatique de gestion Humaine.

C’est dans ce cadre que je propose une approche fiscale à géométrie Humaine.

Je propose que dans le cadre du plan de développement Humain d’occupation et d’urbanisation des sols figure
- une statistique des tranches des revenus par types de biens immobiliers demandés
- les charges immobilières acceptables par les parties et cohérente avec l’impérieux besoin, dans le système économique actuel, de consommation du plus grand nombre
- le nombre de logements à construire en tenant compte de la démographie.

De ces données Humaines du marché immobilier, nous pourrons mettre en place une fiscalité à géométrie variable ayant pour but de favoriser l’accès à une habitation de qualité pour tous (y compris les plus démunis) et de combattre l’inflation des prix.

La logique de cette fiscalité étant d’imposer très faiblement (voire pas du tout)  les loyers cohérents avec l’objectif économique et d’imposer plus fortement les dépassements de loyers. Cela indépendamment d’autres aides, s’il le faut.

Ex : Pour un appartement loué à un jeune avec un salaire statistiquement dans la norme, pas de fiscalité sur un loyer de base calculé pour lui maintenir un pouvoir d’achat.
Au-delà, fiscalité augmentée graduellement. 
Cette « mécanique » tout en préservant le pouvoir d’achat évitera l’inflation des prix immobiliers due aux investisseurs qui transforment l’immobilier en produits financiers. Là ou hier les investisseurs déstabilisaient les prix, nous opérerons une régulation des prix par la fiscalité.

Pour rappel, il est impératif dans notre système économique de s’assurer une consommation « régulière » du plus grand nombre.
Maîtriser les charges immobilières est un acte essentiel dans une économie basée sur la maîtrise de l’inflation.
L’immobilier ne doit en aucun cas obérer de façon excessive le pouvoir d’achat.


Amitiés

Christian Piré


Suivi de cet article

Dans "Les Nouvelles Calédoniennes" du 28 janvier 2011

Questions à… Pierre Frogier, président de la province Sud
« Respecter et améliorer le mode de vie océanien »

* Les Nouvelles calédoniennes : pourquoi voulez-vous réhabiliter les squats plutôt que les résorber comme auparavant?

Pierre Frogier : Parce qu’on ne peut pas apporter une solution occidentale à un problème océanien. Si on veut construire le destin commun, il faut le faire sur la base des deux drapeaux et donc le respect des modes de vie de chacun. La province et les communes doivent réfléchir différemment sur l’habitat. Voir comment on peut améliorer la vie quotidienne des familles qui ont décidé de vivre dans ces squats. Notre responsabilité est d’améliorer leur quotidien, leur confort et leurs conditions sanitaires. Elles ont besoin d’eau, de ramassage scolaire, de collecte des ordures ménagères, d’électricité pour que les enfants puissent travailler le soir.

* Ce qui veut dire que vous allez arrêter le tout béton?

Il faut poursuivre la construction de logements sociaux, mais il faut aussi ouvrir une nouvelle voie. Nous devons réorienter notre politique de logement social. Les familles océaniennes ont beaucoup de mal à s’épanouir dans des petits appartements d’immeubles. Ça débouche sur des problèmes de délinquance car les enfants ne peuvent pas vivre dans des cages d’escalier. Il faut donc que nous traitions le problème sur place. Il n’est cependant pas question pour moi de laisser croire à ces familles qu’elles deviendront propriétaires.

* Tout cela va coûter très cher ?

Nous avons effectivement besoin d’argent pour mener cette politique. On voit bien que, dans ces squats, une grande partie de la population vient du Nord, des Iles ou de Wallis. Pourtant les autres collectivités sont restées sourdes à ma demande de création d’un fonds interprovincial afin que chacun prenne sa part dans ce type d’opération. Peut-être un jour auront-elles des comptes à rendre à leur propre population.

Jean-Pierre Robin dans  « Le Figaro » en date du 24 janvier 2011 :
Article intitulé : Le nouveau slogan de Bercy : construire plus pour se loger mieux 


« Trop élevé à l’achat et à la location, le prix de la pierre va obliger l’Etat à une révolution copernicienne de sa politique immobilière. Il faut bâtir. Que les ménages doivent affecter autant de leur épargne et de leurs revenus à se loger n’est pas satisfaisant. Ni pour eux ni pour l’économie nationale. Ne serait-il pas plus utile de consacrer ces forces à l’investissement industriel ? La ministre de l’Économie va lancer « le grand chantier de l’immobilier en France », réunissant l’ensemble de la filière professionnelle. L’objectif sera de parvenir « aux conditions d’une amélioration de l’offre très significative ». Cela comprendra en particulier « le droit de l’urbanisme », de façon à résoudre le lancinant problème des terrains à bâtir. Quand règne la pénurie, il est vain d’améliorer les conditions de crédit. Autant apporter de l’eau à la mer. « Les prêts à taux zéro (PTZ) ne font qu’entretenir la bulle immobilière dans les marchés tendus, comme à Paris, où l’offre ne peut être accrue en l’absence de terrains à bâtir », accuse Jean-Pierre Dufoix, un expert indépendant, ancien du Crédit foncier. Il est d’autant plus indispensable de procéder à un aggiornamento de la politique immobilière que l’envolée des prix de la pierre, commencée en 1997, contribue puissamment à dégrader le pouvoir d’achat des Français, souligne-t-on à Bercy. Les prix ont bondi de 146 % entre 1997 et 2007, alors que le revenu des ménages n’a augmenté que de 49,7 %, selon le Conseil d’analyse économique. De même les loyers ont grimpé de 25,1 % quand l’inflation des produits de consommation n’était que de 15,9 %. Alors que le couple franco-allemand est devenu un souci obsessionnel, on observe que les prix des logements ont baissé outre-Rhin de 23 % en valeur réelle (déduction de l’inflation générale) sur les dix dernières années. Ils ont doublé en France, selon l’OCDE, qui a organisé la semaine dernière à Londres un colloque sur l’indispensable « rénovation des politiques du logement ». Beaucoup de choses sont à revoir. Les experts de l’OCDE notent par exemple que « la déréglementation financière (et la baisse des conditions de crédits qui en a résulté) aurait majoré les prix réels des logements dans des proportions allant jusqu’à 30 % ». Ils constatent que « les prix augmentent davantage lorsque l’offre immobilière tarde à répondre à la demande ». Une évidence, dira-t-on, mais qui met le doigt sur toute une série de rigidités particulièrement criantes en France. Le secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, estime ainsi que « le coût de la construction est 30 % plus élevé en France qu’en Allemagne, notamment à cause des contentieux de l’urbanisme ». Autre facteur de cherté, l’importance des coûts de transactions. Ils représentent 14 % chez nous (droits de mutations, frais notariés et d’agence), un record mondial ex aequo avec la Belgique, contre moins de 4 % au Danemark, a calculé l’OCDE. Last but not least, l’OCDE stigmatise les avantages fiscaux donnés aux investissements immobiliers : elle les considère comme « un facteur de spéculation et de surinvestissement des ménages » dans la pierre qui contribue à en gonfler artificiellement les prix. »

Emmanuel Mony et Marc Loiseleur, respectivement président et vice-président de l'Union nationale des entrepreneurs du paysage, Emmanuel Mony préside l'Elca (European Landscape Contractors Association) dans "Le Figaro" du 12 août 2010 en page 17 :

Article intitulé : Vers des villes plus vertes.

"Un lien direct entre santé physique et mentale et urbanisme durable est aujourd'hui établi."

Jean-Philippe Delsol, avocat et administrateur délégué de l’Iref, dans « Les Echos » daté du 12 août 2010 en page 10 : 

Article intitulé : Niches fiscales : des privilèges onéreux et inutiles.

« Le débat est ouvert, fort utilement, pour savoir comment tailler dans les niches fiscales. S'interroger sur la longueur de la lame du rabot fiscal à appliquer aux niches, c'est déjà considérer qu'elles sont inutiles. En réalité, il faudrait avoir le courage de supprimer toutes les niches, sauf à convenir pour certaines d'entre elles qu'elles ne sont pas des niches mais des règles de justice fiscale.
Une niche est toujours une exception constituée au profit de quelques-uns et au détriment de tous les autres. Ce que certains économisent, les autres le payent. Le coût de ces niches en 2010 représente près de 75 milliards d'euros qu'il faut compenser par d'autres impôts pesant sur l'ensemble des contribuables. Les quelque 500 niches qui ont fleuri en France sont parfois le fruit de l'histoire mais plus souvent celui des lobbys qui ont livré bataille pour obtenir une loi privée pour eux, une privata lex, un privilège au sens strict du terme. Les gouvernements successifs utilisent également les niches fiscales comme des instruments de leur politique, pour aider la recherche ou la construction de logements ou encore pour lutter contre la fraude et favoriser l'emploi familial ou la France d'outre-mer… Mais ces niches atteignent-elles leur but ? Les mesures de faveur consenties pour aider l'outre-mer se sont fréquemment traduites par des investissements douteux vendus à prix excessifs à des contribuables naïfs et vite surendettés pour profiter de ces avantages fiscaux éphémères et illusoires. Les appartements Besson, Borloo, Scellier et Robien ont permis de donner le nom d'un ministre à une loi et, pour le bonheur des promoteurs, d'augmenter le prix des petits logements vendus par ces derniers à des acquéreurs peu regardants sur la rentabilité d'un achat défiscalisé. Certes, il existe des exonérations fiscales qui ont toute leur logique et leur raison d'être et qui dès lors sont à tort classées parmi les niches. Déduire les frais d'employés de maison et gardes d'enfants, souvent engagés pour permettre à la mère de famille d'aller travailler, de son revenu relève d'un principe fiscal général qui veut que soient imputés sur le revenu imposable les frais engagés pour sa conservation et/ou son obtention. Au moment où un autre débat est celui de la rigueur, il serait utile d'aller au bout de la démarche entreprise qui permettrait de supprimer toutes les niches et en contrepartie de ne faire aucune augmentation d'impôt, voire de procéder à des réductions d'impôt pour tous et pas seulement pour quelques-uns, dans le respect des promesses présidentielles. La simplicité fiscale y trouverait son compte au profit des contribuables et de l'économie. »

David Martin, agence de presse GHM, dans « Les Nouvelles Calédoniennes » du 11 février 2010 :

Article intitulé : La défiscalisation à nouveau épinglée.
« Des contribuables qui se font du beurre sur le dos de l’Etat. C’est possible grâce à la défiscalisation. Dans son rapport 2010, la Cour des comptes critique le dispositif en faveur du logement intermédiaire en Nouvelle-Calédonie. »

« Les Nouvelles Calédoniennes » du 18 février 2010 :

Article intitulé : Une plus-value immobilière qui fait désordre à la SIC.

« Est-il normal qu’un dirigeant de la SIC achète un logement du parc social pour le revendre 11 millions de francs plus cher ? « Scandaleux », s’insurge un syndicat de locataires. « Légal », répond le bailleur social…Tout en promettant d’arrêter ces pratiques. »

 


Charte Humanity Invest

Information Socialement Responsable
6 janvier 2011

Français, investissez...
6 janvier 2011


1) Immobilier, simple logement ou pilier de l'Etat ?
26 décembre 2010


2) Immobilier et défiscalisation
26 décembre 2010


3) Immobilier/Bourse
26 décembre 2010 Mise à jour au 6 janvier 2015

 

Et si l'évaluation des SICAV et FCP était fausse ?

Comparatif de performances, oui mais ?

Qui avait écrit cela dès janvier 2007 ?

Nouvelle Calédonie

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CHARTE KANAK


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